Rinegoziazione di stato per il mutuo prima casa

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Rinegoziazione di stato per il mutuo prima casa

Avete ricevuto la proposta della banca di rinegoziare il mutuo e cercate di capire quale scelta sia piu' conveniente per voi? Avete stipulato un mutuo a tasso variabile negli anni in cui i tassi erano bassi e adesso state cercando di capire come diminuire il peso della rata? Con [ ... leggi tutto » ]

Il quadro della situazione

Il precedente Governo ha introdotto alcune misure per stimolare la concorrenza nel settore dei mutui fra le quali la cosi detta "portabilità" (surroga). Questa misura, che ha fatto molta fatica a decollare a causa dell'incredibile ostruzionismo da parte delle banche (agevolato dal testo della legge scritto con troppa disinvoltura), [ ... leggi tutto » ]

Analisi della propria situazione

La valutazione della possibilita' di rinegoziare, surrogare o sostituire il proprio mutuo si deve basare su un'analisi obiettiva della propria situazione, cercando di non farsi influenzare dai facili luoghi comuni che utilizzano i soggetti in conflitto di interessi. Bisogna imparare a fare un ragionamento mirato alla valutazione sia economica [ ... leggi tutto » ]

Il costo del mutuo dipende essenzialmente da due fattori

1- il proprio merito creditizio, chiamato anche "credit scoring"; 2 - l'interesse che ha la banca nel concedere mutui in uno specifico momento. Di solito, non possiamo sapere nulla sul secondo punto, l'unico modo e' quello di girare per banche e farsi fare piu' proposte. E' importante invece, avere [ ... leggi tutto » ]

Capitale, durata, tasso

Valutata la propria situazione specifica, e' necessario iniziare a valutare il mutuo che si desidererebbe cambiare. Semplificando molto, i tre dati principali da conoscere sono: - il debito residuo; - la durata residua; - il tasso del proprio mutuo, in particolare lo "spread" applicato al parametro di riferimento (generalmente [ ... leggi tutto » ]

Spread

Nei mutui a tasso variabile il tasso cambia al variare del "parametro di riferimento". Al parametro di riferimento, la banca aggiunge una percentuale, chiamata appunto spread (dall'inglese: ampiezza, distesa) che altro non e' se non il guadagno della banca. Il concetto e' molto semplice: la banca "compra" il denaro [ ... leggi tutto » ]

RINEGOZIAZIONE DEL MUTUO

La rinegoziazione consiste in un atto unilaterale della banca (di solito su sollecitazione o richiesta del cliente), attraverso il quale si possono modificare i seguenti elementi: - Lo spread applicato; - il tipo di tasso da variabile a fisso o viceversa; - la durata del mutuo - il parametro [ ... leggi tutto » ]

SURROGA DEL MUTUO

La surrogazione (o portabilità). L’espressione portabilitàesprime il concetto secondo il quale chi ha contratto un mutuo con una banca può trasferire il suo debito ad un'altra banca, presumibilmente perché gli concede condizioni migliori. In termini giuridici la portabilità si realizza attraverso l’istituto della surrogazione di cui all'articolo 1202 del [ ... leggi tutto » ]

SOSTITUZIONE DEL MUTUO

La sostituzione del mutuo consiste nella estinzione del vecchio mutuo e nella contestuale accensione di un nuovo mutuo. Costi: questa operazione produce novazione del contratto con tutte le problematiche che ne conseguono in termini di costo. Perche' fare una sostituzione quando si può fare la surroga? La sostituzione ha [ ... leggi tutto » ]

Rinegoziazione di Stato

La caratteristica comune ai tre strumenti che abbiamo sopra analizzato e' quella di essere volontaria. Le parti (cliente e banca) scelgono di fare l'operazione se la ritengono conveniente. Le nuove norme sulla concorrenza nel mercato dei mutui hanno ridotto gli ostacoli che consentono di scegliere una nuova banca, ma [ ... leggi tutto » ]

Assicurazioni collegate ai mutui

Insieme alla stipula del mutuo vengono sottoscritte delle polizze assicurative. Recentemente, il presidente dell'Isvap (Istituto di Vigilanza delle Assicurazioni Private) Giancarlo Giannini, ha evidenziato il problema dei costi delle polizze in caso di surrogazione del mutuo. Secondo Giannini, la portabilità dei mutui immobiliari rischia di essere frenata dalla rigidita' [ ... leggi tutto » ]

Valutazione dell'opportunita' di cambiare il mutuo: facciamo quattro conti

Troppo spesso le informazioni sui mutui vengono fornite da persone che hanno interessi in conflitto con quelli del mutuatario (interesse a vendere un mutuo oppure interesse a tenere il cliente). Gli stessi mezzi d'informazione, anche involontariamente, tendono a riportare le informazioni che ricevono dagli intermediari finanziari alimentando ulteriore confusione. [ ... leggi tutto » ]

APPENDICE TECNICA - Perche' la rata e' cresciuta cosi' tanto?

Le rate del mutuo vengono calcolate secondo un piano di ammortamento detto "alla francese". Con questo tipo di ammortamento, se il tasso e' costante, la rata e' fissa. Ogni rata include una quota di rimborso del capitale ed una quota di interessi. Man mano che si rimborsa il capitale [ ... leggi tutto » ]