Il costo del mutuo dipende essenzialmente da due fattori

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1- il proprio merito creditizio, chiamato anche "credit scoring";
2 - l'interesse che ha la banca nel concedere mutui in uno specifico momento. Di solito, non possiamo sapere nulla sul secondo punto, l'unico modo è quello di girare per banche e farsi fare più proposte. E' importante invece, avere degli elementi per valutare il proprio merito creditizio.

A grandissime linee, il credit scoring è calcolato in base ai seguenti elementi:
1 - reddito complessivo;
2 - numero componenti della famiglia e le spese collegate;
3 - eventuale terzo fideiussore;
4 - se dipendente, tipo di contratto di lavoro (a tempo determinato o indeterminato);
5 - quanto è stato pagato l'immobile, quanto è stato dichiarato in atto e quanto vale oggi;
6 - se ci sono altri finanziamenti in corso e di che importo;
7 - se si è sempre stati regolari nei pagamenti.

Questi elementi servono a valutare, in sostanza, se il cliente è (e con quale probabilità lo sarà in futuro) in grado di pagare le rate previste del mutuo ed eventualmente quali altre garanzie la banca potrà attivare. Per avere un eccellente merito creditizio, un cliente dovrebbe avere - idealmente - un reddito stabile nel tempo di un importo tale da avere un rapporto rata/reddito intorno ad un terzo. Ad esempio, se si ha un rata di 1.000 euro si dovrebbe avere un reddito di 3000 euro. E' chiaro che il finanziamento dovrebbe essere al massimo pari all'80% del valore dell'immobile (sono ammessi finanziamenti che vanno oltre questi limiti, ma seguendo una serie di direttive imposte dalla Banca d'Italia). Se nell'atto del primo mutuo, come troppo spesso accade, si è utilizzato un valore di perizia troppo elevato, questo potrebbe costituire un ostacolo ad una surroga.

Infine, è molto importante essere sempre stati regolari nei pagamenti. Se abbiamo saltato qualche rata, è piuttosto difficile sperare di ottenere da una nuova banca condizioni migliori rispetto al mutuo attuale.

Uno strumento on-line che può fornire qualche elemento di riflessione utile sul proprio merito creditizio è "Monitorata", un questionario on-line che sulla base delle risposte che si danno riguardo ai propri redditi e alle proprie spese fornisce delle risposte che permettono di stimare la capacità di sopportare una determinata rata.

In sintesi, quindi, da una valutazione della propria situazione il mutuatario deve capire se - ed in che misura - può essere un cliente "appetibile" per le banche. Se ci si rende conto di non essere in questa felice situazione è possibile che non valga la pena tentare di cambiare mutuo, a meno che non lo si faccia perché si desidera abbassare la rata (pur sapendo che questo aumenterà i costi complessivi del mutuo) o per eliminare i rischi connessi a possibili, ulteriori aumenti dei tassi.

Commenti e domande dei lettori

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  • Anonimo 20 ottobre 2009 at 20:29

    mica all'opposizione ci sono solo checche

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