Agevolazioni fiscali per acquisto seconda casa con vendita della prima

Agevolazioni fiscali per acquisto prima casa - chi ne ha diritto

Com'è noto, l'acquirente di un immobile deve corrispondere un'imposta di registro nella misura pari al 9% del valore della compravendita. Se l'acquirente ha i requisiti per fruire delle agevolazioni fiscali prima casa, l'imposta di registro da versare all'erario scende al 2%.

Per aver diritto a fruire dei benefici fiscali prima casa, nell'atto di acquisto, l'acquirente deve dichiarare di non essere titolare, neppure per quote o in comunione legale (con il coniuge o i coeredi) su tutto il territorio nazionale di diritti (reali) di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà, su altro immobile acquisito, anche dal coniuge, usufruendo delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa.

Per poter fruire dei benefici fiscali prima casa, limitatamente al territorio del comune ove si intende acquistare l'immobile e in cui ci si obbliga a trasferire la propria residenza entro diciotto mesi dal rogito notarile (nota bene - l'obbligo riguarda il trasferimento della residenza nel comune, anche in un'abitazione diversa da quella acquistata), l'acquirente deve altresì dichiarare di non essere titolare, esclusivo o in comunione col coniuge, di diritti reali di proprietà, usufrutto, uso e abitazione su altro immobile.

Dunque, l’agevolazione prima casa compete anche all’acquirente o ai coniugi che siano titolari del diritto di nuda proprietà su altra abitazione situata nello stesso Comune in cui si trova l’immobile che viene acquistato (e nel quale uno dei due coniugi si obbliga a trasferire la propria residenza entro diciotto mesi dall'acquisto): il nudo proprietario, infatti, non ha il possesso dell’immobile, che fa capo all’usufruttuario. Tuttavia, il beneficio spetta solo se la nuda proprietà sia stata acquistata senza fruire delle agevolazioni prima casa, fatta salva l’ipotesi in cui il nudo proprietario acquisti l’immobile dall’usufruttuario, al fine di riunire usufrutto e nuda proprietà.

E' possibile anche godere dell’agevolazione prima casa se si è titolari in comunione con persone diverse dal coniuge di diritti reali su beni immobili situati nel medesimo Comune in cui si intende procedere al nuovo acquisto (nel quale ci si obbliga a trasferire la propria residenza entro diciotto mesi dall'acquisto) a condizione che tali diritti non siano stati acquisiti fruendo dell’agevolazione prima casa.

Per farla breve, nel territorio comunale in cui si intende acquistare l'immobile fruendo dei benefici fiscali prima casa e nel quale ci si obbliga a trasferire la propria residenza entro diciotto mesi dall'acquisto, l'acquirente può anche possedere un immobile in quota, in comunione legale con soggetti diversi dal coniuge o, semplicemente, in nuda proprietà per i quali non è stata fruita l'agevolazione prima casa. La ratio sottesa alla norma è che un immobile detenuto per quota, in comunione legale con soggetti diversi dal coniuge, o come nudo proprietario non può essere facilmente adibito ad abitazione principale da chi ne detiene il diritto.

Analogo principio è stato più volte ribadito dai giudici della Corte Suprema (sentenze numero 11564/2006, 17938/2003, 10953/2003) nel momento in cui hanno stabilito che la disponibilità di un alloggio nel territorio comunale in cui si intende acquistare un nuovo immobile ed in cui ci si obbliga a trasferire la propria residenza entro diciotto mesi dall'acquisto, non preclude la possibilità di fruire dei benefici fiscali prima casa, se l’appartamento, per sopravvenute esigenze (ad esempio la nascita di figli) non è più idoneo ad ospitare la famiglia. Dunque, per poter comunque fruire del beneficio, e' sufficiente dimostrare che il primo alloggio, per mancanza di spazio o per altri motivi strutturali, non e' funzionale alle sopraggiunte esigenze familiari e che, il nuovo appartamento e' quello effettivamente idoneo ad ospitare la famiglia.

Ancora, sullo stesso solco giuridico, il principio secondo il quale anche il proprietario esclusivo della casa che sia stata assegnata all’altro coniuge in conseguenza di una intervenuta separazione personale, non essendo egli titolare di un reale diritto di proprietà, puo' acquistare un secondo immobile fruendo delle agevolazioni prima casa (Corte di cassazione, sentenza 3931/14).

Acquisto di prima e seconda casa con agevolazioni fiscali e vendita della prima entro un anno

La nuova norma introdotta dalla legge di stabilità 2016 consente che la condizione relativa al non possesso su tutto il territorio nazionale di un’altra abitazione acquistata con le agevolazioni prima casa si possa verificare anche successivamente al trasferimento agevolato, considerando egualmente meritevole del trattamento di favore, rispetto ad un nuovo acquisto (sempre, naturalmente, di una casa di abitazione con esclusione delle categorie catastali A1, A8 e A9) il contribuente che abbia già acquistato un’abitazione usufruendo delle agevolazioni prima casa e l’alieni successivamente al nuovo acquisto, purché entro un anno.

La nuova disposizione rende più elastica la fruizione dell’agevolazione, tenendo evidentemente conto delle attuali esigenze del mercato immobiliare e dei conseguenti tempi e modi della contrattazione, considerato che spesso il contribuente, intenzionato ad alienare la propria prima casa per acquistarne un’altra, può trovarsi nella difficoltà di riuscire a concludere la vendita prima del nuovo acquisto.

Resta ferma, come accennato, la condizione che l’immobile deve essere ubicato nel territorio del Comune in cui l'acquirente ha o stabilisca entro diciotto mesi dall'acquisto la propria residenza o, se diverso, in quello in cui l'acquirente svolge la propria attività ovvero, se trasferito all'estero per ragioni di lavoro, in quello in cui ha sede o esercita l'attività il soggetto da cui dipende. La dichiarazione di voler stabilire la residenza nel Comune ove è ubicato l'immobile acquistato deve essere resa, a pena di decadenza, dall'acquirente nell'atto di acquisto.

Concludendo, adesso (a partire dal primo gennaio 2016) è consentita l’applicazione dell’aliquota della tassa di registro al 2 per cento in relazione ad un nuovo acquisto di immobile effettuato dall’acquirente ancora titolare (pure per quote, ed anche in regime di comunione legale) su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su un’altra abitazione già acquistata (dallo stesso soggetto o dal coniuge) con le agevolazioni fiscali prima casa, purchè si proceda, entro un anno, all'alienazione di quest'ultima.

Qualora, invece, entro il decorso dell’anno, l’acquirente non intenda più procedere all'alienazione dell’immobile pre-posseduto, si può presentare un’istanza all'Agenzia delle entrate per chiedere la riliquidazione dell’imposta assolta in sede di registrazione dell’acquisto, evitando l’applicazione delle sanzioni.

28 gennaio 2016 · Ornella De Bellis

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Stai leggendo Agevolazioni fiscali per acquisto seconda casa con vendita della prima Autore Ornella De Bellis Articolo pubblicato il giorno 28 gennaio 2016 Ultima modifica effettuata il giorno 21 agosto 2017 Classificato nella categoria agevolazioni fiscali prima casa o per acquisto immobili destinati a locazione Inserito nella sezione fisco, tributi e contributi del sito la comunità dei debitori e dei consumatori italiani.

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