Gli effetti dell'usucapione: trascrizione ed opponibilità a terzi

L'usucapione è, dunque, un modo di acquisto a titolo originario della proprietà (o di altro diritto reale).

L'acquisto del diritto si produce automaticamente per legge, nel momento in cui si realizzano i presupposti dell'usucapione (possesso + decorso del tempo).

L'usucapiente potrebbe comunque avere interesse a formalizzare il proprio acquisto, per agevolare ad esempio la commerciabilità del bene. Qualora, infatti, volesse vendere il bene, dovrebbe trovare un acquirente imprudente che, in assenza di un titolo scritto, confidi sull'avvenuto acquisto.

L'usucapiente, per formalizzare l'acquisto, deve esperire un'azione giudiziale per ottenere una sentenza che accerti e dichiari l'avvenuta usucapione.

La sentenza è di mero accertamento, con natura dichiarativa e non costitutiva (Cassazione, sentenza del 19 marzo 2008, numero 12609; Cassazione, sentenza del 5 febbraio 2007, numero 2485).

Tale sentenza dovrà essere trascritta nei registri pubblici, ai sensi dell'articolo 2651 del Codice civile.

Non è invece prevista la trascrizione della domanda giudiziale con cui si chiede l'accertamento dell'usucapione. Tale domanda, infatti, non è compresa tra quelle trascrivibili elencate negli articoli 2652 e 2653 del Codice civile. Si può solo trascrivere, ma è un caso diverso, la domanda che interrompe il corso dell'usucapione di beni immobili ex articolo 2653 numero 5 del Codice civile.

La trascrizione di cui al citato articolo 2651 ha natura di pubblicità-notizia, in quanto assolve allo scopo di garantire completezza ai pubblici registri.

Essa, a differenza di quanto avviene per gli acquisti a titolo derivativo, non rileva ai fini dell'opponibilità ai terzi.

Questo vuol dire che l'usucapione, anche se non accertata giudizialmente e, quindi, non pubblicizzata attraverso la trascrizione, non è vanificata da eventuali acquisti effettuati da terzi successivamente al compimento dell'usucapione stessa e trascritti nei pubblici registri.

Lo stesso principio vale nel caso di iscrizioni pregiudizievoli (quale ad esempio l'iscrizione di ipoteca ad opera di un creditore), avvenute successivamente al momento in cui si è compiuta l'usucapione.

Al riguardo, la Cassazione, con la sentenza del 28 giugno 2000, numero 8792, ha confermati che l'usucapione compiutasi all'esito di possesso ventennale esercitato da un soggetto privo di titolo trascritto estingue le iscrizioni e "usucapio libertatis", bensì all'efficacia retroattiva dell'usucapione stessa).

Ne consegue che il notaio rogante nella successiva vendita del bene compiuta dall'usucapiente non è tenuto a verificare l'esistenza di iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli di data anteriore a quella della trascrizione della sentenza di accertamento dell'intervenuta usucapione.

Tale principio, chiaramente, mette a rischio i diritti del creditore ipotecario, dal momento che:

  • questi non può essere a conoscenza dell'esistenza dei presupposti dell'azione in questione,
  • la domanda giudiziale con cui si chiede l'accertamento dell'usucapione non è trascrivibile
  • colui che agisce non è neanche obbligato a citare nel detto giudizio il creditore ipotecario, il quale non viene considerato litisconsorte necessario.

Ne deriva, chiaramente, che il creditore verrà a conoscenza dell'intervenuta usucapione solo nel momento in cui sarà stata trascritta la sentenza relativa.

Un possibile rimedio che potrebbe azionare il creditore ipotecario a fronte della sentenza dichiarativa dell'usucapione, è quello di propporre l'opposizione di terzo ai sensi dell'articolo 404 del codice di procedura civile,invocando la titolarità di un diritto autonomo del terzo (diritto garantito da iscrizione ipotecaria che verrebbe resa inefficace) la cui tutela è incompatibile con la situazione giuridica risultante dalla sentenza pronunciata tra le parti.

In tale giudizio, il creditore dovrebbe dimostrare il dolo o la collusione in suo danno.

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