Gli aspetti patrimoniali immobiliari e fiscali nelle unioni civili e nelle convivenze di fatto

Entrando nell'aspetto più complesso della questione, vediamo quali sono gli aspetti patrimoniali immobiliari e fiscali nelle unioni civili e nelle convivenze di fatto.

Giuridicamente quando si tratta di acquistare un immobile e di pagare le rate alla banca, con le unioni civili si hanno gli stessi effetti del matrimonio.

E' il codice civile che regola gli atti relativi alla compravendita e alla sottoscrizione del mutuo cointestato: ciascun partner, oltre alla propria quota di interessi passivi, potrà detrarre il 100% nel caso in cui abbia in carico a livello fiscale il proprio compagno.

La nuova legge offrirà anche maggiori possibilità di accendere un mutuo, perché sarà la coppia a poter fornire le garanzie e non più la persona singola come succedeva prima.

Come del resto, in caso di mancato rispetto del pagamento delle rate, il creditore si potrà rifare sulla coppia.

Sul fronte dell'affitto, se l'inquilino muore o recede dalla locazione della casa dove la coppia ha la residenza comune, il convivente di fatto ha facoltà di succedergli nel contratto.

Per quanto riguarda le coppie di fatto, le novità importanti sono due: il diritto di accedere come coppia alla graduatoria delle case popolari e la possibilità di continuare a vivere nella casa comune in caso di morte del compagno.

Se il proprietario della casa di residenza viene a mancare, il convivente può continuare a usufruire dell'abitazione per un periodo tra i due e i cinque anni. Nel caso di figli minori o figli disabili del convivente superstite, quest’ultimo ha diritto di continuare ad abitare nella casa di comune residenza per un periodo non inferiore a tre anni.

Questo dovrebbe mettere la parola fine al dramma vissuto dai partner superstiti cacciati di casa dagli eredi per mettere subito in vendita l'immobile.

Per quanto riguarda i rapporti patrimoniali, invece, se non si decide per la separazione dei beni, con l'unione civile la comunione è automatica. I partner devono comunque contribuire all‘assistenza morale e materiale in relazione alla propria capacità lavorativa.

Molti altri diritti del matrimonio vengono estesi alle coppie gay: congedi parentali, contratti collettivi di lavoro, detrazioni per il coniuge (vale a dire uno sconto sulle tasse che si ha ogni mese sulla busta paga), possibilità di usufruire di 3 giorni di permesso al mese per assistere il coniuge con handicap grave (Legge 104/92) e agevolazioni nelle graduatorie dell'asilo nido se si hanno dei figli. Resta però rigorosamente esclusa l'adozione di bambini esterni alla coppia.

Più complicato è, invece, il caso delle convivenze di fatto: la politica non le ha volute caricare di troppi obblighi, con la spiegazione che coloro che vogliono una regolamentazione più stringente possono ricorrere al matrimonio o alle unioni civili. C’è tuttavia la possibilità di ricorrere al contratto di convivenza.

Il notaio, può cucire addosso alle specifiche esigenze un documento per disciplinare i diversi aspetti patrimoniali, consentendo di tutelare in questo modo, nero su bianco, la parte debole della coppia.

Si tratta, in particolare, delle modalità di partecipazione alle spese comuni, dei criteri di attribuzione della proprietà dei beni acquistati nel corso della convivenza, delle modalità di uso della casa (che sia di proprietà o in affitto), della definizione dei reciproci rapporti patrimoniali in caso di cessazione della convivenza per evitare, nel momento della rottura, discussioni e rivendicazioni, della facoltà di assistenza reciproca in tutti i casi di malattia fisica o psichica (o qualora la capacità di intendere e di volere di una delle parti risulti comunque compromessa), o la designazione reciproca ad amministratore di sostegno.

