Rinegoziazione del mutuo - tutto quello che c'è da sapere [Commento 1]

  • Pier Emilio Gadda 31 luglio 2008 at 14:31

    Alla fine le banche hanno detto sì, almeno ufficiosamente. Quasi tutte avrebbero aderito all'accordo Abi-Tremonti siglato lo scorso 21 maggio ed accolto nel disegno di legge di conversione del DL 93/08, definitivamente approvato dal Senato il 17 luglio scorso. A dire il vero, le cose non stanno esattamente così: per adesso, nell'elenco delle banche aderenti pubblicato sul sito dell'Abi (vedi) compaiono esclusivamente piccole banche di Credito Cooperativo, qualche Popolare. Tra i grandi gruppi figura soltanto Ubi Banca, che ha deciso di estendere la possibilità di rinegoziare anche a tutti i mutui a tasso misto, mentre Banca Sella si impegna a ridiscutere tutti i mutui a tasso misto o con tasso massimo (cap).

    E le altre banche? “Guardi, anche se non hanno ancora formalizzato la propria adesione, alla fine tutte le maggiori banche decideranno di aderire, a cominciare da Intesa Sanpaolo e Unicredit”, assicura Alberto Gechele, ex uomo di Banca Intesa, oggi Chief marketing Officer di GeMoney Bank. “Non ha senso non accogliere una proposta che va nella direzione di aiutare i mutuatari in difficoltà con il pagamento della rata”. Ma non dimentichiamo che, a fine maggio, era stato lo stesso Giovanni Bazoli, presidente del consiglio di sorveglianza di Intesa Sanpaolo, ad esprimere giudizi critici sull'Accordo: “Le banche avevano già iniziato a rinegoziare. Anche a condizioni migliori…”. Ad ogni modo, anche l'ufficio stampa dell'Abi conferma: “Non c'è dubbio, entro il 29 agosto tutte le banche avranno sicuramente aderito alla Convenzione”.

    Come noto, questa prevede che, a partire dal gennaio del 2009, le banche aderenti offrano ai clienti la possibilità di rinegoziare i mutui prima casa a tasso variabile, accesi prima del 2007, alle condizioni di tasso medie vigenti nel 2006 (più basse rispetto a quelle attuali), che rimarranno fisse per tutta la durata del finanziamento. L'intesa stabilisce inoltre che la differenza tra l'importo attuale della rata e quello scontato ai tassi medi del 2006 venga depositata su un conto finanziario accessorio, che vedrà maturare interessi passivi pari all'IRS 10 anni più uno spread (massimo) dello 0,50%.

    Buone notizie, quindi, per tutti i mutuatari che, negli anni passati si sono indebitati a tasso variabile e che, entro il 29 agosto, riceveranno dalla propria banca una lettera con la proposta di rinegoziazione. “La lettera dovrà contenere tutte le possibilità di rinegoziazione offerte ai clienti, cioè portabilità, rinegoziazione, e DL Tremonti” sottolinea Alessandra Pissinis, Responsabile Commerciale Crediti Gruppo Banca Sella. In particolare, per quanto riguarda il DL Tremonti che incorpora l'Accordo Abi-Governo, non potranno mancare alcune informazioni, tra cui, importo e tasso originari del mutuo in essere, credito residuo, tasso medio vigente nel 2006, rata attuale corrisposta dal mutuatario e rata che il mutuatario verrebbe a pagare, dal gennaio del 2009, qualora decidesse di accettare la proposta della sua banca. “La lettera dovrà contenere anche alcune simulazioni sugli effetti della rinegoziazione, in modo da rendere più agevole al cliente la scelta”, precisa Alessandra Pessinis.

