normativa e giurisprudenza che regola i contratti di locazione
Risoluzione del contratto di locazione per morosità del conduttore – risarcimento danni da protratta occupazione dell’immobile e risarcimento danni patrimoniali
Ai sensi dell'articolo 1591 del codice civile, il conduttore che ritarda la restituzione dell'immobile locato, dopo la risoluzione contrattuale, è tenuto a risarcire il locatore con il canone corrispettivo stabilito nel contratto fino alla riconsegna, salvo l'obbligo di risarcire il maggior danno. La norma codicistica appena citata, assicura, in altre parole, al locatore danneggiato dalla ritardata restituzione, una liquidazione automatica del danno, incentrata sulla presunzione secondo cui esso deve essere almeno pari al canone precedentemente pagato. Si tratta di presunzione assoluta, che non ammette prova contraria, se non in senso più favorevole al locatore: il conduttore in mora non può eccepire che il danno subito dal locatore è inferiore alla misura del canone, ma deve continuare a versare quest’ultimo, quale corrispettivo di una prosecuzione - non voluta dal locatore - della relazione di godimento con l'immobile locato non ancora restituito. Il canone convenuto rappresenta, quindi, solo il parametro di riferimento [ ... leggi tutto » ]
La registrazione del contratto di locazione ad uso abitativo – nessuna interferenza fra norme tributarie e civilistiche
La normativa tributaria prevede la registrazione del contratto di locazione: le disposizioni vigenti stabiliscono che sono soggetti a registrazione i contratti di locazione immobiliare, sia se stipulati per iscritto sia se conclusi verbalmente, indipendentemente dall'ammontare del canone, esclusi i contratti di durata non superiore a trenta giorni nell'anno (i quali sono soggetti a registrazione solo in caso d'uso), nonché i contratti di comodato conclusi per iscritto. La registrazione deve essere effettuata entro trenta giorni dalla data dell'atto o dalla sua esecuzione in caso di contratto verbale. Esiste la possibilità di una registrazione tardiva. In caso di omessa registrazione del contratto di locazione di immobili, si presume, salva documentata prova contraria, l'esistenza del rapporto di locazione anche per i quattro periodi d'imposta antecedenti quello nel corso del quale è accertato il rapporto stesso. Ora, il principio di tendenziale non interferenza tra le regole di diritto tributario e quelle attinenti alla validità [ ... leggi tutto » ]
Locazioni non abitative – non può essere riconosciuto al locatore il risarcimento del danno da ritardo nella restituzione dell’immobile, qualora questo sia giustificato dal mancato pagamento al conduttore di una dovuta indennità di avviamento commerciale
All'atto della cessazione del rapporto di locazione non abitativa, in relazione alla quale il conduttore abbia diritto alla corresponsione dell'indennità per perdita dell'avviamento commerciale, permangono a carico delle parti reciproci obblighi di natura contrattuale. Permane, infatti, l'obbligo di restituzione dell'immobile gravante sul conduttore e quello di versamento dell'indennità per perdita dell'avviamento commerciale a carico del locatore, che si caratterizzano per la loro reciproca inesigibilità in difetto del contemporaneo adempimento ad opera della controparte. Entrambi i rifiuti ad adempiere trovano titolo giustificativo nella legge: pertanto, non può essere riconosciuto al locatore il risarcimento del danno da ritardo nella restituzione dell'immobile, qualora questo sia giustificato dal mancato pagamento dell'indennità per la perdita di avviamento commerciale subita dal conduttore. Così hanno deciso i giudici della Corte di cassazione con l'ordinanza 12018/2017. [ ... leggi tutto » ]
Recesso anticipato del conduttore dal contratto di locazione ad uso non abitativo – sopravvenienza di gravi motivi ed eccezioni
I gravi motivi che consentono il recesso del conduttore dal contratto di locazione devono essere determinati da fatti estranei alla sua volontà, imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto. Tale requisiti ricorrono anche quando una nuova normativa imponga al conduttore l'osservanza di determinate regole per lo svolgimento dell'attività programmata all'interno dell'immobile, in forza delle quali quest’ultimo diviene inidoneo allo scopo. Tuttavia, qualora dopo l'insorgenza dei gravi motivi, il contratto di locazione perviene alla naturale scadenza, il rimedio per porre fine al rapporto è quello della disdetta formale, che ne impedisca la rinnovazione tacita. Se, invece, le parti lasciano che il contratto si rinnovi, tale rinnovazione implica una tacita valutazione di convenienza alla prosecuzione del rapporto nonostante i fattori sopravvenuti, che dunque non potranno più, in un secondo momento, essere indicati dal conduttore a giustificazione del recesso anticipato. In conclusione, in tema di recesso anticipato del conduttore dal contratto di locazione [ ... leggi tutto » ]
L’obbligo di registrazione dei contratti di locazione si riferisce solo ai contratti definitivi e non a quelli preliminari
Per quanto la normativa tributaria (Dpr 131/1986, articolo 10 della tariffa) preveda la registrazione (con imposta fissa) anche per ogni contratto preliminare, la legge 311/20014 (articolo 1, comma 346) deve ritenersi riferita solo ai contratti definitivi quando stabilisce che i contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti reali di godimento, di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli se, ricorrendone le condizioni, non sono registrati. In tal senso depongono sia la lettera che la ratio della norma. Quanto alla prima, è evidente che i contratti di locazione e quelli che comunque costituiscono diritti reali di godimento sono unicamente quelli definitivi, ossia quelli che attribuiscono ad una delle parti l'effettiva disponibilità del bene, e non anche quelli che si limitano a vincolare i contraenti (del preliminare) alla futura stipula. Quanto alla seconda, risulta di tutta evidenza che la finalità antielusiva della norma (volta a contrastare il fenomeno [ ... leggi tutto » ]