Una mutuataria sull’orlo di una crisi di nervi: rinegoziazione Tremonti rinegoziazione Bersani portabilità o sostituzione?

Un saluto a tutti, ed un aiuto da chi puo' fornirlo, perche' sono veramente disperata: ho un mutuo a tasso variabile e serie difficolta' a pagare la rata mensile, visto che l’importo e' aumentato a dismisura negli ultimi anni.  Ho ricevuto la lettera della banca che mi propone la rinegoziazione mutuo secondo la Convenzione ABI Governo. Innanzitutto rilevo che in questa lettera non c’e' alcun riferimento al piano di ammortamento del mutuo ed alcuni calcoli sono addirittura sbagliati. Inoltre leggo sul sito ALTROCONSUMO che la rinegoziazione Tremonti conviene solo alle banche. ING DIRECT non aderisce, sostenendo che la durata del mutuo potrebbe allungarsi fino a 18 anni e gli interessi da corrispondere lievitare al 70% in piu'. Cosa faccio?  C’e' chi mi consiglia di ricorrere alla surroga o portabilita' prevista dal decreto Bersani. Addirittura alcuni mi dicono che esiste anche la possibilita' di chiedere la rinegoziazione targata Bersani. Come se non bastasse,  articoli sparsi nel web consigliano invece la sostituzione del mutuo o rottamazione del mutuo, o, ancora, cambio del mutuo. Ed io sto seriamente prendendo in considerazione l’ipotesi di tenermi il mutuo cosi' com’e', temendo di sbagliare e di cadere dalla padella nella brace. Mi chiedo: e' possibile fare un po' di chiarezza? Qualcuno potrebbe spiegare con parole semplici quali sono gli elementi che bisogna prendere in considerazione per operare una scelta che sia il piu' possibile in linea con le proprie esigenze?

Ho l’impressione di trovarmi in uno di quei mercati orientali, li chiamano suq, dove tutti ti offrono la propria mercanzia esaltandone la qualita'. Ma qui si gioca sulla pelle della gente che non sa come uscire da un incubo.

Nella speranza di capirci qualcosa,

una mutuataria sull’orlo di una crisi di nervi ….

Nel tentativo di evitare una crisi di nervi alla nostra lettrice (ne avremmo poi una in meno e la cosa ci dispiacerebbe) vediamo di analizzare le varie opzioni di scelta possibili,  mettendo in evidenza i pro ed i contro di ciascuna di esse.

Cominciamo dalla  rinegoziazione “Bersani”. Si tratta di un atto unilaterale della banca (che puo' quindi rifiutarsi di concederla, in fondo per stipulare un contratto bisogna essere in due, come in un matrimonio) attraverso il quale e' possibile modificare lo spread applicato, il tipo di tasso (variabile, fisso o misto) o anche la durata del finanziamento. Non essendo necessario stipulare un nuovo contratto ha il pregio di essere gratuita, non comporta la perdita dei benefici fiscali e interessa potenzialmente tutte le tipologie di mutuo. Si tratta, tuttavia, di una opzione solo teorica.

La surroga, o portabilita' del mutuo,  e' l’istituto gia' esistente riproposto dal decreto Bersani per consentire il trasferimento del mutuo ad un’altra banca. Attraverso la surroga o portabilita' del mutuo si possono cambiare tutti i parametri del prestito (tasso, durata) e i costi sono in genere ridotti e inferiori a mille euro, dato che viene richiesto l’atto scritto (le cui spese vengono spesso rimborsate dalla banca che subentra) e la perizia sull’immobile. Non e' pero' possibile variare il debito residuo, una complicazione che rende inadatta questa soluzione a chi e' alla ricerca di ulteriore liquidita' (per ristrutturazioni, per esempio) o ha intenzione di consolidare altri debiti in corso.

In questo caso, e cioe' quando si vuole ottenere una ulteriore disponibilita' liquida fornendo in garanzia l’immobile di proprieta',  si e' costretti a ricorrere alla sostituzione vera e propria, ovvero all’estinzione anticipata del vecchio rapporto e alla contestuale accensione di un nuovo mutuo. Un’operazione decisamente piu' onerosa, poiché comporta il pagamento della penale di estinzione, ove prevista (e solo per i mutui stipulati anteriormente al febbraio 2007), la cancellazione dell’ipoteca e la stipula di un nuovo atto di mutuo dal notaio, una nuova perizia, oltre al versamento dell’imposta sostitutiva (0,25% sull’erogato): spese che possono complessivamente arrivare anche a qualche migliaio di euro. Il vantaggio consiste nella possibilita' di ottenere, come abbiamo detto,  una ulteriore liquidita'.

