Usucapione – presupposto ed opponibilità a terzi

Cos'è l'usucapione

L'usucapione rappresenta un modo di acquisto della proprietà o di altro diritto reale ed è opponibile a terzi indipendentemente dalla trascrizione nei registri pubblici.

Il Codice civile intende per usucapione il modo di acquisto della proprietà o di altro diritto reale a seguito del possesso pacifico, non violento e ininterrotto di un bene mobile o immobile per un determinato periodo di tempo stabilito dalla legge.

L'usucapione risponde all'esigenza di eliminare le situazioni di incertezza circa l'appartenenza dei beni, in presenza di una consolidata situazione di fatto, qual è il possesso di un bene protratto per un certo tempo.

Possono essere usucapiti sia i beni mobili che i beni immobili.

Sono esclusi dall'usucapione i diritti aventi per oggetto beni demaniali e del patrimonio dello Stato e degli altri enti pubblici territoriali.

2. I presupposti dell'usucapione

Presupposti dell'usucapione sono:

Usucapione - Il possesso

È bene precisare cosa si intende per possesso: l'articolo 1140 del Codice civile definisce il possesso come il potere sulla cosa che si manifesta in un'attività corrispondente all'esercizio della proprietà o di altro diritto reale. Si può possedere direttamente o per mezzo di altra persona, che ha la detenzione della cosa.

Da tale definizione si ricavano due elementi che caratterizzano il possesso:

  1. elemento oggettivo, consistente nella disponibilità della cosa, anche solo potenziale;
  2. elemento soggettivo, consistente nell'intenzione di tenere la cosa come propria mediante l'esercizio di un'attività corrispondente all'esercizio della proprietà o di altro diritto reale (cosiddetto "animus possidendi").
    L'elemento soggettivo è fondamentale per distinguere la semplice detenzione (che non porta all'usucapione) dal possesso (che invece può portare all'usucapione).
    Nella detenzione si ha la disponbilità dell'oggetto senza l'intenzione di renderlo proprio. Ciò avviene ad esempio quando si riceve un bene in prestito. Pur avendo la disponibilità del bene, questo non potrà essere usucapito perchè manca l'intenzione di fare "proprio" il bene.
    Il processo di usucapione, quindi, non avrà inizio, a meno che non intervenga un fatto oggettivo con il quale si manifesti la volontà di trasformare la detenzione in possesso vero e proprio. Ciò avviene, ad esempio, quando colui che ha preso in prestito il bene comunichi in modo inequivoco la volontà di appropriarsi di esso, negandone la restituzione.
    Da tale momento inizieranno a decorrere i termini per l'usucapione.

Occorre precisare quanto segue.

Chi ha il possesso corrispondente all'esercizio di un diritto reale su cosa altrui non può usucapire la proprietà della cosa stessa. Ad esempio non può usucapire la proprietà di un bene chi ha l'usufrutto del bene stesso.

In tal caso l'usucapione della proprietà è possibile solo se il titolo del possesso muti per causa proveniente da un terzo o in forza di opposizione fatta dal possessore contro il diritto del proprietario. Il tempo necessario per l'usucapione decorre dalla data in cui il titolo del possesso è stato mutato.

Usucapione - I requisiti del possesso

Ai sensi del Codice civile il possesso deve essere:

Il possesso può essere sia di buona che di mala fede. La distinzione (tra possesso in buona fede e possesso in mala fede) influisce solo sull'individuazione del tempo necessario per il compimento dell'usucapione.

Usucapione - I tempi necessari per usucapire

I tempi necessari affinchè si realizzi l'usucapione sono:

Nel calcolare il tempo necessario per l'usucapione, occorre tenere presenti le seguenti regole.

Il possessore attuale che ha posseduto in tempo più remoto si presume che abbia posseduto anche nel tempo intermedio (articolo 1142 del Codice civile).

Il possesso attuale non fa presumere il possesso anteriore, salvo che il possessore abbia un titolo a fondamento del suo possesso; in questo caso si presume che egli abbia posseduto dalla data del titolo (articolo 1143 del Codice civile).

In caso di successione mortis causa, il possesso continua nell'erede con effetto dall'apertura della successione. Il successore a titolo particolare può unire al proprio possesso quello del suo autore per goderne gli effetti (articolo 1146 del Codice civile).

Usucapione - Interruzione dei termini

Il decorso del termine per usucapire può essere interrotto dal compimento di determinati atti da parte del titolare del bene.

In proposito l'articolo 1165 del Codice civile richiama le norme sull'interruzione della prescrizione, in quanto compatibili con l'usucapione.

L'usucapione, in particolare, è interrotta dall'atto con il quale il proprietario agisce in giudizio contro il possessore per recuperare il possesso della cosa e dal riconoscimento da parte del possessore del diritto altrui.

La diffida stragiudiziale del proprietario non è idonea ad interrompere il termine dell'usucapione.

