Rinegoziazione mutui - operazione invalida se i garanti sono assenti

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La rinegoziazione "imposta" alle banche dall'articolo 3 del decreto legge 93/2008 presuppone la stipula di un contratto tra banca e cliente.

Questo contratto può essere stipulato sia in forma "contestuale", cioè sullo stesso documento vengono apposte le firme della banca e del cliente, con la conseguenza che il contratto è formato quando è apposta l'ultima firma; sia in forma di "corrispondenza", e cioè mediante scambio di proposta e di accettazione. In altri termini, la banca spedisce al cliente un modulo prestampato, da essa sottoscritto; il cliente, ricevuto il plico, a sua volta lo sottoscrive in segno di accettazione e lo rispedisce alla banca (qui il contratto è formato quando la banca abbia notizia dell'accettazione del cliente).

È importante notare che il contratto originario si intende rinegoziato soltanto se sia firmato da tutti coloro che vi parteciparono. Non sono possibili eccezioni cosicchè la mancanza anche di una sola firma impedisce il perfezionamento della rinegoziazione.

Se uno degli originari firmatari sia impossibilitato alla firma, ad esempio perché lontano da casa per motivi di lavoro, egli può farsi sostituire nella firma da un proprio incaricato munito di apposita procura (è abbastanza imprescindibile che la procura sia fatta in forma notarile; all'estero, oltre che a notai locali, ci si può rivolgere anche agli uffici consolari; il documento notarizzato all'estero spesso, per essere usato in Italia, deve essere munito di apostille o di legalizzazione apposta dalla competente autorità del luogo).
Se invece uno dei firmatari originari sia divenuto incapace di intendere e di volere, alla firma provvederà il curatore o il tutore; se si tratti invece di un soggetto che purtroppo sia deceduto, alla firma della rinegoziazione provvederanno i suoi eredi.

Devono partecipare all'atto di rinegoziazione anche coloro che assunsero, nel contratto originario, il ruolo di garanti, e sia che si trattasse di fideiussori che di terzi datori di ipoteca. È vero che la rinegoziazione non dovrebbe comportare novazione e quindi che le garanzie originarie, anche per espresso disposto della legge sulla rinegoziazione "coattiva", permangono a cautelare l'istituto mutuante. Tuttavia, la rinegoziazione comporta comunque un allungamento del periodo di ammortamento e quindi un correlativo prolungamento del tempo in cui le garanzie debbono permanere, con la conseguenza che il consenso dei terzi garanti appare indispensabile.

Una volta perfezionato il contratto di rinegoziazione, il rapporto banca-cliente resta regolato da quest'ultimo e non si applica più l'originario contratto di mutuo. Questo nuovo rapporto: può essere anticipatamente estinto dal cliente, senza applicazione di alcuna penale o commissione; può essere rinegoziato mediante una rinegoziazione "ordinaria", cioè se le parti contraenti si accordino sulla modifica di determinate clausole (in quest'ultimo caso non vi è, come accade invece nella rinegoziazione "imposta", una preventiva definizione ex lege del contenuto della rinegoziazione); infine, può essere sottoposto a procedura di surrogazione (meglio conosciuta come portabilità).

In quest'ultimo caso, mediante la stipula di un nuovo mutuo con una banca diversa, si va ad estinguere l'importo del debito esistente presso la vecchia banca: e cioè sia del debito in ammortamento "ordinario" sia del debito risultante dal conto di finanziamento formato a latere, ove affluiscono gli importi dovuti dal cliente che eccedono l'ammontare delle rate risultanti dalla rinegoziazione e che vengono intanto "congelati" per essere messi in ammortamento al termine dell'ammortamento "ordinario".

di Angelo Busani

da Il Sole24Ore

22 agosto 2008 · Piero Ciottoli

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