Trasferimento della proprietà di un immobile su cui grava ipoteca a garanzia del mutuo - Obbligo di accertamento di iscrizione pregiudizievole e responsabilità professionale del notaio

Il notaio incaricato della redazione di un atto pubblico di trasferimento immobiliare ha certamente l'obbligo di compiere le attività preparatorie e successive necessarie per il conseguimento del risultato voluto dalle parti e, in particolare, è tenuto ad effettuare le visure catastali e ipotecarie, la cui eventuale omissione è fonte di responsabilità.

Il notaio che ometta di accertarsi dell'esistenza di iscrizioni ipotecarie pregiudizievoli sull'immobile, risponde, perciò, del danno patito dall'acquirente, a nulla rilevando se sia configurabile anche una responsabilità del venditore che abbia garantito la libertà del bene da ipoteca, vincoli o pesi di altra natura.

L'opera professionale di cui è richiesto il notaio non si riduce, perciò, al mero compito di accertamento della volontà delle parti e di direzione nella compilazione dell'atto, ma si estende ad ogni attività volta ad assicurare la serietà e la certezza degli effetti tipici dell'atto e del risultato pratico perseguito dalle parti; pertanto, il notaio che abbia la conoscenza o anche il solo sospetto di un'iscrizione pregiudizievole gravante sull'immobile oggetto della compravendita, deve informarne le parti, quando anche egli sia stato esonerato dalle visure.

Tuttavia, il notaio che inserisca, nella redazione dell'atto pubblico di trasferimento immobiliare, la dichiarazione della parte venditrice, accettata dall'acquirente, di estinzione del debito garantito da ipoteca sull'immobile, con impegno a provvedere alla cancellazione di quest’ultima a propria cura e spese, non risponde per la mancata veridicità della dichiarazione, poiché non è tenuto ad alcuna attività accertativa a fronte di un'espressione del potere valutativo del contraente, al quale solo spetta apprezzare il rischio di quella operazione negoziale.

Il compratore non può pretendere di riversare sul notaio rogante le conseguenze dell'inadempimento del venditore rispetto all'obbligo assunto di procedere alla cancellazione dell'ipoteca pregiudizievole esistente sul bene e verificata dal notaio stesso. Né può affermarsi che l'obbligo per il notaio di dissuasione del cliente dalla stipula dell'atto sussista non soltanto nell'ipotesi di constatazione della presenza di iscrizioni pregiudizievoli, ma anche nel senso di indurre il compratore a non confidare nell'adempimento del venditore rispetto agli impegni presi di estinguere tali iscrizioni: il cd. dovere di consiglio, deontologicamente imposto al notaio, investe solo le conseguenze giuridiche della prestazione a lui richiesta, e non pure le circostanze di fatto dell'affare concluso, tra le quali rientrano i rischi economici dello stesso, la cui valutazione è rimessa in via esclusiva al prudente apprezzamento delle parti.

In definitiva, l'inadempimento del venditore all'obbligo di provvedere alla cancellazione di un'ipoteca iscritta sull'immobile alienato a garanzia di un mutuo e portata a conoscenza dell'acquirente, obbligo assunto nell'atto di compravendita dai contraenti nell'ambito della loro autonomia negoziale, non comporta affatto l'inadempimento dell'obbligazione assunta dal notaio rogante di verificare le iscrizioni ipotecarie relative all'immobile compravenduto, risultato poi tuttora gravato da ipoteca e sottoposto a procedura esecutiva.

Si tratta delle considerazioni giuridiche con cui i giudici della Corte di cassazione hanno motivato la sentenza 9660/16.

13 maggio 2016 · Piero Ciottoli

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