Dall'atto interruttivo il termine inizia a decorrere ex novo.

Gli effetti dell'usucapione: trascrizione ed opponibilità a terzi

L'usucapione è, dunque, un modo di acquisto a titolo originario della proprietà (o di altro diritto reale).

L'acquisto del diritto si produce automaticamente per legge, nel momento in cui si realizzano i presupposti dell'usucapione (possesso + decorso del tempo).

L'usucapiente potrebbe comunque avere interesse a formalizzare il proprio acquisto, per agevolare ad esempio la commerciabilità del bene. Qualora, infatti, volesse vendere il bene, dovrebbe trovare un acquirente imprudente che, in assenza di un titolo scritto, confidi sull'avvenuto acquisto.

L'usucapiente, per formalizzare l'acquisto, deve esperire un'azione giudiziale per ottenere una sentenza che accerti e dichiari l'avvenuta usucapione.

La sentenza è di mero accertamento, con natura dichiarativa e non costitutiva (Cassazione, sentenza del 19 marzo 2008, numero 12609; Cassazione, sentenza del 5 febbraio 2007, numero 2485).

Tale sentenza dovrà essere trascritta nei registri pubblici, ai sensi dell'articolo 2651 del Codice civile.

Non è invece prevista la trascrizione della domanda giudiziale con cui si chiede l'accertamento dell'usucapione. Tale domanda, infatti, non è compresa tra quelle trascrivibili elencate negli articoli 2652 e 2653 del Codice civile. Si può solo trascrivere, ma è un caso diverso, la domanda che interrompe il corso dell'usucapione di beni immobili ex articolo 2653 numero 5 del Codice civile.

La trascrizione di cui al citato articolo 2651 ha natura di pubblicità-notizia, in quanto assolve allo scopo di garantire completezza ai pubblici registri.

Essa, a differenza di quanto avviene per gli acquisti a titolo derivativo, non rileva ai fini dell'opponibilità ai terzi.

Questo vuol dire che l'usucapione, anche se non accertata giudizialmente e, quindi, non pubblicizzata attraverso la trascrizione, non è vanificata da eventuali acquisti effettuati da terzi successivamente al compimento dell'usucapione stessa e trascritti nei pubblici registri.

Lo stesso principio vale nel caso di iscrizioni pregiudizievoli (quale ad esempio l'iscrizione di ipoteca ad opera di un creditore), avvenute successivamente al momento in cui si è compiuta l'usucapione.

Al riguardo, la Cassazione, con la sentenza del 28 giugno 2000, numero 8792, ha confermati che l'usucapione compiutasi all'esito di possesso ventennale esercitato da un soggetto privo di titolo trascritto estingue le iscrizioni e "usucapio libertatis", bensì all'efficacia retroattiva dell'usucapione stessa).

Ne consegue che il notaio rogante nella successiva vendita del bene compiuta dall'usucapiente non è tenuto a verificare l'esistenza di iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli di data anteriore a quella della trascrizione della sentenza di accertamento dell'intervenuta usucapione.

Tale principio, chiaramente, mette a rischio i diritti del creditore ipotecario, dal momento che:

Ne deriva, chiaramente, che il creditore verrà a conoscenza dell'intervenuta usucapione solo nel momento in cui sarà stata trascritta la sentenza relativa.

Un possibile rimedio che potrebbe azionare il creditore ipotecario a fronte della sentenza dichiarativa dell'usucapione, è quello di propporre l'opposizione di terzo ai sensi dell'articolo 404 del codice di procedura civile,invocando la titolarità di un diritto autonomo del terzo (diritto garantito da iscrizione ipotecaria che verrebbe resa inefficace) la cui tutela è incompatibile con la situazione giuridica risultante dalla sentenza pronunciata tra le parti.

In tale giudizio, il creditore dovrebbe dimostrare il dolo o la collusione in suo danno.

Dichiarazione di successione per immobile pervenuto al defunto tramite usucapione

Domandiamoci adesso se sia legittimo indicare nella dichiarazione di successione un immobile pervenuto al de cuius per usucapione, quando ancora non ci sia stata la pronuncia della sentenza di accertamento.

Sul punto l'Agenzia delle Entrate ritiene corretta tale indicazione (Agenzia delle Entrate, risoluzione del 25 febbraio 2009, numero 52/E) .

In particolare l'Agenzia delle Entrate ha precisato che debba applicarsi l'articolo 9, comma 1, del Testo Unico delle disposizioni concernenti l'imposta sulle successioni e donazioni, approvato con decreto legislativo 31 ottobre 1990, numero 346 (di seguito TUS), per il quale "l'attivo ereditario è costituito da tutti i beni e diritti che formano oggetto della successione, ad esclusione di quelli non soggetti all'imposta a norma degli articoli 2, 3, 12 e 13".