Il quadro completo sugli immobili per le unioni civili

il comma 11 della legge Cirinnà prevede, per le unioni civili, l'obbligo di coabitazione, il successivo comma 12 specifica che le parti concordano l'indirizzo della vita familiare e fissano la residenza comune.

Infine, in base al comma 13, in mancanza di diverso accordo, il regime patrimoniale è la comunione dei beni, del tutto analoga a quella prevista per le coppie sposate. le parti possono scegliere la divisione dei beni.

Le norme appena descritte hanno i seguenti effetti in materia di IMU e TASI: in virtù dell'esenzione TASI sulla prima casa, l'immobile di residenza non paga l'imposta. C’è l'eccezione rappresentata dall'eventualità in cui la coppia risieda in un immobile di lusso, appartenente alle categorie catastali A1, A8 o A9.

In questo caso, bisogna distinguere fra i seguenti casi:

  • se l'immobile è in affitto: entrambi i partner sono tenuti a versare la quota a carico del locatario (che può variare dal 10 al 30% i base alle delibere dei diversi comuni). Ognuno dei due verserà il 50%.
  • Se l'immobile è di proprietà: nel caso in cui il regime sia la comunione dei beni, ognuno dei due verserà la propria quota (il 50%) di TASI e IMU. Se il regime è di separazione dei beni, dipende dal modo in cui è intestata la proprietà dell'appartamento. La regole generale è che la TASI e l'IMU sono a carico del proprietario.

Nel caso in cui ci siano altri immobili, vale la regola sopra descirtta: dipende dal regime patrimoniale (comunione o separazione dei beni), e dall'intestatario della proprietà.

Per quanto riguarda il diritto ereditario, al partner in unione civile spettano tutti i diritti riservati al coniuge.

Il comma 21 della legge prevede che si applichino le norme previste dal capo X, titolo primo, libro secondo del codice civile, in base al quale “le persone a favore delle quali la legge riserva una quota di eredità o altri diritti nella successione sono il coniuge (al quale sono equiparati i partner in unione civile), i figli, gli ascendenti”.

Al partner, come al coniuge, va la metà del patrimonio. E' poi previsto il diritto di abitazione nella casa adibita a residenza familiare.

Il quadro completo sugli immobili per le convivenze di fatto

I due partner sono necessariamente conviventi nella stessa abitazione e fanno parte della stessa famiglia anagrafica. Quindi, dividono le tasse sull'immobile nel caso in cui siano inquilini tenuti al versamento. Per il resto, IMU e TASI sono dovute dal proprietario dell'immobile. I rapporti patrimoniali fra i conviventi di fatto, in base al comma 50, sono disciplinati da un accordo privato, che quindi stabilirà fra le altre cose la divisione delle eventuali proprietà di immobili.

Ci sono però una serie di norme che tutelano il convivente in caso di decesso del partner proprietario dell'abitazione di convivenza.

Il superstite ha diritto di continuare a vivere nella stessa casa per due anni, o per un periodo pari alla convivenza se superiore a due anni, ma comunque non oltre i cinque anni. Se nella stessa casa abitano figli minori o disabili del convivente superstite, il diritto minimo a risedere nell'abitazine sale a tre anni.

Per quanto riguarda IMU e TASI, si attendono specifici chiarimenti (la Cirinnà prevede decreti attuativi che regolamentino tutti gli aspetti di coordinamento con le leggi esistenti).

In generale, però, il diritto a continuare a risiedere nella casa di abitazione non dovrebbe comportare nessun obbligo fiscale: le tasse le pagano gli eredi, che diventano titolari dell'immobile.

I diritti del superstite in relazione alla casa di proprietà del partner deceduto vengono meno in uno dei seguenti casi: se il superstite cessa di abitare bell'immobile, oppure in caso di matrimonio, unione civile, nuova convivenza di fatto.

Se i due conviventi vivevano in affitto, il superstite ha diritto a succedere nel contratto.

10 giugno 2016 · Andrea Ricciardi

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