Le scadenze e le modalità di pagamento dell'Imu

L'IMU, come chiarito, è dovuta in base valore dell'immobile posseduto. Nel caso di fabbricati, dunque, va fatta una distinzione tra:

  1. fabbricati iscritti in catasto;
  2. fabbricati non iscritti in catasto;
  3. fabbricati di interesse storico e artistico.

Per i fabbricati iscritti in catasto, il valore è costituito dalla rendita attribuita agli stessi, rivalutata del 5% e moltiplicata per i coefficienti indicati:

  1. per la categoria A (escluso A/10) , cioè per le abitazioni, si moltiplica per 160;
  2. per la categoria C (escluso C/1), cioè rimesse, autorimesse, tettoie, si moltiplica per 160;
  3. per la categoria A/10, cioè studi privati, e D/5, cioè banche e assicurazioni, si moltiplica per 80;
  4. per la categoria C/1, cioè negozi e botteghe, si moltiplica per 55;
  5. per la categoria B, cioè convitti, ospedali, conventi, ricoveri, ecc, e per i fabbricati C/3,C/4, C/5, cioè laboratori, stabilimenti balneari, ecc, si moltiplica per 140.
  6. per la categoria D (escluso D/5), cioè opifici e immobili a destinazione speciale e particolare, se iscritti in catasto, si moltiplica per 65.

Gli immobili non ancora iscritti in catasto sono solitamente inseriti nella categoria D: si tratta di fabbricati ad uso strumentale (ad esempio: capannoni, ecc.), il cui valore è definito sulla base delle scritture contabili dell'impresa che ne è proprietaria.

Per questi fabbricati l'imposta si calcola partendo dal loro costo originario e applicando i coefficienti di aggiornamento previsti da apposite disposizioni del Ministero delle Entrate e Finanze.

Tale regola è tuttavia applicabile soltanto nel caso di fabbricati posseduti da imprese: qualora il proprietario fosse anche solo in parte un soggetto non imprenditore, cioè un privato, si dovrà fare riferimento a valori determinati con un apposito sistema informatico.

Per gli immobili di interesse storico e artistico l'imposta è dovuta in base ad una rendita catastale ridotta, determinata dalla tariffa d'estimo minore fra quelle applicate per le abitazioni della stessa zona censuaria. Si tratta comunque di immobili poco comuni, con caratteristiche e vincoli specifici, la cui individuazione è solitamente effettuata da enti preposti alla tutela del patrimonio storico-artistico.

Per i terreni agricoli la base imponibile è il loro reddito domenicale (cioè il reddito relativo alla proprietà del bene e non quello derivante dal concreto esercizio dell'attività agricola), rivalutato del 25% e moltiplicato per 75, secondo la seguente formula: (Reddito domenicale + 25%) x 75

I terreni agricoli , se posseduti e condotti da imprenditori agricoli o da coltivatori diretti, sono comunque esenti dall'imposta, analogamente ai fabbricati rurali utilizzati da questi soggetti (l'esenzione non compete ai proprietari di terreni e fabbricati rurali che non rivestano la suddetta qualifica).

Sulle aree edificabili si paga in base al loro valore venale, fissato al 1° gennaio dell'anno. Si tratta evidentemente di un valore variabile, a differenza di quanto indicato per fabbricati e terreni agricoli, che tiene conto delle eventuali variazioni dovute a situazioni specifiche (ad esempio, se siano utilizzati da coltivatori o meno, se siano incolti, ecc.).

Le aree fabbricabili utilizzate da imprenditori agricoli sono tassate come terreni agricoli.

L'IMU è dovuta per anno solare ed è commisurata ai mesi di possesso dell'immobile, considerandola dovuta per l'intero mese se il possesso è superiore a 15 giorni. Nel caso, ad esempio, di compravendita stipulata al 10 ottobre, il venditore sarà tenuto al pagamento per 9 mesi (da gennaio ad settembre) e l'acquirente per i 3 mesi restanti (ottobre-dicembre). Chi è possessore di immobile per tutto anno versa ovviamente l'intera imposta.

L'IMU è altresì dovuta per la quota di possesso: nel caso di più soggetti possessori del medesimo immobile, ciascuno è tenuto al pagamento in base alla propria quota.

E' inoltre opportuno ricordare che l'IMU sostituisce l'IRPEF sui redditi di terreni e fabbricati soltanto quando questi non risultino locati: in sostanza, un fabbricato concesso in locazione per una parte dell'anno è soggetto all'IMU per l'intero anno solare, secondo le regole sopra descritte, ed è altresì soggetto, per il solo reddito di locazione, a IRPEF, calcolata nei modi ordinari o con l'applicazione della cedolare secca.

