Rassegna degli articoli pubblicati a cura di Antonio Scognamiglio
I più importanti interventi di manutenzione e modernizzazione - dall'abbaino ai balconi
Abbaino Si tratta di una modifica estetica e in questo senso richiede una approvazione. Antenna mobile ritrasmettente L'installazione di una antenna mobile ritrasmettente necessità di una votazione unanime anche per i pericoli per la salute connessi. Antenna radio amatoriale Si tratta di un intervento nella struttura edile con possibili conseguenze negative sulla tenuta del tetto e con possibili disturbi delle frequenze radio e televisive degli altri proprietari. Per questo è richiesta la maggioranza prevista per le innovazioni. Antenna TV centralizzata e parabolica Un antenna centralizzata appartiene agli impianti comuni di un condominio che possono trovare, attraverso una deliberazione a maggioranza, un intervento per motivi di aggiornamento tecnico (> trasformazione in trasmettitori a banda larga). Esiste comunque la possibilità che i condomini non interessati restino esclusi dalla partecipazione alla spesa. L'articolo 2 della legge fra l'altro prevede che si tratta di innovazioni necessarie, secondo articolo 1120 primo comma del codice civile, [ ... leggi tutto » ]
Manutenzione, modernizzazione e conservazione dell'immobile
Nei lavori di manutenzione e riparazione rientrano tutti gli interventi nel condominio necessari per mantenere l'immobile in un buon stato di conservazione. I lavori di manutenzione più consistenti che si rendono necessari vengono deliberati dall'assemblea che determina anche le modalità, la tempistica e la scelta delle imprese edili ed artigiane. Interventi minori, di routine o riparazioni urgenti rientrano nelle competenze dell'amministratore, che ovviamente deve rendere conto delle relative spese sostenute. Introdurre un tetto di spesa per tali interventi sarebbe più che opportuno. L'amministratore è chiamato ad intervenire senza autorizzazione anche in presenza di guasti di notevole entità, se si tratta di interventi urgenti per evitare danni maggiori (p. es. rottura di tubazioni). Anche interventi in esecuzione di norme di sicurezza possono essere assunte di propria iniziativa. Di solito è sufficiente una delibera presa con la maggioranza semplice, in casi particolari occorre una maggioranza qualificata. Si tratta di distinguere fra: un [ ... leggi tutto » ]
L'assicurazione dell'immobile condominiale
Nella stipula di una polizza d'assicurazione per un condominio c'è da osservare: quali danni sono assicurati e quali non sono coperti dall'assicurazione (per esempio la ricerca guasti); a quanto ammonta la copertura del danno e a quanto ammonta la eventuale franchigia; entro quanto deve essere denunciato il danno, fino a quando è garantita la copertura del danno; se la copertura del danno è rapportata al valore dell'immobile che deve essere pari al valore di ricostruzione a nuovo del fabbricato, escludendo il valore dell'area. Nelle condizioni generali di gran parte delle società assicuratrici di solito sono coperti i seguenti danni: incendio, sviluppo di fumi - gas - vapori, esplosione, scoppio, implosione, rovina di ascensori e montacarichi, fulmine, danni elettrici, caduta di aeromobili, onda sonica, spese di demolizione, sgombero e trasporto, eventi atmosferici e socio-politici (qui sono da controllare le singole clausole contrattuali). I seguenti danni non sono sempre coperti dalle condizioni [ ... leggi tutto » ]
Adempimenti fiscali in un condominio
A partire dal 1 gennaio 1998 il condominio è diventato sostituto d'imposta. Secondo le leggi tributarie italiane è sostituto d'imposta “chi in forza di disposizioni di legge è obbligato al pagamento di imposte in luogo di altri, per fatti o situazioni a questi riferibili ed anche a titolo di acconto. In un condominio di solito viene incaricato l'amministratore, che ne ha la rappresentanza e il mandato. Il condominio dovrà, quindi effettuare la ritenuta d'acconto su compensi corrisposti ai professionisti, ai lavoratori dipendenti e all'amministratore. L'amministratore dovrà quindi effettuare, all'atto del pagamento della parcella del professionista la ritenuta IRPEF del 20 % e provvedere al versamento entro il giorno 16 del mese successivo. Quando certi servizi (manutenzione ascensori, pulizia scale ecc.) venivano affidate a ditte esterne, che emettevano regolare fattura, non esisteva obbligo di ritenuta d'acconto. A partire da 1 gennaio 2007 questo obbligo (con una ritenuta del 4 % sull'imponibile [ ... leggi tutto » ]
I criteri di ripartizione delle spese
Le spese di amministrazione è di gestione vengono ripartite fra i proprietari in base a precisi criteri di ripartizione. I criteri legali prevedono un obbligo contributivo in base alle quote di proprietà (millesimi). Per certe spese (ascensore, riscaldamento, consumo acqua) esistono criteri di ripartizione specifici. In sostanza per modificarle è sufficiente una semplice delibera a maggioranza, sempre che la distribuzione delle spese avviene secondo il criterio della causale e della utenza o in relazione a un addebito corretto e rispondente. In presenza di una distribuzione gravemente lesiva ogni proprietario può richiedere una modifica al tribunale. Se si tratta di spese per manutenzione, modernizzazione e modifiche edili, le relative delibere di riparto richiedono maggioranze qualificate. Rimane sempre fermo comunque che la modalità di riparto risponda all'effettivo uso della cosa comune da parte dei singoli proprietari. La ripartizione delle spese per l'ascensore avviene, secondo la giurisprudenza consolidata e a norma dell'articolo 1124 [ ... leggi tutto » ]