Usufruttuario e nudo proprietario - ripartizione delle spese di manutenzione dell'immobile

Il codice civile stabilisce che

  1. sono a carico dell'usufruttuario le spese e, in genere, gli oneri relativi alla custodia, amministrazione e manutenzione ordinaria dell'immobile;
  2. sono a carico del nudo proprietario le riparazioni straordinarie, considerando come tali, con elencazione ritenuta dalla giurisprudenza di carattere non tassativo, quelle necessarie ad assicurare la stabilità dei muri maestri e delle volte, la sostituzione delle travi, il rinnovamento, per intero o per una parte notevole, dei tetti, solai, scale, argini, acquedotti, muri di sostegno o di cinta.

Sempre il codice civile prevede, poi, la facoltà dell'usufruttuario di far eseguire a proprie spese le riparazioni poste a carico del proprietario, quando quest'ultimo, previamente interpellato, rifiuti di eseguirle o ritardi l'esecuzione senza giustificato motivo. In tal caso, la stessa norma stabilisce che le spese devono essere rimborsate alla fine dell'usufrutto, senza interessi.

Ora, in linea di principio, la nozione di manutenzione non si identifica con quella di riparazione, intendendosi per "riparazione" l'opera che rimedia ad un'alterazione già verificatasi nello stato delle cose in conseguenza dell'uso o per cause naturali, e per "manutenzione" l'opera che previene l'alterazione.

Purtroppo il legislatore ha operato una commistione di tali termini, come è reso evidente dal fatto che l'articolo 1004 del codice civile, nell'onerare l'usufruttuario della "manutenzione ordinaria", pone a carico del medesimo usufruttuario le "riparazioni straordinarie" rese necessarie dall'inadempimento degli obblighi di "ordinaria manutenzione".

Deve concludersi che ciò che rileva, ai fini della distinzione tra gli interventi gravanti a carico dell'usufruttario e del nudo proprietario, non è la maggiore o minore attualità del danno da riparare, ma l'essenza e la natura dell'opera, e cioè il suo carattere di ordinarietà o straordinarietà, poiché solo tale caratterizzazione incide sul diritto di cui l'uno o l'altro dei due soggetti sono titolari.

Spettando all'usufruttuario l'uso e il godimento della cosa, si deve a lui lasciare la responsabilità e l'onere di provvedere a tutto ciò che riguarda la conservazione e il godimento dell'immobile nella sua sostanza materiale e nella sua attitudine produttiva; si devono, invece, riservare al nudo proprietario le opere che incidono sulla struttura, la sostanza e la destinazione dell'immobile, perché afferiscono alla nuda proprietà.

Questi sono i chiarimenti forniti dai giudici della Corte di Cassazione con la sentenza 22703/15, in tema di ripartizione delle spese condominiali fra usufruttuario e nudo proprietario.

9 novembre 2015 · Piero Ciottoli

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