Se ci troviamo in una situazione di estrema difficolta' a pagare le rate del mutuo (magari abbiamo gia' pagato qualche rata in ritardo) la “soluzione-tampone” migliore sarebbe quella di poter sospendere il pagamento delle rate del mutuo in modo da consentirci di avere il tempo necessario per riorganizzare la propria vita. Questa ipotesi e' stata contemplata dalla Finanziaria 2008: e' gia’ legge dello stato. E’ previsto che si possa sospendere fino a 18 mesi il pagamento delle rate dei mutui per l’abitazione principale. Purtroppo il Governo ed il ministro Tremonti non hanno ancora emanato i provvedimenti attuativi e quindi, sebbene la legge sia in vigore, non si puo’ applicare! La lettrice ci scusera' se abbiamo aggiunto un’altra ipotesi ma per fortuna (o sfortuna, dipende dai punti di vista) si tratta di una strada al momento  non percorribile.

E veniamo alla  rinegoziazione del mutuo secondo la Convenzione Abi-Governo o Convenzione ABI MEF. Si tratta di una soluzione che  ha il pregio dell’obbligatorieta' e della chiarezza: tutte le banche che aderiscono sono tenute a effettuarla, anche se il cliente e' rimasto indietro con le rate, mentre i parametri sono fissati con certezza dal decreto (fatte salve condizioni migliorative praticate da ogni singolo istituto). I dubbi maggiori sono invece legati al probabile prolungamento della durata del prestito e alla sua onerosita'. Anche se l’importo della rata viene fissato una volta per tutte, infatti, il mutuo resta a tutti gli effetti a tasso variabile: la differenza rispetto alla rata originaria viene accumulata su un conto di finanziamento accessorio sul quale grava il tasso Irs a 10 anni (maggiorabile fino allo 0,5%) e che dovra' essere restituito alla fine del periodo di ammortamento.

La rinegoziazione mutuo secondo la Convenzione Abi-Governo e' senza spese né tasse né notaio. È riservata a chi ha stipulato un mutuo per l’acquisto o la ristrutturazione della prima casa a tasso variabile prima del 29/5/2008. L’effetto dell’accordo e' che la rata si riduce e diventa costante.

  1. La nuova rata (che partira' 90 giorni dopo la firma della rinegoziazione, dopo il primo gennaio dell’anno prossimo) sara' calcolata applicando alla intera somma iniziale richiesta la media dei diversi tassi applicati nel corso dell’anno 2006 (piu' bassi di oggi);
  2. la differenza tra la nuova rata e la rata calcolata secondo le condizioni precedenti non viene cancellata, ma viene addebitata su un conto accessorio, in pratica una sorta di secondo piccolo mutuo, sul quale si dovra' pagare un interesse pari all’IRS a 10 anni piu' uno spread dello 0,50%: a luglio 2008 (quando abbiamo fatto i nostri calcoli per i confronti) il 5,45%;
  3. una volta finito di pagare il mutuo, il cliente dovra' pagare tutto quanto si e' depositato nel conto accessorio, cioe' differenza delle rate piu' interessi generati, sempre in rate uguali a quelle del mutuo;
  4. se in futuro i tassi di interesse continueranno a salire o non scenderanno, la durata del mutuo si allunghera' dunque per tutto il tempo necessario a saldare il debito registrato sul conto accessorio; se invece dovessero scendere al punto da rendere la rata variabile piu' leggera di quella costante, si tornera' alle condizioni previste nel mutuo originario;
  5. per i mutui stipulati nel corso del 2007 e del 2008 la rata rinegoziata sara' pari alla prima rata del piano di ammortamento (e non alla media di quelle del 2006).

Proviamo a fare un confronto fra le soluzioni al momento disponibili, escludendo quelle che in realta' non sussistono, come la sospensione del pagamento delle rate del mutuo, o quelle troppo dispendiose, come la sostituzione del mutuo.

confronto fra rinegoziazione Tremonti, rinegoziazione Bersani e portabilita' o surroga a tasso fisso

La tabella parla chiaro: con la “rinegoziazione Tremonti” la singola rata si alleggerisce di piu'; ma considerando l’intero periodo il mutuatario paghera' molto di piu', rispetto alle condizioni che si possono sperare di ottenere cambiando banca o rinegoziando, a causa dell’allungamento del periodo di pagamento e degli ulteriori interessi da versare.

