Cambiare mutuo per ridurre la rata
Attenzione » il contenuto dell'articolo è poco significativo oppure è stato oggetto di revisioni normative e/o aggiornamenti giurisprudenziali successivi alla pubblicazione e, pertanto, le informazioni in esso contenute potrebbero risultare non corrette o non attuali.
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Innanzitutto va verificata la convenienza a cambiare mutuo.
Esistono diverse possibilità per lasciarsi alle spalle il vecchio mutuo:
- rinegoziare le condizioni con la propria banca;
- sostituirlo con un mutuo nuovo;
- trasferirlo a un'altra banca con la surrogazione dell'ipoteca.
Nella tabella qui sotto trovate tutte le possibilità.
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RINEGOZIARE
Si possono cambiare le condizioni rinegoziandole con la stessa banca che ha erogato il mutuo. La banca non è obbligata a farlo, ma se accetta deve seguire i modi previsti dalla Finanziaria 2008, cioè senza spese e con una scrittura privata anche non autenticata. Quindi nessun passaggio dal notaio. Sia chiaro che qui non si parla di quella definita ormai come RINEGOZIAZIONE TREMONTI o RINEGOZIAZIONE ABI MEF che riteniamo assolutamente non conveniente per il mutuatario.
SOSTITUIRE
Si estingue il vecchio mutuo chiedendone uno nuovo a un diverso operatore. Si può chiedere anche più del capitale residuo del mutuo iniziale. È l'opzione più onerosa. Da quest'anno, anche se il nuovo mutuo dovesse avere un valore superiore al residuo più le spese, i benefici fiscali di detrazione degli interessi non si perdono, ma sono limitati alla parte del nuovo finanziamento pari al capitale residuo più le spese legate alla sostituzione.
SURROGARE
Si trasferisce il proprio mutuo a un altro intermediario con surrogazione dell'ipoteca. La Finanziaria 2008 ha introdotto nuove specifiche al provvedimento Bersani, escludendo penali o altri oneri di qualsiasi natura (visto che si tratta di trasferimento e non di estinzione). Ciò vale anche per i mutui stipulati prima del 2 febbraio 2007. Inoltre non possono essere imposte al cliente, dal nuovo intermediario, spese per la concessione del nuovo mutuo, per l'istruttoria e per gli accertamenti catastali. Il tutto deve avvenire a costo zero.
Il passaggio dal notaio, se chiesto dall'intermediario, deve essere a sue spese. Unico costo è la tassa ipotecaria per l'iscrizione nei registri immobiliari della surrogazione, pari a 35 euro.
Analizziamo adesso in dettaglio le diverse opzioni disponiili per il muuatario.
RINEGOZIARE IL MUTUO
La rinegoziazione del mutuo dipende dal rapporto con la banca: infatti, quest'ultima non è obbligata a rivedere le condizioni, ma è suo interesse non perdere un cliente.
È meglio provarci anche perché la rinegoziazione non ha costi e non richiede un nuovo atto del notaio. Per ridurre la rata mensile potete chiedere alla banca di:
- allungare la durata del mutuo;
- ridurre lo spread;
- cambiare il tipo di tasso.
La rinegoziazione non è un obbligo per la banca, ma rientra nella sua politica aziendale decidere se accettarla o meno.
Se accetta la rinegoziazione proposta, l'istituto di credito ha l'obbligo di attuarla con una semplice scrittura privata senza dover passare nuovamente dal notaio.
Questa norma è nella legge Finanziaria del 2008 (articolo 2 comma 450) : si afferma esplicitamente che il creditore originario ha la possibilità di pattuire la variazione senza spese delle condizioni del contratto di mutuo in essere attraverso una scrittura privata anche non autenticata. Nessun passaggio dunque dal notaio. Questo comporta due vantaggi:
a) la banca non può applicare nessuna commissione all'operazione di rinegoziazione, mentre diverse banche, anche tra le più importanti, avevano spese di questo genere;
b) la banca deve rinegoziare con una scrittura privata e, quindi, non è necessario un nuovo atto di mutuo come invece alcuni istituti chiedevano.
È possibile rinegoziare anche in caso di mutuo "cartolarizzato", cioè ceduto dalla banca a un altro operatore.
Se la banca vi dice che non può rinegoziare usando questa scusa, evidentemente non ha interesse a farlo e, quindi, vi conviene dare un'occhiata a cosa offre il mercato.