L'aliquota dell'IMU è di 0,76%, su tutti i fabbricati, ad eccezione della abitazione principale e di una sua pertinenza.

I comuni possono aumentare o ridurre l'aliquota sino a 0,3% con disposizioni che devono essere deliberate entro il 30 novembre e che possono prevedere esenzioni e riduzioni per particolari tipologie di contribuenti.

L'aliquota prevista per l'IMU deve comunque tenere conto di quanto stabilito per la TASI, posto che la somma dei due tributi non può superare l'aliquota massima del 1,06 %.

Il versamento può essere effettuato in una unica soluzione, dal 1° maggio ed entro il 16 giugno, oppure in due rate, la prima in acconto fra il 1° maggio e il 16 giugno, la seconda a saldo, fra il 1° e il 16 dicembre.

L'IMU si paga con versamento diretto da parte del contribuente, utilizzando il modello F24, reperibile presso gli sportelli bancari e gli uffici postali.

Il pagamento mediante modello F24 può essere effettuato anche online, oppure attraverso gli intermediari fiscali abilitati (commercialisti e consulenti fiscali in genere).

Per il versamento, il modulo prevede una apposita sezione e deve essere compilato un rigo per ogni comune in cui si posseggano degli immobili. In esso devono essere indicati:

  • il codice del comune;
  • il numero dei fabbricati posseduti in quel comune;
  • per i fabbricati diversi dall'abitazione principale e dai fabbricati rurali va distinta la quota destinata allo Stato e quella destinata al Comune se si tratta di versamento in acconto oppure a saldo;
  • l'importo dovuto.

Il versamento può essere effettuato anche mediante un bollettino postale. In tal caso, il numero di conto corrente (1008857615, uguale per tutti i comuni italiani) e l'intestazione (Pagamento IMU) sono già prestampate.

Sul bollettino devono essere indicati:

  • l'importo dovuto;
  • il codice del comune;
  • il numero dei fabbricati posseduti in quel comune;
  • se si tratta di versamento in acconto oppure a saldo.

La dichiarazione IMU è obbligatoria quando si verifichino variazioni che modificano il versamento dell'imposta, variazioni che il comune non può reperire presso la banca dati catastale, e delle quali perciò non potrebbe venire a conoscenza.

Questa situazione può avere diverse origini, delle quali le più frequenti sono:

  • fabbricati dichiarati inagibili;
  • fabbricati che fruiscono di riduzioni di imposta, ad esempio perché assegnati a parenti o locati con regime agevolato (dove il regolamento comunale preveda tali riduzioni);
  • fabbricati divenuti di interesse storico;
  • in generale, fabbricati per i quali sono intervenute, nel corso dell'anno, modifiche che hanno determinato un diverso calcolo dell'imposta.

La dichiarazione IMU invece non deve invece essere presenta quando non sono intervenute modifiche rispetto a quanto originariamente esposto nella dichiarazione ICI.

La dichiarazione deve essere presentata al comune interessato, quello cioè in cui si trova il fabbricato oggetto di variazione, entro il 30 giugno dell'anno successivo.

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Commenti e domande dei lettori

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  • Guerrino Sbardella 15 febbraio 2015 at 09:32

    Il giorno 12 gennaio 2015 ho ricevuto una cartella di pagamento TARSU da parte del comune dove risiedo di ben 666 euro con pagamento in una sola soluzione, riguardante gli anni 2009/2010 2011/2012. L'anno 2009 deve essere pagato?

    • Ludmilla Karadzic 15 febbraio 2015 at 10:23

      Per quel che attiene l'accertamento delle omesse dichiarazioni o degli omessi versamenti dei tributi locali, il Comune deve notificare al contribuente, anche a mezzo posta con raccomandata con avviso di ricevimento, un apposito avviso motivato – a pena di decadenza – entro il 31 dicembre del quinto anno successivo a quello in cui la dichiarazione o il versamento sono stati o avrebbero dovuto essere effettuati.

      Pertanto, il temine di decadenza per l'avviso di accertamento per l'anno 2009 è il 31 dicembre 2014.

      Se lei si reca presso gli uffici comunali preposti alla riscossione della tassa di smaltimento dei rifiuti solidi urbani, chiedendo, com'è suo diritto, l'ostensione della ricevuta di spedizione dell'avviso di accertamento che le è stato recapitato il 12 gennaio 2015, molto probabilmente, vi troverà indicata la data di uno degli ultimi giorni del dicembre 2014.

      E tanto basta al mittente per essere in regola con i termini di decadenza fissati per legge, indipendentemente dalla data in cui l'avviso di accertamento è stato effettivamente consegnato dal postino al destinatario.