Surroga del mutuo

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La surrogazione (o portabilità). L'espressione portabilitàesprime il concetto secondo il quale chi ha contratto un mutuo con una banca può trasferire il suo debito ad un'altra banca, presumibilmente perché gli concede condizioni migliori. In termini giuridici la portabilità si realizza attraverso l'istituto della surrogazione di cui all'articolo 1202 del Codice Civile (surrogazione per volontà del debitore) che disciplina appunto il subentro della nuova banca nella garanzia ipotecaria già iscritta a favore dell'originario creditore.
L'istituto della surrogazione per volontà del creditore già esisteva nel Codice Civile prima dell'intervento del decreto Bersani bis (*); la novità del provvedimento normativo sta nel fatto che ora non è più legittimo che la Banca precluda al debitore l'esercizio di questa facoltà , impedendo o rendendo oneroso l'esercizio della surrogazione, infatti “è nullo ogni patto, anche posteriore alla stipulazione del contratto, con il quale si impedisca o si renda oneroso per il debitore l'esercizio della facolta" di surrogazione”.

Con la surrogazione si possono cambiare tutti i parametri del mutuo (tasso, piano di ammortamento), ma non si può variare il debito residuo.

Costi: per la surrogazione le banche, solitamente, richiedono l'atto scritto e la perizia di stima dell'immobile. Solitamente il costo dell'atto viene rimborsato dalla banca, difficilmente viene rimborsata la perizia (che di solito costa intorno ai 150 euro). Naturalmente il rimborso dei costi dipende dalla volontà della banca. Attenzione: più costi rimborsa la banca, più alto è lo spread che propone.
Aspetti Fiscali: La surrogazione non determina la perdita dei benefici fiscali e può interessare tutti i tipi di mutuo il cui valore sia massimo pari all'80% del valore dell'immobile. Alcune banche arrivano anche al 90% ma attenzione ad altri costi nascosti.

La surrogazione non produce novazione del contratto. Nella maggioranza dei casi, la surrogazione è la migliore soluzione per cambiare mutuo se lo scopo principale è quello di diminuire i costi del mutuo.

(*) si veda la scheda pratica riportata tra i link utili

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