Anche perché oggi è possibile trasferire il mutuo a un altro istituto di credito che vi offre condizioni più convenienti senza alcuna spesa (surrogazione dell'ipoteca).
SURROGARE IL MUTUO
Trasferire il mutuo a un'altra banca che offre condizioni migliori è senza costi. L'unico limite è che il finanziamento richiesto alla nuova banca deve essere uguale a quello residuo del vecchio mutuo. Dall'inizio del 2007 la legge consente di farlo praticamente senza sborsare un euro, l'unica spesa che resta a carico del mutuatario è la tassa ipotecaria di 35 euro.
I costi del notaio sono a carico della banca e non si pagano più l'imposta sostitutiva e le spese di perizia (l'immobile è lo stesso) e di istruttoria (il cliente è affidabile perché pagava già il mutuo). Insomma, si tratta di trasferire il proprio mutuo a un altro intermediario utilizzando la surrogazione del nuovo operatore nell'ipoteca già iscritta per il primo mutuo. Il passaggio dal notaio, se chiesto dalla nuova banca, deve essere a sue spese.
Il nuovo istituto di credito non vi può nemmeno imporre di accendere una nuova polizza assicurativa (con le relative spese) sull'immobile perché basta cambiare il beneficiario in quella fatta a suo tempo con la vecchia banca.
Per chiedere la surrogazione in Conservatoria (l'autentica se fatta dal notaio costa al massimo 100 euro e comunque non serve un nuovo atto di mutuo) basta un documento di surrogazione compilato dal cliente e la firma autenticata. Un'altra condizione è che i soldi del nuovo mutuo servano per pagare il vecchio; e questo è implicito nel pagamento fatto a favore del primo istituto erogante dalla nuova banca che subentra.
Con la surrogazione si mantengono i benefici fiscali per la detrazione degli interessi passivi per i mutui dell'abitazione principale e non si paga l'imposta sostitutiva sul nuovo mutuo, perché già pagata la prima volta. Ricordiamo che l'imposta è pari allo 0,25% del capitale erogato, 2% per acquisto o ristrutturazione di abitazioni diverse dalla prima casa.
La prima cosa da fare prima di pensare a trasferire il mutuo è trovare la banca che offre condizioni migliori della vostra. Prima di tutto bisogna individuare il capitale residuo del finanziamento: basta prendere le contabili di spesa inviate dalla banca al pagamento di ogni rata del mutuo. Sulla base di questo importo, girate qualche banca e fatevi rilasciare il modulo Esis, per confrontare le offerte. La scelta va fatta prendendo in considerazione il Tan (Tasso annuo nominale), visto che nessuna spesa vi può essere imposta, neppure il costo dell'assicurazione sulla casa (basta trasferire la polizza alla nuova banca cambiando nome del beneficiario).
La surrogazione per legge può essere fatta anche con una scrittura privata, un documento in cui il mutuatario dichiara la sua volontà a surrogare il nuovo operatore al precedente nell'ipoteca già iscritta sull'immobile. La copia autenticata di questo documento insieme alla quietanza rilasciata dal vecchio operatore che dichiara che il mutuo è stato utilizzato per pagare il residuo del precedente finanziamento, sono sufficienti per poter far iscrivere sui registri immobiliari la surroga dell'ipoteca.
Anche se si fa senza spese, la prima cosa da fare è verificare se la surrogazione conviene. Con la nuova banca si può scegliere anche una durata più lunga di quella precedente.
Attenzione, però, perché surrogando si accede a un nuovo piano di ammortamento in cui la quota interessi sarà per il primo periodo molto consistente. Bisogna dunque tener conto anche di questo nel valutare la convenienza economica a trasferire il mutuo. Allungare la durata ha l'indubbio vantaggio di ridurre l'ammontare della rata periodica. Inoltre, cambiare operatore spesso dà la possibilità di ridurre lo spread (la percentuale di guadagno della banca).
Se in banca vi dicono che non fanno la surrogazione e vi propongono la sostituzione (cioè di accendere un nuovo mutuo con tutte le relative spese) ricordatevi che la surrogazione è un vostro diritto sancito dalla legge.
