Ornella De Bellis

Se sua sorella, debitrice inadempiente per il mutuo (ma ancora legittima proprietaria dell'appartamento) prima del pignoramento procedesse a locare (con contratto registrato all'Agenzia delle entrate) l'immobile al proprio fratello, la banca potrebbe esperire azione revocatoria del contratto di locazione; ciò in quanto si potrebbe evidentemente presumere essere stato, tale contratto, stipulato esclusivamente al fine di costituire pregiudizio alle ragioni del creditore e dolosamente preordinato allo scopo di pregiudicarne il soddisfacimento attraverso la vendita.

Il contratto di locazione registrato prima del pignoramento, infatti, può essere opposto all'aggiudicatario dell'immobile per consentire al conduttore la permanenza per la residua durata e, comunque, la sua stessa esistenza (e trascrizione all'agenzia delle entrate) comporterebbe una diminuzione del valore di aggiudicazione all'asta del bene staggito.

Tanto più che, secondo i giudici della Corte di cassazione (sentenza 17735/2009 l'occupazione di un immobile di proprietà del fallito da parte di un terzo, ancorché risalente ad epoca anteriore all'apertura della procedura concorsuale, è inopponibile al fallimento, in difetto della prova della sua riconducibilità ad un rapporto di locazione, in quanto la certezza in ordine all'anteriorità della detenzione, non esclude la compatibilità della stessa con altri rapporti, ivi compreso quello di comodato.

Insomma, in parole povere, un contratto di comodato, seppur registrato, o la semplice occupazione dell'immobile a seguito di accordo verbale intervenuto con sua sorella, non sarebbero opponibili all'eventuale assegnatario del bene esecutato. Pertanto nessun pregiudizio alle ragioni del creditore, né alcun fine dolosamente preordinato ad ostacolare il soddisfacimento del credito attraverso l'azione esecutiva di espropriazione potrebbero ravvisarsi nella temporanea occupazione dell'immobile (sine titulo o con contratto di comodato) da parte del fratello della debitrice esecutata.

E' evidente che l'eventuale contratto di comodato avrebbe soltanto la funzione di consentire la regolare formalizzazione dei contratti di utenza (luce, acqua, gas). Una volta pignorato il bene e aggiudicatolo all'asta, il comodatario non avrebbe comunque alcun titolo da opporre all'assegnatario e dovrebbe, per forza, lasciare l'appartamento.

Fino a quel momento lei può affrontare l'attuale emergenza occupando l'appartamento di sua sorella.

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