acquisto vendita casa - preliminare o compromesso
Contratto simulato di compravendita immobiliare con interposizione fittizia – effetti per il coniuge in comunione di beni
Quando Caio vuole nascondere ai suoi creditori o al fisco di essere l'acquirente di un immobile, si accorda con Tizio, venditore, affinché nell'atto di acquisto figuri Sempronio, prestanome. Colui che acquista effettivamente e si impegna a pagare il prezzo è tuttavia Caio e tutti gli effetti del contratto ricadono su di lui. Si tratta di un contratto simulato di compravendita di immobile con interposizione fittizia di persona (Sempronio). Ora, in tema di compravendita di immobile, la prova della interposizione fittizia (che si ha, come abbiamo detto, quando la proprietà del bene viene simulatamente intestata a persona diversa dall'effettivo acquirente, con la partecipazione del venditore, il quale è consapevole che il vero compratore è un terzo, nei cui confronti assume diritti ed obblighi) può essere addotta mediante testimoni o presunzioni solo se fatto valere da terzi o da creditori. Invece, l'accordo simulatorio deve necessariamente risultare da atto scritto, se fatto valere [ ... leggi tutto » ]
Preliminare di compravendita – i termini di prescrizione per la denuncia di vizi non decorrono dalla data di immissione anticipata
in caso di preliminare di compravendita, la consegna anticipata dell'immobile oggetto dell'accordo effettuata prima della stipula del rogito non determina la decorrenza del termine di decadenza per opporre i vizi noti, né comunque di quello di prescrizione, perché l'onere della tempestiva denuncia presuppone che sia avvenuto il trasferimento del diritto. Per il preliminare di vendita non trovano, dunque, applicazione le norme sulla garanzia della cosa venduta, norme che hanno come loro presupposto l'avvenuto trasferimento della proprietà del bene, in quanto il contratto in esame è caratterizzato, come è noto, tra l'altro, proprio dalla mancanza dell'effetto traslativo. Piuttosto, prima della stipula dell'atto definitivo, la presenza di vizi nel bene consegnato, abilita il promissario acquirente per la denuncia dei vizi della cosa venduta - ad opporre una eccezione di contratto non adempiuto al venditore che gli chieda di aderire alla stipulazione del contratto definitivo e di pagare contestualmente il saldo del prezzo, [ ... leggi tutto » ]
Gli effetti della trascrizione del contratto preliminare sono soggetti a termini di decadenza
Gli effetti della trascrizione del contratto preliminare cessano e si considerano come mai prodotti se entro un anno dalla data convenuta tra le parti per la conclusione del contratto definitivo, e in ogni caso entro tre anni dalla trascrizione predetta, non sia eseguita la trascrizione del contratto definitivo o di altro atto che costituisca comunque esecuzione del contratto preliminare. La Corte di cassazione, nella sentenza 22454/14, ha inteso così ribadire i termini di decadenza per la trascrizione del contratto preliminare previsti dal codice civile. La norma consente alla trascrizione del contratto preliminare di prevalere su tutte le trascrizioni successive relative al medesimo immobile, a condizione che il preliminare si concretizzi in un contratto definitivo. In questo senso il legislatore garantisce l'acquirente attraverso la trascrizione del preliminare, fornendogli, per mezzo di questa, uno strumento di opponibilità ai terzi degli accordi assunti con il venditore. Infatti, secondo il codice civile, la trascrizione [ ... leggi tutto » ]
Vincoli gravanti sul bene non rimossi dopo la stipula di un contratto preliminare di compravendita – e’ legittimo il rifiuto a sottoscrivere il contratto definitivo
Nella stipula di un contratto preliminare di compravendita immobiliare, l'acquirente non può avvalersi della disciplina relativa alla garanzia dei vizi della cosa venduta o di quella relativa alla garanzia per mancanza di qualità della cosa venduta, le quali presuppongono la conclusione del contratto definitivo e sono estranee al contratto preliminare, che ha per oggetto solo l'obbligo di concludere un contratto successivo e definitivo di compravendita, in ordine al quale quelle garanzie non trovano giustificazione. L'acquirente che stipula un contratto preliminare di compravendita di un immobile gravato da vincoli, cui sia stato promesso dal venditore contraente il pieno e libero e acquisto del bene, può rifiutare il proprio consenso alla stipula del contratto definitivo fino a quando non gli sia stata fornita la dimostrazione della libertà dell'immobile. Questi gli spunti di riflessione giuridica emersi dalla lettura della sentenza della Corte di cassazione 21681/14. [ ... leggi tutto » ]
Compravendita immobiliare » la simulazione della titolarità va provata con atto scritto
In caso di compravendita immobiliare e interposizione fittizia di persona, la confessione non serve a nulla. E' necessario, in tale fattispecie, un documento scritto. In caso di compravendita immobiliare, la controversia tra il preteso acquirente effettivo e l'apparente compratore non può essere risolta, fatta salva l'ipotesi di smarrimento incolpevole del relativo documento, con la prova per testimoni o per presunzioni di un accordo simulatorio cui abbia aderito il venditore. Questo, in sintesi, l'orientamento espresso dalla Corte di Cassazione con ordinanza 20857/14. La simulazione relativa o, anche interposizione fittizia di persona, è il patto segreto, ma comunque lecito, tra due persone con cui risulta che, benché l'acquirente risulti essere uno, l'immobile sia in realtà dell'altro, poiché acquistato nell'interesse e con le sostanze di quest’ultimo. È un modo che consente la legge di far sì che, almeno nei confronti dei terzi, un soggetto non appaia l'effettivo intestatario dell'immobile, salvo poi esserlo nella [ ... leggi tutto » ]