Quali sono i meccanismi attivati dalle banche per la surrogazione? L’Abi ha stabilito una procedura che prevede la presenza contemporanea di tre attori (cliente, vecchia banca e nuova) davanti al notaio (il costo dell'atto è a carico della
nuova banca).
Sono previste tre fasi:
- il cliente chiede per iscritto all'istitutosubentrante di acquisire dalla banca originaria l’esatto importo del debito residuo(i cosiddetti conteggi estintivi);
- la vecchia banca comunica alla nuova il capitale residuo, entro 10 giorni lavorativi;
- si stipula il nuovo mutuo (con atto unico semplificato; dunque si esclude la scrittura privata autenticata): la vecchia banca riceve il denaro per il pagamento del debito residuo e rilascia una quietanza in cui il debitore dichiara che il pagamento è avvenuto con il nuovo contratto stipulato.
SOSTITUIRE IL MUTUO
Un'altra possibilità per ridurre la rata è quella di estinguere il mutuo attuale e farne uno nuovo con un'altra banca: la sostituzione. A differenza della surrogazione, la sostituzione del mutuo permette anche di aumentare il capitale.
Le spese da sostenere sono tante a partire dal costo del notaio (per il nuovo atto di mutuo, la cancellazione della vecchia ipoteca e l'iscrizione della nuova), l'imposta sostitutiva, le spese di perizia e istruttoria. Non solo. Per i mutui stipulati prima del 2 febbraio 2007 si paga anche la penale per l'estinzione anticipata, mentre se è stato stipulato dopo questa data non si paga nulla.
CONCLUSIONI
La soluzione migliore se volete trasferire il vostro mutuo e non avete bisogno di liquidità aggiuntiva è la surrogazione dell'ipoteca. Solo se avete bisogno di ulteriore capitale rispetto al residuo del vostro mutuo iniziale potete valutare la possibilità della sostituzione, considerando i costi elevati legati all'operazione. Bisogna fare bene i calcoli perché potrebbe essere più conveniente ricorrere a un prestito personale per coprire la liquidità aggiuntiva.
Da quest'anno è venuta a cadere anche la limitazione di natura fiscale che caratterizzava le operazioni di sostituzione del mutuo. Infatti, per poter godere dei benefici fiscali legati alla detrazione degli interessi passivi per i mutui destinati all'acquisto o ristrutturazione dell'abitazione principale occorreva che il capitale del nuovo finanziamento fosse uguale al capitale residuo maggiorato delle spese pagate per la sostituzione.
L'Agenzia delle Entrate ha dato un'interpretazione della circolare ministeriale che riportava questa indicazione più favorevole al contribuente estendendo i benefici fiscali anche all'ipotesi in cui il nuovo mutuo abbia un valore superiore al residuo di quello vecchio più le spese, limitandoli però alla parte del nuovo finanziamento costituita dal capitale residuo e dalle spese legate alla sostituzione. Facciamo un esempio. Se il nuovo finanziamento fosse stato pari a 80.000 euro, mentre il capitale residuo del mutuo sostituito più le spese avesse il valore di 70.000 euro, la detrazione degli interessi passivi del nuovo mutuo spetterebbe per l'87,5% del monte interessi. La percentuale di 87,5% è data dal rapporto tra 70.000 euro e 80.000 euro.
Il tasso variabile non potrebbe però anche portare, ad un certo punto, ad una rata più alta?
Ma certamente. Prova a scrivere un articolo su questo problema … semmai lo pubblichiamo.
ho una rata alta da 820 euro al mese non riesco a mangiare vorrei ridurla la mia banca dice che non si può voi mi potete aiutare ho un ragazzo di 15 che studia come debbo fare ? urgente
Enza, devi trovare una banca che sia disposta a concederti un nuovo mutuo utilizzando la legge Bersani sulla portabilità.
Se adesso hai un tasso fisso puoi chiedere di passare ad un tasso variabile. Ciò contribuirà, per qualche tempo e nel contesto attuale, a rendere la rata meno onerosa.
Inoltre, con il nuovo mutuo chiederai un periodo di ammortamento più lungo di 5 o 10 anni. Anche questo contribuirà ad alleggerire la rata.
Certo, allungando la durata del mutuo, alla fine pagherai in più gli interessi del tuo debito. Ma, adesso, il problema è l’importo della rata e con la portabilità, il tasso variabile e l’allungamento del periodo di ammortamento puoi ottenere dei benefici tangibili.