Giorgio Valli

Com’è noto, l'acquirente di un immobile deve corrispondere un'imposta di registro nella misura pari al 9% del valore della compravendita. Se l'acquirente ha i requisiti per fruire delle agevolazioni fiscali prima casa, l'imposta di registro da versare all'erario scende al 2%.

Per aver diritto a fruire dei benefici fiscali prima casa, nell'atto di acquisto, l'acquirente deve dichiarare di non essere titolare, neppure per quote o in comunione legale (con il coniuge o i coeredi) su tutto il territorio nazionale di diritti (reali) di proprietà , uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà , su altro immobile acquisito, anche dal coniuge, usufruendo delle agevolazioni per l'acquisto della prima casa.

Per poter fruire dei benefici fiscali prima casa, limitatamente al territorio del comune ove si intende acquistare l'immobile e in cui ci si obbliga a trasferire la propria residenza entro diciotto mesi dal rogito notarile (nota bene – l'obbligo riguarda il trasferimento della residenza nel comune, anche in un'abitazione diversa da quella acquistata), l'acquirente deve altresì dichiarare di non essere titolare, esclusivo o in comunione col coniuge, di diritti reali di proprietà , usufrutto, uso e abitazione su altro immobile.

Dunque, l'agevolazione prima casa compete anche all'acquirente o ai coniugi che siano titolari del diritto di nuda proprietà su altra abitazione situata nello stesso Comune in cui si trova l'immobile che viene acquistato (e nel quale uno dei due coniugi si obbliga a trasferire la propria residenza entro diciotto mesi dall'acquisto): il nudo proprietario, infatti, non ha il possesso dell'immobile, che fa capo all'usufruttuario. Tuttavia, il beneficio spetta solo se la nuda proprietà sia stata acquistata senza fruire delle agevolazioni prima casa, fatta salva l'ipotesi in cui il nudo proprietario acquisti l'immobile dall'usufruttuario, al fine di riunire usufrutto e nuda proprietà .

E' possibile anche godere dell'agevolazione prima casa se si è titolari in comunione con persone diverse dal coniuge di diritti reali su beni immobili situati nel medesimo Comune in cui si intende procedere al nuovo acquisto (nel quale ci si obbliga a trasferire la propria residenza entro diciotto mesi dall'acquisto) a condizione che tali diritti non siano stati acquisiti fruendo dell'agevolazione prima casa.

Per farla breve, nel territorio comunale in cui si intende acquistare l'immobile fruendo dei benefici fiscali prima casa e nel quale ci si obbliga a trasferire la propria residenza entro diciotto mesi dall'acquisto, l'acquirente può anche possedere un immobile in quota, in comunione legale con soggetti diversi dal coniuge o, semplicemente, in nuda proprietà per i quali non è stata fruita l'agevolazione prima casa. La ratio sottesa alla norma è che un immobile detenuto per quota, in comunione legale con soggetti diversi dal coniuge, o come nudo proprietario non può essere facilmente adibito ad abitazione principale da chi ne detiene il diritto.

Analogo principio è stato più volte ribadito dai giudici della Corte Suprema (sentenze numero 11564/2006, 17938/2003, 10953/2003) nel momento in cui hanno stabilito che la disponibilità di un alloggio nel territorio comunale in cui si intende acquistare un nuovo immobile ed in cui ci si obbliga a trasferire la propria residenza entro diciotto mesi dall'acquisto, non preclude la possibilità di fruire dei benefici fiscali prima casa, se l'appartamento, per sopravvenute esigenze (ad esempio la nascita di figli) non è più idoneo ad ospitare la famiglia. Dunque, per poter comunque fruire del beneficio, è sufficiente dimostrare che il primo alloggio, per mancanza di spazio o per altri motivi strutturali, non è funzionale alle sopraggiunte esigenze familiari e che, il nuovo appartamento è quello effettivamente idoneo ad ospitare la famiglia.

Al di fuori di queste ipotesi, per fruire delle agevolazioni prima casa è necessario vendere la vecchia casa ubicata sul territorio in cui si intende stabilire la propria residenza, anche non acquistata con le agevolazioni prima casa, entro dodici mesi dal rogito notarile con cui si è acquisito il nuovo immobile.

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