Il piano di ammortamento si allunga da un minimo di 30 rate mensili a un massimo di ben 59 rate: sono quasi 5 anni in piu' nei quali il mutuatario dovra' continuare a versare ogni mese soldi alla banca prima di vedere la luce.

Un altro aspetto da esaminare prima di aderire rinegoziazione Tremonti secondo la Convenzione Abi-Governo, e' la stretta dipendenza, dei vantaggi di una tale opzione, dal reddito familiare.

Ragionando in termini generali – come si puo' osservare nelle tabelle in basso – la possibilita' di abbassare la rata e' elevata per i mutui contratti di recente e scende notevolmente per i prestiti piu' datati: si va da una riduzione del 15,7% del quarto esempio (finanziamento acceso nel 2006) al 5,3% del primo caso (2000). Un esempio, quest’ultimo, sintomatico di come la Convenzione ABI Governo sia in fondo poco utile per tutti quei mutui che hanno raggiunto o superato la meta' del piano di rimborso.

la convenienza della rinegoziazione secondo la Convenzione ABI Governo dipende dal reddito

la convenienza della rinegoziazione secondo la Convenzione ABI Governo dipende dal reddito

la convenienza della rinegoziazione secondo la Convenzione ABI Governo dipende dal reddito

la convenienza della rinegoziazione secondo la Convenzione ABI Governo dipende dal reddito

Ipotizzando un andamento dei tassi futuri che ripeta gli alti e bassi visti in questi ultimi tre anni, il prestito da 80mila euro a 15 anni contratto nel 2000 risultera' infatti piu' costoso di soli 151 euro rispetto all’originale e si allunga di due mesi. Chi invece ha sottoscritto nel 2006 un mutuo da 130mila euro a 25 anni e volesse avvalersi della Convenzione ABI Governo subira' un aggravio aggiuntivo di ben 21.458 euro (4,5% in piu' del mutuo di partenza) e dovra' continuare a versare le rate per 32 mesi oltre la scadenza originaria.

Un ultimo approccio, per valutare l’opportunita' (se non la convenienza) di aderire alla Convenzione Abi-Governo, e' fornito da una recente indagine effettuata in Banca d’Italia. Secondo tale approccio se l’incidenza della rata di mutuo sul reddito complessivo si attesta intorno al valore soglia del 30% del reddito (ed essendo il tasso variabile questo limite potrebbe anche essere superato) allora e' senz’altro opportuno procedere ad una rinegoziazione cosi' come formulata dalla Convenzione Abi-Governo.

Dunque, attenzione.

La rinegoziazione mutuo secondo la Convenzione ABI Governo rappresenta, e' vero, una boccata d’ossigeno per chi sta per affogare. Le condizioni offerte consentono infatti un immediato ribasso della rata del mutuo, che diventa quasi sempre piu' leggera di quella oggi pagata ai tassi correnti sul mercato. L’altro lato della medaglia e' che la durata del mutuo si prolunga ed alla fine, facendo i conti, il mutuo lo si e' pagato molto di piu'.

Per chi, invece, ha come obiettivo quello di rendere il mutuo economicamente piu' conveniente, indipendentemente dall’importo rateale o dalla possibilita' di acquisire ulteriore liquidita' nell’operazione, e' senz’altro consigliabile il ricorso alla surroga mutuo o portabilita' mutuo. Attesa, ovviamente, la impossibilita', sul piano pratico, di ottenere una vantaggiosa rinegoziazione mutuo in base alla legge Bersanii dello spread applicato, del tipo di tasso (variabile, fisso o misto) e/o della durata del finanziamento e che non tutti i mutui a tasso variabile saranno rinegoziabili secondo la Convenzione ABI MEF. Bisogna infatti ricordare che esistono alcune tipologie di mutui esclusi dalla Convenzione ABI MEF.

10 settembre 2008 Piero Ciottoli

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  • gigi 3 dicembre 2008 at 12:30

    salve non ho commenti perchè sono disorientato io ho un mutuo fatto alla fine del 2005 sulla casa di mio padre che mi ha donato e dove lui ci abita, purtroppo per motivi che tutti conosciamo sono in arretrato con le rate circa 12 la banca mi chiede per rinegoziare il mutuo 5000 € da versare subito poichè le rate in arretrato secondo loro devono essere al massimo sei però visto che la crisi non è per niente finita e il lavoro è quello che è non ho disponibilità dei 5000 € subito. potete consigliarmi qualcosa !!! sto impazzendo grazie

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