APPENDICE TECNICA - Perchè la rata è cresciuta così tanto?

Attenzione » il contenuto dell'articolo è stato oggetto di revisioni normative e/o aggiornamenti giurisprudenziali successivi alla pubblicazione e le informazioni in esso contenute potrebbero risultare non corrette o non attuali. Potrai trovare i post aggiornati sull'argomento nella sezione di approfondimento in fondo alla pagina, oppure qui.

Le rate del mutuo vengono calcolate secondo un piano di ammortamento detto "alla francese". Con questo tipo di ammortamento, se il tasso è costante, la rata è fissa. Ogni rata include una quota di rimborso del capitale ed una quota di interessi. Man mano che si rimborsa il capitale gli interessi (ovviamente) diminuiscono poichè sono riferiti ad un capitale minore.

Ad esempio, ipotizziamo un mutuo di 100.000 euro al tasso del 4% per 20 anni con rata annuale. La rata sarebbe di 7.358,15 euro, di cui 3.358 di capitale ed il resto di interessi.

Quando il mutuo è a tasso fisso, si può anche ignorare il funzionamento dell'ammortamento alla francese. Per i mutui a tasso variabile, invece, il modo con il quale si calcola l'ammortamento può incidere (ed anche parecchio) sull'importo della rata in un dato momento del mutuo.

Vediamo perché (cercando di essere meno tecnici possibile, a costo di non essere estremamente rigorosi).
Di regola si dovrebbe utilizzare il piano di ammortamento alla francese ricalcolando la rata ad ogni scadenza. In realtà , è sempre più frequente l'utilizzo di una serie di varianti che producono degli effetti diversi a seconda dei casi. Questo è dovuto alla necessità delle banche di differenziare l'offerta e all'interesse a mostrare alcuni aspetti piuttosto che altri a seconda delle politiche di marketing.

Per esempio, alcune banche utilizzano l'ammortamento alla francese bloccando le quote capitale in base al piano di ammortamento calcolato al momento del rogito. Questo può produrre i seguenti effetti:

A) se al momento del rogito i tassi sono bassi, la quota capitale che si rimborsa con le prime rate è maggiore, di conseguenza, se i tassi aumentano le rate aumentano di più di un mutuo normale (maggior onere finanziario), mentre il costo dipende da come si evolveranno in futuro i tassi;
B) se al momento del rogito i tassi sono alti, la quota capitale che si rimborsa con le prime rate è minore, di conseguenza, se i tassi aumentano, le rate aumentano in misura minore rispetto ad un mutuo normale; il costo, dipende da come si evolveranno in futuro i tassi.

In sostanza, in un mutuo a tasso variabile in cui le quote capitali sono fissate al rogito, il ritmo con cui si rimborserà il capitale è stabilito al momento del rogito e non cambia più , mentre il costo per interessi dipenderà dalla dinamica dei tassi.

In linea di principio è più penalizzante un mutuo che nei primi anni mi fa rimborsare meno capitale (caso A), ma se nei primi anni aumentano molto i tassi la rata potrebbe diventare eccessivamente pesante.
Il concetto chiave da capire, quindi, è che con un mutuo a tasso variabile, predeterminare il piano di ammortamento del capitale all'atto del rogito può avere come effetto un innalzamento delle prime rate molto più sostanzioso di quello che avremmo avuto con un piano di ammortamento libero. Ciò accade perché nelle prime rate si paga più capitale.

Chi non ha troppa familiarità con i numeri può interrompere anche qui la lettura di questa appendice, chi vuole approfondire può proseguire la lettura e cercare di capire insieme a noi come funziona questo ammortamento a quote capitali predeterminate al rogito in mutui a tasso variabile.
Come abbiamo visto, a parità di durata, la quota di capitale rimborsata in un mutuo con ammortamento alla francese, varia in base al tasso con il quale si è calcolato il piano di ammortamento.
Il seguente grafico mostra la quota capitale di un mutuo di 100 mila euro, rata annuale, durata venti anni.

Come si può vedere nei primi anni, il mutuo con ammortamento al tasso del 4% ha rate con quote capitali più alte nei primi anni e più basse negli ultimi.

Se il mutuo è a tasso variabile la soluzione più logica sarebbe quella di ri-calcolare il piano di ammortamento ogni volta che si calcola la rata in base al debito residuo ed al tasso corrente.
Spesso accade che i mutui a tasso variabile abbiano il piano di ammortamento delle quote di capitali fissato all'atto del rogito.

