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Rinegoziazione mutui, la rata si misura col reddito. Bankitalia fissa al 30% il livello di guardia

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Esiste un indicatore sulla sostenibilità di un mutuo per valutare l'opportunità di ricorrere alle proposte di adesione alla convenzione Governo-Abi o alle altre forme di rinegoziazione, come quelle dei decreti Bersani? Sì: è il rapporto rata-reddito, lo stesso indice che utilizzano la banche prima di concedere il prestito.

Un dato che va considerato con attenzione, specialmente nei casi dei contratti a preammortamento lungo o dei cosiddetti balloon.

Il valore assoluto della rata non è un indice adeguato del costo del mutuo (lo è piuttosto il montante, cioé la somma del capitale ricevuto e degli interessi maturati). Se è vero che ogni cliente deve misurare da sé la propria capacità di rimborso e che non esiste un livello valido per tutti, esistono però soglie di guardia da osservare con attenzione.

Secondo una recente indagine di Paola Rossi, economista della Banca d'Italia («L'offerta di mutui alle famiglie: caratteristiche, evoluzione e differenze territoriali») «in media, per i mutui concessi nel 2006, al momento dell'erogazione la rata incideva per poco più del 30% sul reddito».

Secondo l'economista «tale media rappresenta probabilmente un valore soglia, utilizzato (dalle banche, ndr) per calcolare l'importo concedibile. In taluni casi è consentita un'incidenza anche più elevata del 30%, generalmente soggetta a ulteriori restrizioni, tra le quali la presenza di garanzie accessorie».

Questo rapporto di solito cala nel tempo, grazie all'usuale aumento dei redditi durante la vita lavorativa. Ma la ricerca di Rossi pone l'accento anche su «un ampliamento recente dell'offerta alle fasce di clientela a minor reddito, che tipicamente hanno un'incidenza maggiore della rata sul reddito». Per la clientela a reddito più basso, altre ricerche di Bankitalia stimano infatti il peso del mutuo oltre il 30% del reddito disponibile.

La soglia di "sostenibilità" del 30% del reddito, però, non va interpretata come un dogma. Anche se il rapporto rata-reddito è lo stesso, pagare una rata mensile di 500 euro a fronte di entrate familiari nette per 1.500 non è (ovviamente) la stessa cosa che fronteggiare un esborso da 1.330 euro quando si guadagnano 4.000 euro. Inoltre, dal 2006 gli oneri dei mutui sono lievitati. Secondo il broker MutuiOnline, ancora a inizio gennaio 2006 i migliori mutui ventennali da 100mila euro pagavano una rata mensile di 576 euro, se a tasso variabile, o di 640 se a tasso fisso.

Valori cresciuti rispettivamente a 676 e 703 euro per i contratti migliori offerti oggi. Un maggior onere di 1.200 euro l'anno, nel primo caso, e di 756, nel secondo, assai difficile da sostenere per i tre quarti dei clienti che, come mostra il grafico, dispongono di redditi inferiori ai 2.000 euro mensili. Rincari che, come spiegato dal presidente di Confedilizia, Corrado Sforza Fogliani, sono tra le cause della caduta delle compravendite immobiliari già registrata e destinata a durare per il resto del 2008, con una parallela ripresa del mercato degli affitti.

Oltretutto, il rapporto rata-reddito va contestualizzato in funzione del tipo di contratto. Se il mutuo prevede un lungo periodo di preammortamento (durante il quale non si rimborsa il capitale ma solo la quota degli interessi), la rata iniziale è sicuramente molto inferiore a quella che scatterà a regime, quando si dovrà iniziare a rimborsare anche il capitale. Un problema, quello delle rate "civetta", simile a quello che si ha con i mutui balloon, nei quali la restituzione a rate riguarda la sola quota interessi, mentre il rimborso del capitale avviene a scadenze fisse, per percentuali predeterminate o con tagli minimi di versamento (va dunque previsto un piano di accantonamento delle somme relative).

In questi casi occorre sempre leggere con estrema attenzione – e in anticipo rispetto alla firma del contratto – il piano di ammortamento del mutuo, cioé il documento che indica tutte le somme da rimborsare e le relative scadenze, per verificare il reale peso della rata a regime. Se la rata supera la soglia critica, si può eventualmente ricorrere alla convenzione Abi-Governo, estesa da alcune banche anche a queste tipologie di contratto (peraltro ancora poco diffuse).

Nicola Borzi

28 Agosto 2008 · Antonio Scognamiglio