Usucapione » Parti comuni

L'uso ed il possesso esclusivo, pacifico ed ininterrotto di una parte comune dell'edificio per almeno vent’anni, fà acquisire al possessore il diritto di proprietà a continuare ad usare la cosa comune come sua, grazie al meccanismo dell'usucapione.

Ma solo a particolari condizioni.

Non è sufficiente, ad esempio, che gli altri condomini si siano astenuti dall'utilizzare la parte dell'edificio in questione, come ha chiarito la Suprema Corte con la sentenza numero 4896 del 4 Maggio 2012: In tema di compossesso il godimento esclusivo della cosa comune da parte di uno dei compossessori non è - di per sé - idoneo a far ritenere lo stato di fatto così determinatosi funzionale all'esercizio del possesso ad usucapionem, risultando necessario - a tali fini - la manifestazione di un dominio esclusivo sulla cosa comune da parte dell'interessato, attraverso un'attività durevole, apertamente contrastante e inoppugnabilmente incompatibile con il possesso altrui.

Quindi, per 20 anni, deve comportarsi, in modo non equivoco agli altri condomini, a riguardo della cosa comune non come semplice comproprietario, ma come unico proprietario esclusivo.

Non scatta l'usucapione neanche in caso di uso particolarmente intenso della cosa comune, come stabilito dagli Ermellini con la pronuncia 3236 del 25 Maggio 1984: Il godimento di una porzione comune dell'edificio da parte del singolo condomino (nella specie: di un terrazzo di copertura da parte del proprietario dell'appartamento dell'ultimo piano) può integrare possesso idoneo all'acquisto per usucapione della porzione medesima solo quando presenti connotati di esclusività ed incompatibilità con il compossesso degli altri partecipanti, e non anche, pertanto, per il mero fatto che si traduca in un'utilizzazione di detto bene più intensa o di diversa da quella praticata dagli altri condomini (nella specie: avendo il suddetto proprietario dell'attico portato luce ed acqua sul terrazzo, mediante collegamento con le proprie utenze).

Secondo la Cassazione, non c'è usucapione, neanche quando, ad esempio , il proprietario delle unità immobiliari ubicate a piano terra, usi più intensamente il cancello d'ingresso, come regolato dalla sentenza numero 4986 del 15 Novembre 1977: Ai sensi dell'articolo 1117 del codice civile, il portone d'ingresso, che sia strutturalmente e funzionalmente destinato al servizio di due corpi di fabbrica, appartenenti a proprietari diversi, ma costituenti un'unica entità immobiliare, deve presumersi oggetto di comunione dei predetti proprietari, ancorché costruito da uno solo di essi, se il contrario non risulti dal titolo. La disciplina del condominio degli edifici, infatti, trova applicazione anche con riguardo ai fabbricati che si sviluppano con una pluralità di proprietà individuali in senso verticale, anziché orizzontale.

In conclusione, è bene sapere che è possibile evitare l'usucapione notificando al condomino, prima che maturi il termine dei 20 anni, un atto di citazione o un atto di costituzione in mora.

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