L'acquisto della prima casa per i figli: i diversi scenari

Le diverse possibilità che permettono l'acquisto della prima casa per i propri figli: scopriamo i diversi scenari.

Aiutare i propri figli nell'acquisto della prima casa è il desiderio di molti genitori.

Per fare ciò, sostanzialmente ci sono due strade percorribili: o si cede ai figli una somma di denaro che poi verrà utilizzata per acquistare l'immobile, o si dispone direttamente dal proprio conto corrente il pagamento alla parte venditrice davanti al notaio.

La prima ipotesi necessita di un doppio passaggio e di regola di due atti notarili.

Il primo è la donazione del denaro, il secondo è la compravendita della casa, il cui prezzo sarà a questo punto pagato direttamente dai figli.

Tra i vantaggi di questa soluzione c'è un elevato grado di chiarezza sui passaggi di denaro e la trasparenza nei rapporti familiari, specialmente se ci sono altri figli.

Inoltre, dato che il passaggio di denaro avviene attraverso un atto registrato, è noto all'amministrazione finanziaria e quindi non sorge nessun tipo di problema davanti a eventuali verifiche fiscali sulla provenienza del denaro.

Non emerge poi nessuna donazione dall'atto di compravendita, il che facilità l'eventuale successiva alienazione dell'immobile (vedi articolo in basso).

Tra gli svantaggi c'è principalmente l'aumento dei costi, perché il notaio redige due atti.

Inoltre la donazione di denaro va a erodere la franchigia di un milione di euro (limite su cui non si pagano imposte) di cui gode la tassazione sulla successione ereditaria.

La seconda ipotesi è invece più snella e meno costosa, perché si redige un solo atto e l'importo pagato non erode le franchigia per la successione.

Se l'atto è ben scritto è comunque garantita la chiarezza e la trasparenza dell'operazione, tuttavia potrebbe accadere che la liberalità che emerga dall'atto di compravendita possa complicare la successiva rivendita della casa, sebbene tale rischio sarebbe privo di ragioni alla luce dei più recenti orientamenti dottrinali e giurisprudenziali.

Potrebbe anche accadere che l'atto di compravendita, ove ometta o comunque non sia chiaro nell'esplicitare che i genitori paghino in tutto o in parte il prezzo dovuto al venditore, non assicuri la necessaria chiarezza, sia nei rapporti famigliari, sia rispetto a eventuali controlli dell'Agenzia delle Entrate.

E' bene sottolineare che per donare del denaro non è sufficiente un'operazione bancaria quale un bonifico, ma ci vuole un vero e proprio atto notarile pubblico.

In questo modo si conservano i vantaggi della donazione indiretta (prova all'Agenzia delle Entrate della somma pagata e chiarezza dei rapporti tra fratelli), ma la donazione avrà ad oggetto il denaro e non il bene. Il che significa, in concreto, che alla morte del genitore si scomputerà la somma di denaro ricevuta, cui vanno sommati gli interessi, e non il valore del bene rivalutato.

Ne consegue che la differenza tra le due scelte è notevole, perché il denaro ed il bene immobile si possono rivalutare in modo molto diverso.

Ad esempio fino agli anni 2010/2011 il denaro si rivalutava molto meno dei beni immobili; negli ultimi anni invece si è assistito ad un fenomeno opposto, dato che il prezzo dei beni immobili ha subito un calo vertiginoso.

Qual è dunque la scelta migliore? Non ve n'è una a priori preferibile, perché si tratta di valutare le singole situazioni concrete, valutazione che andrà fatta direttamente con il notaio senza che ciò comporti costi aggiuntivi.

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