Ne consegue che, qualora nell'asse ereditario sia presente un bene immobile acquisito per usucapione dal de cuius e manchi una sentenza accertativa di tale diritto, gli eredi o i legatari dovranno inserire nella dichiarazione di successione i dati identificativi di detto bene, specificando che l'acquisto è avvenuto per usucapione.

Gli uffici dell'Agenzia delle Entrate, che ricevano una dichiarazione di successione nella quale siano stati inseriti i dati identificativi di immobili che l'erede o il legatario assuma essere stati usucapiti dal de cuius, devono procedere a liquidare l'imposta limitandosi all'esame della dichiarazione, come previsto dall'articolo 33, comma 1, del TUS, senza che sia necessario effettuare ulteriori accertamenti circa la titolarità dei beni indicati come facenti parte del patrimonio ereditario.

Gli uffici, inoltre, ai sensi dell'articolo 5, comma 1, del Testo Unico delle disposizioni concernenti le imposte ipotecaria e catastale, approvato con DLGS 31 ottobre 1990, numero 347 (di seguito TUIC), devono redigere il certificato di successione in conformità alle risultanze della dichiarazione di successione, inserendovi anche gli immobili che gli eredi hanno dichiarato essere stati usucapiti dal de cuius, e richiedere la trascrizione del predetto certificato.

Si ricorda che la trascrizione del certificato, in base a quanto stabilito dal comma 2 del predetto articolo 5 del TUIC, "è prevista limitatamente agli effetti fiscali stabiliti dal presente testo unico e non costituisce trascrizione degli acquisti a causa di morte degli immobili e dei diritti reali immobiliari compresi nella successione" (in tal senso si è pure espressa la Corte di Cassazione, con sentenza del 2 agosto 2007, numero 31435; Corte di Cassazione, sentenza del 12 giugno 1987, numero 5135 secondo cui "la circostanza che gli eredi del terzo abbiano trascritto a proprio favore la denuncia di successione <...> ed ottenuto le volture catastali a proprio nome, non costituendo tali operazioni (trascrizioni, voltura) fatti idonei a determinare il trasferimento della proprietà, non rappresenta titolo idoneo per il trasferimento del diritto di proprietà sul bene oggetto della dichiarazione di successione".

Il medesimo principio è stato poi affermato dall'Amministrazione finanziaria con circolare del 11 luglio 1991, numero 37 - parte 2, nella quale viene espressamente evidenziato che la trascrizione della dichiarazione di successione non costituisce titolo pubblicitario degli acquisti a causa di morte né elemento di continuità delle trascrizioni).

Usucapione di beni ereditari

In caso di successione per morte, il coerede può usucapire la quota degli altri coeredi se dopo la morte del de cuius è rimasto nel possesso esclusivo del bene ereditario, senza che sia necessaria l'interversione del possesso (Corte di Cassazione, sentenza del 25 marzo 2009, numero 7221; del 12 aprile 2002, numero 5226; numero 7075/1999; numero 5687/1996).

A tal fine, tuttavia, non è sufficiente il semplice fatto che gli altri partecipanti alla comunione ereditaria si siano astenuti dall'uso comune della cosa.

È necessario, piuttosto, che il singolo coerede abbia goduto del bene in modo inconciliabile con la possibilità di godimento altrui e tale da evidenziare l'inequivoca volontà di possedere uti dominus (ossia in qualità di proprietario esclusivo e non di comproprietario).

La Corte di Cassazione ha precisato che tale volontà non può essere desunta dal semplice fatto che il coerede abbia amministrato il bene ed abbia provveduto alla sua manutenzione e al pagamento delle imposte giacché si deve presumere che tali attività siano state compiute nella qualità di coerede.

Inoltre si ricorda che, sempre ai fini dell'usucapione, la concessione edilizia non è idonea a far presumere la proprietà del suolo su cui costruire a favore di colui al quale è rilasciata (Cassazione, sentenza del 3 aprile 1998, numero 3428).

Ne discende che per invocare l'usucapione del bene ereditario occorre dimostrare che il rapporto materiale con il bene stesso si è verificato in modo tale da escludere, con palese manifestazione del volere, gli altri coeredi dalla possibilità di instaurare analogo rapporto con il medesimo bene.

A tal fine, ad esempio, potrebbe valere l'accordo bonario intercorso tra i coeredi avente ad oggetto la divisione dei beni ereditari, sebbene tale accordo non sia stato trasfuso in un atto formale.

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22 gennaio 2011 · Antonella Pedone

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Stai leggendo Usucapione – presupposto ed opponibilità a terzi Autore Antonella Pedone Articolo pubblicato il giorno 22 gennaio 2011 Ultima modifica effettuata il giorno 19 giugno 2016 Classificato nella categoria usucapione - come diventare proprietari di un bene senza acquistarlo del sito la comunità dei debitori e dei consumatori italiani.

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