Acquisto casa – determinare il valore su cui si pagano le imposte
Acquisto casa - La dichiarazione sostitutiva da inserire nel rogito
Nelle compravendite di immobili, anche se assoggettate a Iva, le parti devono inserire nel rogito una "dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà" in cui segnalare:
- le modalità di pagamento del corrispettivo (assegno, bonifico, eccetera);
- se per l'operazione si è fatto ricorso ad attività di mediazione e, in caso affermativo, tutti i dati identificativi del titolare, se persona fisica, o la denominazione, la ragione sociale e i dati identificativi del legale rappresentante, se soggetto diverso da persona fisica, ovvero del mediatore non legale rappresentante che ha operato per la stessa società, la partita Iva, il codice fiscale, il numero di iscrizione al ruolo degli agenti di affari in mediazione e della Camera di Commercio;
- le spese sostenute per l'attività di mediazione, con le analitiche modalità di pagamento.
Le indicazioni contenute nella presente guida potrebbero subire modifiche. E' opportuno verificarle attraverso il sito dell'Agenzia delle Entrate L'omissione, la falsa o incompleta dichiarazione comporta (oltre all'applicazione della sanzione penale) l'assoggettamento, ai fini dell'imposta di registro, ad accertamento di valore dei beni trasferiti.
In sostanza, l'ufficio applicherà le imposte sul valore di mercato dell'immobile, anche se le parti avevano richiesto la tassazione sulla base del valore catastale (vedi paragrafo successivo). Inoltre, è prevista una sanzione amministrativa da 500 a 10.000 euro.
In caso di assenza dell'iscrizione al ruolo di agenti di affari in mediazione, il notaio è obbligato a effettuare apposita segnalazione all'Agenzia delle Entrate.
Effettuare le visure catastali per evitare l'acquisto di unità immobiliari non denunciate
Per evitare le compravendite di unità immobiliari urbane non in regola con le norme catastali (immobili non denunciati al catasto o che hanno subito variazioni mai comunicate), è obbligatorio indicare nell'atto notarile, a pena di nullità, non soltanto i dati catastali ma anche il riferimento alle planimetrie depositate in catasto.
Inoltre, l'atto deve contenere la dichiarazione con cui gli intestatari affermano che la situazione reale dell'immobile è conforme a quanto risulta dai dati catastali e dalle planimetrie.
Prima di stipulare l'atto, il notaio è tenuto a individuare gli intestatari catastali e verificare la loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari.
Come si calcola il valore catastale su cui è possibile versare l'imposta di registro per l'acquisto della casa
Le imposte di registro, ipotecaria e catastale vengono versate dal notaio al momento della registrazione dell’atto.
Quando la vendita della casa è soggetta a Iva la base imponibile è costituita dal prezzo della cessione.
Per le cessioni dei fabbricati a uso abitativo e delle relative pertinenze, effettuate nei confronti di persone fisiche che non agiscono nell'esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali, l'acquirente può scegliere - richiedendolo al notaio rogante - di calcolare l'imposta di registro sul valore catastale del fabbricato, anziché sul corrispettivo pagato. Ma, attenzione, è possibile versare le imposte sulla base del valore catastale a condizione che nell'atto sia indicato l’effettivo importo pattuito per la cessione.
Il valore catastale dell'immobile viene determinato moltiplicando la rendita catastale (rivalutata del 5%) per i seguenti coefficienti:
- 110 per la prima casa e le relative pertinenze;
- 120 per i fabbricati (non prima casa) appartenenti ai gruppi catastali A e C (escluse le categorie A/10 e C/1).
Ad esempio, per un immobile non prima casa con rendita catastale pari ad 800 euro, il valore catastale è dato da 800 x 1,05 x 120, cioè 100 mila e ottocento euro. Su tale valore andrà calcolata l'imposta di registro secondo le percentuali riportate nelle tabelle che seguono.
Acquisto senza agevolazioni prima casa
Conseguenze dell'occultamento (anche parziale) del corrispettivo effettivamente pagato per l'acquisto della casa
Come si accennava nelle precedenti sezioni, è possibile versare le imposte sulla base del valore catastale solo a patto che nell'atto di compravendita sia indicato l’effettivo importo della cessione.
L'occultamento nel rogito, anche parziale, del corrispettivo o la dichiarazione nell'atto di compravendita di un importo inferiore a quello pattuito determina la perdita del beneficio con le seguenti conseguenze:
- le imposte di registro, ipotecaria e catastale saranno calcolate sul corrispettivo effettivamente pattuito;
- sarà inoltre applicata una sanzione che va dal 50 al 100% della differenza tra l'imposta dovuta e quella già versata.
Questo sistema di determinazione dell'imposta è applicabile anche all'acquisto di pertinenze (effettuato da persone fisiche che non agiscono nell'esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali), senza limitazione di numero, a condizione che:
- il bene principale cui accedono sia un immobile a uso abitativo;
- nell'atto di cessione venga data evidenza del cosiddetto "vincolo pertinenziale", che rende il bene servente una proiezione del bene principale.
Commenti e domande
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