Sfratto e indennità di occupazione

Dopo la cessazione del contratto di locazione, il conduttore che rimane nella disponibilità dell'immobile, è tenuto al pagamento dei canoni di locazione fino al rilascio effettivo.

La Cassazione ha ribadito che il conduttore, rimasto nella detenzione dell'immobile dopo la cessazione del contratto, accertata giudizialmente, è tenuto al pagamento dei canoni fino alla riconsegna effettiva ai sensi dell'articolo 1591 del Codice civile, secondo cui: "Il Conduttore in mora nel restituire la cosa è tenuto a dare al locatore il corrispettivo convenuto fino alla riconsegna, salvo l'obbligo di risarcire il maggior danno" (Cassazione, sentenza del 1 settembre 2014, n. 18486).

Ciò in quanto, una volta cessato il rapporto di locazione, la protrazione della detenzione costituisce inadempimento dell'obbligo di restituzione della cosa locata, per il quale il locatore potrà chiedere appunto una somma di importo equivalente ai canoni pattuiti.

Tale disposizione, precisa la Cassazione, non è in contrasto con alcune pronunce della stessa Cassazione, in cui si afferma che il conduttore, dopo la cessazione del contratto, deve corrispondere fino al rilascio effettivo, non già i canoni, bensì una "indennità" di natura risarcitoria, come espressamente previsto dall'articolo 1 bis del Decreto Legge 551/88, secondo cui "Durante il periodo di sospensione dell'esecuzione il conduttore è tenuto a corrispondere, ai sensi dell'articolo 1591 del codice civile, una somma mensile pari all'ammontare del canone dovuto alla cessazione del contratto, cui si applicano gli aggiornamenti previsti dall'articolo 24 della legge 27 luglio 1978, n. 392, maggiorato del venti per cento. Durante il periodo predetto sono altresì dovuti gli oneri accessori di cui all'articolo 9 della citata Legge n. 392 del 1978".

L'indennità di occupazione, a differenza del canone, non rappresenta più il corrispettivo per il godimento dell'immobile, bensì una forma di risarcimento forfettaria, applicabile automaticamente in virtù della vigente normativa e a prescindere dalla prova del danno effettivo (che per ipotesi potrebbe anche essere inferiore). Salva comunque la facoltà del locatore di chiedere un danno maggiore, fornendo in tal caso la necessaria prova (Cassazione, sentenze n. 4484/2009 e n. 11373/2010).

Tali pronunce si riferiscono a casi in cui il legislatore è intervenuto a bloccare le procedure di rilascio e in questo differente contesto qualificano appunto come "indennità" (e non più come "canoni") il quantum dovuto dal Conduttore.

19 dicembre 2014 · Antonella Pedone

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