Risoluzione del contratto di locazione per inadempienza del conduttore - Il locatore ha diritto anche al risarcimento dei danni

Il danno da mancata riscossione dei canoni futuri per il locatore è compatibile con la richiesta di risoluzione del contratto ed è conseguenza immediata e diretta dell'inadempimento del conduttore che ha dato luogo alla risoluzione. Infatti, il codice civile (articolo 1453) stabilisce che la parte possa chiedere, a sua scelta, o l'adempimento o la risoluzione per inadempimento, salvo in ogni caso il suo diritto a richiedere anche il risarcimento del danno.

Pertanto, la parte adempiente, che chiede la risoluzione del contratto per inadempimento della controparte, ha diritto al risarcimento dei danni, e fra i danni risarcibili, vi è ricompreso anche il mancato guadagno, se e in quanto esso costituisca conseguenza immediata e diretta dell'evento risolutivo.

Va tenuto conto, a tale proposito, dell'incremento patrimoniale netto che la parte adempiente avrebbe conseguito mediante la realizzazione del contratto e che non ha potuto conseguire per la inadempienza dell'altra parte.

Nè vale eccepire che, a seguito del rilascio, il locatore recupera la disponibilità materiale della cosa e la possibilità di goderne, direttamente o dandola nuovamente in locazione a terzi.

Questa nuova situazione, infatti, non è idonea a porre nel nulla il danno, che esiste ed è originato dalla alterazione di una situazione in base alla quale il locatore aveva accettato di privarsi del godimento del suo bene dietro il corrispettivo di un canone mensile che il conduttore si era impegnato a versargli fino alla scadenza del contratto. Anche considerando che al godimento del bene, dopo il suo rilascio per risoluzione del contratto di locazione, il locatore potrebbe non essere affatto interessato, perchè, ad esempio, proprietario di più immobili o per diverse scelte abitative.

Si tratta, dunque, di un danno potenziale e futuro, che comporta, con specifico riferimento alla risoluzione della locazione per inadempimento nel pagamento dei canoni da parte del conduttore, la mancata percezione di un canone mensile, nel periodo successivo al rilascio per effetto della risoluzione e fino al reperimento di un nuovo conduttore; e poi, da quel momento e fino alla scadenza naturale del contratto risolto, pari alla differenza tra i due canoni, se esistente.

Sarà poi il giudice di merito ad accertare se il ritardo nel trovare un nuovo conduttore o il reperimento di esso ma a condizioni contrattuali a lui meno favorevoli sia in tutto o in parte addebitabile all'inerzia o ad altro atteggiamento del locatore (ad esempio una esasperata selettività nel vagliare gli aspiranti conduttori).

Così si è espressa la Corte di cassazione nella sentenza numero 2865/15.

3 marzo 2015 · Annapaola Ferri

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