Quando il debitore simula la vendita dell'immobile per evitare l'azione esecutiva del creditore

A fronte della vendita da parte del debitore di un immobile di sua proprietà, il creditore può avviare, con successo, un'azione legale finalizzata ad ottenere la declaratoria di nullità per simulazione del contratto, qualora ne ricorrano i presupposti.

Come è noto, mentre l'effetto dell'azione revocatoria è quello di sancire l'inefficacia dell'atto di alienazione esclusivamente nei confronti del creditore (inefficacia relativa), la dichiarazione di nullità degli atti di alienazione compiuti dal debitore esplica i suoi effetti anche nei riguardi del terzo acquirente (inefficacia assoluta).

In pratica, con l'azione revocatoria il bene alienato resta nella proprietà del terzo acquirente, ma il creditore può pignorare ed espropriare il bene oggetto di compravendita se il debitore non rimborsa il debito. L'accoglimento dell'azione revocatoria dell'atto di alienazione di un bene di proprietà del debitore presuppone che la compravendita sia reale e non fittizia e che il terzo, partecipando con il debitore, fosse consapevole del pregiudizio arrecato agli interessi del creditore.

Ma vediamo, con alcuni esempi, quali possono essere gli indizi, precisi e concordanti, in base ai quali il creditore può ottenere la declaratoria di nullità dell'atto per simulazione.

Se l'immobile è ottenuto attraverso l'assegnazione della cooperativa edilizia di cui il debitore è socio, la decisione di effettuare l'atto di assegnazione e quello di vendita nello stesso giorno e davanti allo stesso notaio, risponde al chiaro fine di ridurre al minimo i tempi del secondo trasferimento e di evitare intervalli temporali tra la prima e la seconda trascrizione, con il pericolo di un pignoramento ad opera del creditore.

Se il debitore, nell'atto di compravendita dell'immobile, rilascia ampia quietanza liberatoria, attestando di avere ricevuto dall'acquirente l'importo fissato per la vendita con un assegno non trasferibile e poi, si scopre che, alla data del rogito, l'assegno in questione era scoperto ed emesso dall'acquirente su un conto corrente sistematicamente in rosso.

Se il debitore versa l'assegno presso la filiale in cui ha il conto corrente l'acquirente, provocando uno scoperto che l'acquirente ripiana immediatamente dopo, versandovi il medesimo importo, quello peraltro concordato nell'atto di compravendita.

Se l'acquirente non entra nella disponibilità dell'immobile ed il debitore, invece, vi continua ad abitare.

Con queste premesse i giudici della Corte di cassazione, con l'ordinanza 22356/11, hanno condiviso la decisione assunta dai giudici d'appello, i quali avevano ritenuto che era stata ampiamente raggiunta la prova della simulazione assoluta del contratto di compravendita sulla base:

  1. della vendita compiuta dal debitore, con una pesante esposizione nei confronti del creditore munito di titolo esecutivo, lo stesso giorno in cui l'immobile gli è stato assegnato da una cooperativa edilizia;
  2. della mancata prova del pagamento del prezzo (la quietanza liberatoria contenuta nel rogito è smentita dalla consegna al venditore di un assegno di conto corrente scoperto, messo all'incasso dal venditore presso la banca trattaria, ma con somme subito dopo riversate sul conto corrente del traente);
  3. della permanenza del venditore nel possesso dell'immobile, benché nel rogito fosse previsto che tutti gli effetti della vendita decorressero dalla stipula.

3 ottobre 2014 · Ornella De Bellis

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