    Semmai, può sollevare qualche perplessità il fatto che il documento debba contenere anche l'indicazione delle altre possibilità di rinegoziazione del mutuo, compresa la portabilità “Bersani”. “Che senso ha”, si chiede il direttore marketing di un'importante banca italiana interpellato questa mattina da Of, “dire al proprio cliente: “ricordati che rimane sempre la possibilità di rivolgersi ad un'altra banca per ottenere la surroga. Non dimentichiamo, poi”, conclude, “che i termini dell'accordo Abi-Governo sono già difficili da comprendere, in tutti i dettagli, per gli addetti ai lavori. Figuriamoci per il mutuatario”. Una complessità che si ripercuote, secondo Alberto Gechele di Ge Money, anche nella gestione della rinegoziazione da parte delle banche, le quali dovranno inevitabilmente adeguare i propri sistemi informativi. “È probabile che, alla fine, alcuni istituti di credito eserciteranno pressioni sull'Abi affinché venga procrastinata la data entro cui ciascuna banca dovrà aderire all'accordo”.

    Restano alcune questioni aperte legate, per esempio, alla gestione del conto finanziario accessorio sul quale verrà addebitata la porzione di rata di cui, per effetto della rinegoziazione, viene rimandato il pagamento. “All'inizio, il conto è a debito, ma può darsi che, ad un certo punto, per esempio, per effetto di una riduzione dei tassi, la nuova rata sia superiore rispetto a quella prevista dal piano di ammortamento originario. In questo caso”, osserva Gechele, “la differenza tra la vecchia e la nuova rata verrà accreditata sul conto accessorio, il quale potrebbe venire ad azzerarsi”. Quindi, cosa succede? “La Convenzione prevede che il mutuo ritorni ad essere un mutuo ordinario a tasso variabile e che il cliente ricominci a pagare la rata risultante dal vecchio piano di ammortamento”. Ma cosa accade se, a quel punto, si dovesse verificare uno shock dei tassi e l'importo della rata crescesse a dismisura? “L'accordo non lo dice”.

    C’è poi chi sostiene che, in realtà, l'Accordo Abi-Governo sia vantaggioso esclusivamente per i mutuatari che si trovano “con l'acqua alla gola” , mentre a tutti gli altri probabilmente non converrà aderire all'accordo: la rinegoziazione “Tremonti”, infatti, produce da un lato una riduzione della rata, che resta costante per tutta la durata residua del finanziamento, ma, dall'altro lato, un allungamento indeterminato del piano di ammortamento (oltre 10 anni per un mutuo trentennale di 200.000 euro), la cui durata complessiva sarà legata all'andamento del tasso di riferimento. In pratica, per le famiglie che, entro il 31 dicembre, decideranno di cogliere questa opportunità, la sarà rata più bassa fin da subito, ma l'esborso complessivo al termine del finanziamento (cioè il montante) sarà maggiore, a causa degli interessi maturati sulla quota di cui viene posticipato il pagamento.

    Non solo. Qualcuno ha voluto cogliere nella Convenzione un segno di marcata discontinuità rispetto alla surroga Bersani: se, infatti, quest’ultima si proponeva (almeno nelle dichiarazioni di intento) di favorire la concorrenza tra le banche, facilitando il trasferimento del mutuo dalla vecchia alla nuova banca con l'obiettivo di ottenere condizioni migliorative, l'Accordo Abi-Bersani incentiva il cliente a rinegoziare con la propria banca.

    A proposito. Come sta andando la portabilità voluta dall'ex ministro dello sviluppo economico? Barclays ha concluso circa mille operazioni. Sella ne ha fatte 200. E si tratta di numeri in crescita. Per il mutuatario che cerca di far fronte ad una rata divenuta, con il tempo, troppo pesante le soluzioni ci sono ma è di fondamentale importanza informarsi bene e confrontare con attenzione le diverse possibilità.

    Nel frattempo, i tassi sono aumentati, anche se di poco. L'Euribor a un mese è salito dal 4.51% di un mese fa al 4.54 di ieri, mentre l'Euribor a 3 mesi resta sostanzialmente costante (passa da 5.02 a 5.03%). Cala, invece, l'Euribor ad un anno (da 5,49% a 5,45%).

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