Rassegna degli articoli pubblicati a cura di Antonio Scognamiglio
Criteri di determinazione della tabella millesimale
Importanti sono nella determinazione di una tabelle millesimale i cosiddetti “coefficienti di riduzione “ che trasformano le superficie o i volumi reali delle singole unità immobiliari valori virtuali. E opportuno prendere in esame a questo punto i vari coefficienti applicabili: coefficiente di destinazione o categoria catastale: viene utilizzato solamente se nello stesso immobile sono presenti unità immobiliari di diverse categorie catastali; coefficiente di utilizzazione: identifica il particolare uso dei singoli ambienti; coefficiente di altezza: si applica se l'altezza interna è diversa tra le varie unità immobiliari, in questo caso si dovrà calcolare il volume e non la superficie; coefficiente di orientamento: si applica se l'edificio comprende più unità immobiliari. Per piano, ciascuno con diversa esposizione solare; coefficiente di esposizione e prospetto: viene preso in considerazione se le varie unità immobiliari di un edificio hanno una veduta differente secondo che abbiano il prospetto panoramico, su strada principale ecc.); coefficiente di piano: [ ... leggi tutto » ]
La tabella dei millesimi
(Articolo 1117 - 1118 - 1138 - Cod. Civ. - articolo 68 - 69 norme di attuazione al codice civile) La tabella millesimale esprime in millesimi il valore economico di ciascuna proprietà esclusiva, in rapporto al valore dell'intero edificio, che è ipotizzato come pari al numero 1000. La disciplina giuridica della stessa si trova nell'articolo 68 delle norme di attuazione del codice civile. Si basa pertanto solo sul valore di proprietà e dimostra la quota ideale di comproprietà dell'area, delle parti ed impianti comuni dell'edificio in rapporto alla proprietà esclusiva. In mancanza della tabella millesimale solo l'assemblea plenaria e unanime può ripartire le spese. In genere la tabella millesimale è predisposta dal costruttore-venditore prima del rogito notarile per il passaggio di proprietà. Se in un condominio non esiste una tabella millesimale, l'amministratore con una delibera assembleare incarica un tecnico per la sua stesura. Anche una modifica della tabella dei millesimi [ ... leggi tutto » ]
Norme sull'uso delle cose e dei servizi comuni
Abitazione per turisti L'affitto di un appartamento a turisti in linea di principio non può essere vietato o limitato con regolamento d'uso. Assenza del proprietario Il proprietario deve sostenere la propria parte delle spese condominiali, anche se l'appartamento non viene utilizzato o lo è solo in parte. Potrebbe essere preso in considerazione una disposizione che prescrive d'inverno una temperatura minima negli alloggi vuoti, per evitare agli appartamenti abitati un ingiustificato aumento delle spese di riscaldamento. Asta di bandiera Il montaggio di una asta per la bandiera richiede l'assenso degli altri condomini. Cantina La cantina deve servire per il deposito di utensili e viveri. Un utilizzo per locale party o ad uso abitativo è da escludere. Cartelli pubblicitari l'installazione duratura di cartelli pubblicitari sulla facciata condominiale è da considerare innovazione edile e richiede le maggioranze prescritte (unanimità). Sono escluse le insegne per l'esercizio dei studi professionali ammessi (laboratorio medico). Deposito biciclette [ ... leggi tutto » ]
Amministrazione condominiale
Il Regolamento di condominio è disciplinato dagli articoli che vanno dal 1107 al 1138 del codice civile e dall'articolo 68 delle norme di attuazione Il regolamento di condominio è la legge interna del condominio. Determina l'uso delle parti comuni, la ripartizione delle spese, le norme di tutela del decoro dell'edificio e quelle relative all'amministrazione. La sua adozione è obbligatoria se il numero dei condomini è superiore a dieci. Il regolamento si dice contrattuale quando è stato predisposto dal costruttore ed allegato a tutti gli atti di acquisto dei condomini o quanto meno richiamato e sottoscritto dai condomini. Questo regolamento vincola i proprietari in ogni caso ai sensi dell'articolo 1138 del codice civile. Al regolamento è sempre allegata, come da articolo 68 delle norme di attuazione del codice civile, la tabella millesimale. Esiste anche la possibilità, che l'assemblea dei condomini, dopo la costituzione del condominio, a maggioranza approvi il regolamento. A [ ... leggi tutto » ]
Usufrutto in un condominio
L'usufrutto è un diritto che consiste nel poter godere di un bene, e dei relativi redditi, di proprietà altrui, ma con una limitazione, importante e fondamentale: il divieto di alterare la destinazione economica della cosa stessa. Al proprietario del bene resta la nuda proprietà. Limiti di durata L'usufrutto deve essere costituito per un tempo determinato, nel caso non venga pattuito nulla a riguardo, la durata non può eccedere la vita dell'usufruttuario. La morte dell'usufruttuario pone fine all'usufrutto, anche se non è stata raggiunta l'eventuale data di scadenza prevista. Se usufruttuaria è una persona giuridica, il limite massimo di durata è invece di 30 anni. Diritti dell'usufruttuario può disporre del suo diritto, può cioè cederlo, dare in locazione il bene e concedere ipoteca su di esso; ha il diritto di avere il possesso del bene in usufrutto; può trarre dalla cosa ogni utilità che questa può dare; ha il diritto di [ ... leggi tutto » ]