Carla Benvenuto

L'articolo 1456 del codice civile, da lei invocato, recita I contraenti possono convenire espressamente che il contratto si risolva nel caso che una determinata obbligazione non sia adempiuta secondo le modalità stabilite. In questo caso, la risoluzione si verifica di diritto quando la parte interessata dichiara all'altra che intende valersi della clausola risolutiva

Lo scioglimento del vincolo contrattuale opera automaticamente (senza che occorra una pronuncia giudiziale) essendo, a tal fine, sufficiente che il contraente interessato alla risoluzione dichiari alla parte inadempiente di volersi avvalere della clausola.

E' evidente, tuttavia, che la parte inadempiente non può essere la medesima che invoca la risoluzione del contratto, dichiarando la propria inadempienza alla controparte. In pratica, il soggetto inadempiente e quello che si avvale dell'inadempienza per sciogliere il contratto, non possono coincidere. Ne deriverebbe una ingiusta ed aberrante doppia penalizzazione per il soggetto che l'inadempienza subisce.

Non pagare il canone di locazione pattuito (l'obbligazione) e contestualmente avvalersi del proprio inadempimento per chiedere la risoluzione del contratto significa "forzare la mano" al codice civile. Un po' come se il locatore chiedesse al conduttore il raddoppio del canone pattuito e, una volta ricevuto un diniego, chiedesse la risoluzione del contratto di locazione.

Certo, dirà lei, non si può raddoppiare di punto in bianco il canone di affitto fissato per contratto. Ma, nemmeno lo si può azzerare per semplice decisione unilaterale.

Tornando, invece, al rifiuto oppostole dal locatore sulla risoluzione anticipata del contratto, lei fa riferimento alla clausola standard:[...] Il conduttore qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto dandone comunicazione al locatore, con preavviso di sei mesi, in tal caso al locatore saranno dovuti i canoni e gli accessori maturati al momento del rilascio oltre alla spesa per estinzione anticipata.

Orbene, la legge, purtroppo, non definisce cosa debba intendersi per "grave motivo". Ed allora non resta altro che far riferimento alla giurisprudenza. In termini generali si deve trattare di un motivo legato ad un evento imprevisto, non dipendente in alcun modo dalla volontà dell'inquilino, e sopravvenuto dopo la stipula del contratto. Per usare i termini adoperati dai giudici di Cassazione (sentenze 5328/07, 17416/07) i gravi motivi devono essere "involontari, imprevedibili e sopravvenuti". L'esempio tipico per le locazioni ad uso abitativo è quello del soggetto che improvvisamente ed inaspettatamente deve trasferirsi in altra città per motivi di lavoro non dipendenti da una propria scelta. E, devono essere sufficientemente documentati.

In tutti i casi l'intenzione di recedere deve essere comunicata al locatore esclusivamente tramite raccomandata A/R e con preavviso di 6 mesi. In caso contrario il proprietario avrà diritto a chiedere il rimborso per il danno subito, a meno che si dimostri che il proprietario abbia riutilizzato immediatamente l'immobile traendone un vantaggio (riaffittandolo subito o altro).

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