Sfratto » Se il proprietario non occupa l'immobile dopo sei mesi dal rilascio l'ex affittuario ha diritto al risarcimento danni

Deve esserci il risarcimento dei danni per il conduttore (ex affittuario) che ha subito lo sfratto, qualora il locatore (proprietario) non provi che, passati sei mesi, non abbia ancora occupato l'immobile per una giusta causa.

Infatti, al locatore, spetta dimostrare l'esistenza a suo favore di una giusta causa, meritevole di tutela, che abbia impedito o ritardato l'utilizzo della res locata in modo conforme al motivo assunto per il rilascio dal titolo giudiziale, cui è stata data esecuzione.

Ne consegue che deve essere condannato al risarcimento del danno nei confronti del conduttore il locatore che non dimostra la giusta causa per la quale suo figlio non è andato ad abitare nell'immobile rilasciato.

Questo, in sintesi, il giudizio sancito dalla Corte di Cassazione con pronuncia 28469/13.

Commenti sulla sentenza

Il locatore non occupa l'immobile entro 6 mesi dallo sfratto? Il conduttore ha diritto al risarcimento.

I lavori di ristrutturazione sono lunghi, d'accordo. Ma il figlio del locatore deve andare ad abitare nella casa di famiglia, un tempo affittata a terzi, entro sei mesi dal momento in cui l'immobile risulta rilasciato dal conduttore.

Oppure il locatore deve superare la presunzione che opera contro di lui dimostrando qual è la giusta causa che gli ha impedito di utilizzare l'immobile in un modo conforme al titolo in base al quale lo ha riottenuto dall'inquilino.

Altrimenti, il locatore deve pagare i danni al conduttore che ha subito lo sfratto. Ciò, poichè non ha rispettato il termine indicato dall'articolo 31 della legge sull'equo canone.

La fattispecie

Dopo aver subito lo sfratto dall'immobile, per presunte esigenze abitative del figlio del proprietario, un ex affittuario cita in giudizio quest’ultimo, per vedersi riconosciuto il risarcimento del danno, stante il mancato rispetto della destinazione nei sei mesi dal rilascio.

In primo grado, il Tribunale accoglie la domanda sulla base delle risultanze emerse in fase istruttoria.

La sentenza di primo grado è confermata dal giudice di appello, che ribadisce che non può considerarsi giusta causa la mancata utilizzazione dell'immobile, da parte del locatore, dovuta al protrarsi dei lavori di ristrutturazione.

Riccorendo contro la decisione il locatore, quindi, propone ricorso per Cassazione. Qui, lamenta l'erronea applicazione dell'articolo 31, della legge 392/78 (equo canone).

In particolare, avendo richiesto, nel termine di sei mesi dal rilascio dell'immobile, le autorizzazioni necessarie per lo svolgimento dei lavori di ristrutturazione, ritiene di aver superato, rispettando il dettato legislativo, la presunzione su cui si fonda la disposizione.

Gli ermellini, invece, affermano che il ricorrente non ha fornito alcuna prova circa la sussistenza di una giusta causa. Il locatore, infatti, si è limitato a sostenere un'interpretazione fantasiosa della normativa, secondo la quale la previsione dell'art 31 non sarebbe applicabile ove il proprietario dell'immobile dimostri di avere, entro il termine di sei mesi dal rilascio, richiesto alle competenti autorità le autorizzazioni necessarie allo svolgimento dei lavori finalizzati a rendere l'immobile adatto alle esigenze abitative del figlio.

I giudici di piazza Cavour, inoltre, evidenziano che il fatto si esclude in modo pacifico che il locatore abbia fornito una qualche prova tale da giustificare la mancata applicazione della normativa.
Egli da un lato, infatti, ha affermato che le opere di ristrutturazione si sarebbero protratte fino a due o tre anni prima della proposizione dell'azione giudiziaria. Dall'altro lato, invero, chiarisce che il rilascio dell'immobile da parte del conduttore era avvenuto nel 1994 mentre il giudizio era stato introdotto nel 2000, ovvero oltre 6 anni dopo.

La Corte conclude quindi che pure i lavori si fossero protratti fino a due o tre anni prima, il locatore non avrebbe ugualmente dimostrato di aver rispettato il termine semestrale, come da normativa.

8 gennaio 2014 · Andrea Ricciardi

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