Rassegna degli articoli pubblicati a cura di Piero Ciottoli
La rinegoziazione del mutuo - cambiamo tasso e durata senza spese di banca e senza spese notarili
La rinegoziazione del mutuo è un istituto di nuova affermazione nel panorama giuridico europeo, ma è comunque legato a un nuovo accordo di entrambe le parti (banca - cliente), e difficilmente può essere oggetto di una pretesa unilaterale da parte del mutuatario. La rinegoziazione del mutuo riguarda principalmente il tasso e/o la durata. Ai sensi della Legge 244/2007 (legge Bersani) è sempre salva la possibilità del creditore originario e del debitore di pattuire la variazione delle condizioni del contratto di mutuo in essere senza spese e mediante scrittura privata anche non autenticata. Nei casi in cui qualche banca abbia obiettive ragioni per chiedere di formalizzare l'accordo di rinegoziazione in forma notarile o autentica il Consiglio Nazionale del Notariato ha comunicato la disponibilità a una concreta riduzione dei compensi dovuti per l'intervento del notaio. Con la finanziaria 2008, per chi decide la rinegoziazione del mutuo con la propria banca diventa legge [ ... leggi tutto » ]
Prezzo valore – necessità di dichiarare il prezzo reale dell'immobile
E' sbagliato ritenere che si possa stare tranquilli dichiarando un prezzo inferiore a quello vero, purchè esso superi il valore catastale dell'immobile. Oggi infatti (aggiornamento al 13 ottobre 2007), a seguito delle recenti modifiche normative, tese a combattere l'evasione fiscale, per quasi tutte le compravendite di immobili vige la regola che una volta valeva solo per i terreni edificabili, vale a dire che l'Agenzia dell Entrate può effettuare sempre accertamenti di valore, anche se si è dichiarato "il valore catastale". Il valore dell'immobile preso a base dalla agenzia delle entrate per effettuare i controlli Il valore che è preso a base dalla agenzia delle entrate per effettuare i suoi controlli è ora il "valore normale in comune commercio", che viene calcolato dall'Agenzia stessa sulla base di calcoli complessi partendo da diversi coefficienti. Sempre in virtù di queste norma, se per acquistare la casa si chiede un finanziamento, la somma presa [ ... leggi tutto » ]
I tempi di istruttoria e di erogazione del mutuo
I tempi di istruttoria e di erogazione del mutuo rappresentano l'intervallo temporale che di norma esiste fra la richiesta del mutuo e l'erogazione del finanziamento. Quando ci si è impegnati a comprare una casa entro un dato termine e si deve pagare una penale al venditore per il ritardo, tempi lunghi di istruttoria per la concessione del mutuo possono costare cari. Devono essere rispettati i tempi previsti Di regola 60 giorni possono essere più che sufficienti per ottenere un mutuo, ma è necessario muoversi con prudente anticipo e prospettare chiaramente alla banca le proprie necessità, esigendo che vengano rispettati i tempi previsti. Inoltre, poiché l'ipoteca esiste solo dal momento in cui il notaio la iscrive nell'apposito ufficio (Agenzia del Territorio), e ciò può essere fatto solo dopo la sottoscrizione del contratto di mutuo, a volte la banca trattiene la somma mutuata sino a quando sia certa dell'avvenuta iscrizione (e consolidamento) [ ... leggi tutto » ]
Chiedere un mutuo
Chiedere e ottenere un mutuo per l'acquisto della casa oggi è un'operazione molto frequente ma richiede - come ogni prodotto giuridico - attenzione. Per ottenere un mutuo è normalmente sufficiente rivolgersi a una banca e fornire i documenti che questa chiede. Nella normalità dei casi non è necessario avvalersi di un mediatore finanziario: nel caso ciò avvenga, i costi dell'operazione sono destinati a incrementarsi in relazione al compenso da riconoscere all'intermediario, fissato talvolta in significative percentuali della somma mutuata. La garanzia ipotecaria impone per legge la prestazione notarile, in quanto si va a toccare il registro pubblico delle proprietà immobiliari, e ciò può essere fatto esclusivamente da un soggetto qualificato, pubblico ufficiale, che impedisca frodi a danno della banca e dei clienti e che se ne assuma la responsabilità a garanzia delle parti. Chi chiede (mutuatario) un mutuo ipotecario e ha bisogno di chiarimenti può rivolgersi, oltre che alla banca, [ ... leggi tutto » ]
Portabilità del mutuo - problematiche attuative
La cosiddetta legge Bersani bis, negli articoli 8 e 8 bis, ha dettato disposizioni sulla portabilità del mutuo e la surrogazione, eliminando (in gran parte) i costi per il soggetto debitore, che conserva anche i benefici fiscali. L'istituto della surrogazione (per volontà del debitore) - che logicamente presuppone un debito già in essere - trova la sua regolamentazione normativa, per la verità quasi disapplicata nella pratica attesa la scarsa fortuna della figura codicistica, nell'articolo 1202 del Codice civile, ai sensi del quale “il debitore, che prende a mutuo una somma di denaro ... al fine di pagare il debito, può surrogare il mutuante nei diritti del creditore, anche senza il consenso di questo. La surrogazione ha effetto quando concorrono le seguenti condizioni: 1) che il mutuo e la quietanza risultino da atto avente data certa; 2) che nell'atto di mutuo sia indicata espressamente la specifica destinazione della somma mutuata; 3) [ ... leggi tutto » ]