Ciò significa che se si è stipulato un mutuo a tasso variabile quando i tassi erano molto bassi, le quote capitale tendono ad essere più alte all'inizio e più basse alla fine (non in assoluto, ma rispetto ad un mutuo con un tasso più alto). Cosa c'entra tutto questo con l'innalzamento della rata? E' presto detto!
Immaginiamo di stipulare un mutuo a tasso variabile con un piano di ammortamento al 4%, quindi una quota di capitale di 3.358 euro e spiccioli. Ipotizziamo che al momento del calcolo della prima rata vi sia un innalzamento del tasso di riferimento dell'1%, ne consegue che la prima rata verrà calcolata con un tasso di interesse non al 4% ma al 5%. Gli interessi del 5% per un capitale di 100.000 euro sono pari a 5.000 euro.
Ciò significa che la rata complessiva del primo anno sarà di 8.358 euro. Se la rata fosse stata ricalcolata con lo stesso tasso, sia per la quota capitale che per la quota interessi, l'importo della stessa sarebbe stato pari ad euro 8.024, ben 334 euro in meno.

Cosa sarebbe successo se fosse accaduto l'inverso?

Se il piano di ammortamento fosse stato calcolato con un tasso del 6%, la quota capitale della prima rata sarebbe stata 2.718 euro. Quindi la rata complessiva sarebbe stata di 7.718 euro (stiamo ipotizzando che il tasso di interesse sia sceso al 5 %, quindi alla quota capitale sommiamo 5.000 euro di interessi).
In questo secondo caso la rata di 7.718 euro è minore di 8024.

In sostanza quindi si ricava la seguente regola, in un mutuo a quote capitali predeterminate al rogito, un aumento del tasso induce un maggior aumento della rata rispetto ad un mutuo a tasso variabile con ricalcolo periodico (sia della quota capitale che della quota interessi); viceversa, una riduzione del tasso di interesse induce una maggiore diminuzione.

Ovviamente questo vale fino alla metà della durata del mutuo, poi i rapporti si invertono. Infatti dalla seconda metà del mutuo un aumento del tasso di interesse indurrà un minor aumento dell'importo della rata rispetto ad un mutuo con ricalcolo periodico delle rate e viceversa.
Il grafico che segue vi permette di cogliere immediatamente quanto ci siamo detti.

Le tre linee rappresentano il valore di una rata annua, con interessi sempre del 5%, per un importo di 100.000 euro, ma i cui piani di ammortamento sono stati calcolato con tre tassi diversi. Nel caso della linea rossa il tasso del piano di ammortamento è del 4% (quindi inferiore al tasso di interessi). Nel caso della linea verde è del 5% (identico al tasso di interessi) e nel caso della linea blu è del 6% (superiore). Come si può notare, a parità di tasso di interesse della rata, nella prima metà di durata del mutuo, la rata è superiore se il tasso del piano di ammortamento è inferiore è viceversa.

Avete ragione, sembra un rompicapo! Tornate sul grafico e capirete subito.

Nei primi anni, la linea rossa è più alta della verde, vero? Vuol dire che a parità di tasso di interesse (5%), ciò che ci penalizza è il tasso del piano di ammortamento (calcolato al 4% nel caso della linea rossa). Nella seconda metà del mutuo la situazione si inverte, vero? Questo perché all'inizio le rate contenevano più capitale, poi la situazione si è invertita. Nel complesso, fra l'altro avremo qualche euro di interessi in meno rispetto al piano di ammortamento con pari tasso (per al precisione circa 1.530,80 euro in meno). Come si dice? Non tutto il male...

Adesso fate mente locale, vi facciamo una domanda facile facile. Com'era il tasso di interesse quando avete stipulato il mutuo a tasso variabile? Più alto o più basso di quello attuale?
Temo di conoscere la risposta (altrimenti non sareste a leggere queste noiosissime cose). Ecco spiegato perché la rata del vostro mutuo è cresciuta "così tanto"!

Oltre agli interessi più alti, pagate una quota di capitale più alta di quella che avreste pagato se il piano di ammortamento fosse stato fatto allo stesso tasso con il quale si pagano gli interessi. Questo accade perché siete ancora nella prima metà del mutuo. Se invece vi trovaste nella seconda metà della durata del mutuo, la situazione sarebbe inversa poichè avreste già pagato più capitale.

Fino a qui ci sono le cattive notizie.

Ecco una buona notizia: se sostituite il mutuo potete variare il piano di ammortamento. Questo implicherà (a prescindere dalla diminuzione dello spread e quindi del tasso) una diminuzione della rata perché la quota capitale sarà inferiore.

a cura di Roberto Cappiello e Alessandro Pedone per ADUC

Per porre una domanda sul contratto di mutuo in generale, sulle tipologie di mutuo, sulle normative vigenti in tema di mutuo ipotecario, nonché su tutti gli argomenti correlati a questo articolo, clicca qui.

25 luglio 2008 · Piero Ciottoli

Commenti e domande dei lettori

Per porre una domanda sul tema trattato nell'articolo e visualizzare il form per l'inserimento, devi prima autenticarti cliccando qui. Potrai anche utilizzare le icone posizionate in basso nel pannello di registrazione, che ti consentiranno l'accesso diretto con un account Facebook, Google+ o Twitter.

  • Anonimo 20 ottobre 2009 at 20:29

    mica all'opposizione ci sono solo checche

1 7 8 9