contratti di locazione - sfratti e morosità incolpevole
Locazione e affitto di azienda – in caso di cessione di azienda è escluso il subentro automatico nella locazione
In tema di cessione d'azienda, che comprenda un immobile dato in locazione, la Cassazione ha affrontato la questione relativa al subentro nel contratto di locazione da parte del cessionario dell'azienda (Cassazione, sentenza del 30 ottobre 2014, numero 23087). In particolare ci si è chiesti se il cessionario dell'azienda subentri automaticamente nel contratto di locazione per effetto della sola cessione dell'azienda o se piuttosto sia necessaria anche una convenzione ad hoc tra lo stesso cessionario ed il cedente-conduttore. Il dubbio nasce in quanto l'articolo 2558 del Codice civile sembrerebbe prevedere un subentro automatico nei contratti relativi all'azienda ("Art. 2558. Successione nei contratti. Se non è pattuito diversamente, l'acquirente dell'azienda subentra nei contratti stipulati per l'esercizio dell'azienda stessa che non abbiano carattere personale. Il terzo contraente può tuttavia recedere dal contratto entro tre mesi dalla notizia del trasferimento, se sussiste una giusta causa, salvo in questo caso la responsabilità dell'alienante. Le stesse [ ... leggi tutto » ]
Sfratto e indennità di occupazione
Dopo la cessazione del contratto di locazione, il conduttore che rimane nella disponibilità dell'immobile, è tenuto al pagamento dei canoni di locazione fino al rilascio effettivo. La Cassazione ha ribadito che il conduttore, rimasto nella detenzione dell'immobile dopo la cessazione del contratto, accertata giudizialmente, è tenuto al pagamento dei canoni fino alla riconsegna effettiva ai sensi dell'articolo 1591 del Codice civile, secondo cui: "Il Conduttore in mora nel restituire la cosa è tenuto a dare al locatore il corrispettivo convenuto fino alla riconsegna, salvo l'obbligo di risarcire il maggior danno" (Cassazione, sentenza del 1 settembre 2014, n. 18486). Ciò in quanto, una volta cessato il rapporto di locazione, la protrazione della detenzione costituisce inadempimento dell'obbligo di restituzione della cosa locata, per il quale il locatore potrà chiedere appunto una somma di importo equivalente ai canoni pattuiti. Tale disposizione, precisa la Cassazione, non è in contrasto con alcune pronunce della stessa [ ... leggi tutto » ]
Contratti di locazione » il locatore risarcisce il conduttore quando non prova la necessità del rilascio anticipato dell’appartamento per esigenze familiari
In un contratto di locazione, il locatore deve corrispondere il risarcimento danni al conduttore quando, il primo, non prova la necessità del rilascio anticipato dell'appartamento per esigenze familiari. Le sanzioni alternative di ripristino della locazione o di risarcimento del danno, a carico del locatore che abbia ottenuto la disponibilità anticipata dell'immobile per una finalità non più realizzata, hanno fondamento contrattuale e incombe dunque sullo stesso locatore l'onere di provare di avere adempiuto all'obbligo corrispondente, ovvero di non aver potuto adempiere per cause ostative a lui non imputabili. Questo l'orientamento espresso dalla Corte di Cassazione con sentenza 23794/14. Ennesima pronuncia della Suprema Corte che consolida un principio di diritto in materia di locazione e, in particolare, in merito al ripristino del contratto locativo e del risarcimento del danno. A parere degli Ermellini, infatti, nella fattispecie di richiesta al conduttore di disponibilità anticipata dell'immobile, per adibirlo ad abitazione di familiare, l'onere probatorio [ ... leggi tutto » ]
Contratti di locazione » va risarcito il conduttore per l’affare perso a causa della consegna tardiva dell’immobile affittato
Contratti di locazione: il locatore va risarcito dal conduttore se, a causa del ritardo nella consegna dell'immobile in concessione, ha perso la possibilità di vendere o riaffittare l'appartamento. In tema di locazione di immobili, una volta che l'attore abbia provato l'esistenza di una favorevole occasione di vendere o di locare l'immobile, la valutazione sull'esistenza di un eventuale danno da ritardato rilascio di immobile, va effettuata con valutazione prognostica ex ante, in cui si consideri se, in mancanza del ritardo nella riconsegna, il proprietario avrebbe potuto secondo la regolarità causale concludere l'affare. Questo, in sintesi, l'orientamento espresso dalla Corte di Cassazione con sentenza 22352/14. Secondo quanto disposto dalla pronuncia in esame, nell'ambito dei contratti di locazione, o contratti d'affitto, il locatore può chiedere il risarcimento dei danni al conduttore che abbia ritardato nel rilasciare l'appartamento, una volta scaduta la concessione. Ciò, però, sempre a condizione che il locatore riesca a provare, [ ... leggi tutto » ]
Ravvedimento operoso brevissimo, breve e lungo per omessa registrazione dei contratti di locazione
Sanzioni per omesso o insufficiente versamento dell'imposta di registro dovuta per i contratti di locazione Per omesso o insufficiente versamento dell'imposta di registro dovuta per un contratto di locazione è prevista l'applicazione di una sanzione il cui ammontare può variare dal 120% al 240% dell'imposta di registro dovuta. Oltre alla sanzione, il contribuente è tenuto ad effettuare il pagamento anche dell'imposta di registro non versata e, naturalmente, degli interessi. Per regolarizzare l'omesso o insufficiente versamento dell'imposta di registro dovuta per un contratto di locazione, il contribuente può ricorrere al ravvedimento operoso, eseguendo spontaneamente il pagamento: dell'imposta dovuta; degli interessi moratori (calcolati al tasso legale annuo dal giorno in cui il versamento avrebbe dovuto essere effettuato a quello in cui viene effettivamente eseguito); della sanzione in misura ridotta. La sanzione si riduce di una percentuale diversa a seconda del momento in cui il contribuente si ravvede. A partire dal primo gennaio [ ... leggi tutto » ]