Rinegoziazione del mutuo - tutto quello che c'è da sapere

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Dal 29 agosto scatta l'attuazione dell'intesa Abi-Tremonti. Le varie possibilità per tutti coloro che hanno in corso un mutuo a tasso variabile.

Per i mutui sta per scattare l'ora della rinegoziazione: tutte le banche, nessuna esclusa, hanno deciso di aderire all'intesa Abi-Tremonti e dal 29 agosto inizierà l'invio di un milione e 200.000 lettere. Destinatari i clienti che hanno in corso un mutuo a tasso variabile per la prima casa sottoscritto fino al 28 maggio scorso. Nella lettera non ci sarà, però, solo l'offerta di aderire all'accordo per la riduzione della rata con l'addebito della differenza su un conto accessorio, ma anche la presentazione di tutte le altre opzioni possibili per risparmiare, dalla rinegoziazione personalizzata alla portabilità. Insomma soluzioni a tutto tondo, con l'offerta della rata "calmierata" solo come ultima possibilità. Da oggi l'elenco delle prime banche aderenti è già disponile on line. Per le altre è solo questione di giorni e di formalizzazione delle decisioni da parte dei comitati esecutivi.

Le proposte a domicilio - Come precisato dall'Abi, infatti, l'intesa è stata approvata all'unanimità, quindi nessun istituto si tirerà indietro. In queste ore si stanno mettendo a punto gli ultimi particolari dell'operazione. Il testo della lettera che arriverà ai primi di settembre a tutti coloro che hanno un mutuo variabile (sia come rata a tasso fisso che con rata fissa e durata variabile) che riguarda la prima casa, sarà sostanzialmente standard, anche se non c'è un "modello unico". Ciascuna banca, infatti, scriverà al proprio cliente quali sono le opzioni che ha di fronte, esattamente in questo ordine:

a) continuare a mantenere il mutuo alle condizioni attuali;
b) rinegoziare sulla base di un accordo personalizzato;
c) optare per la portabilità del mutuo anche attraverso la surroga;
d) aderire all'accordo per la riduzione del peso della rata.

La prima opzione può sembrare inutile: in realtà le banche nella lettera spiegheranno che non sempre c'è convenienza a rinegoziare.

Per chi è già alla metà del mutuo

Chi ha già pagato più della metà delle rate, infatti, di norma si trova ad aver esaurito la quota più significativa degli interessi. La rata, cioè, non è più composta come all'inizio del pagamento di più interessi e meno capitale, ma è sbilanciata all'opposto. Gli interessi che si pagano sono sempre di meno e la quota di restituzione del capitale è sempre più elevata. Cambiare mutuo in questa situazione, dunque, può non essere conveniente dato che si tratterebbe di farsi rifinanziare da capo lo stesso capitale o poco meno. In ogni caso per illustrare questa situazione le banche, a richiesta, forniranno il piano di ammortamento completo.

Rinegoziare diventa un obbligo per l'istituto

Per chi si trova all'inizio della vita del mutuo, invece, restano aperte tutte le opzioni. Con una importante novità: con l'accordo, per le banche la rinegoziazione non è più una gentile concessione, ma un diritto del cliente. Finora l'unico obbligo di legge era relativo all'estinzione anticipata del mutuo, ora, invece, tutte le banche sono tenute a ricontattare. Quindi dal 29 agosto chi va in banca non sarà più in balia delle decisioni personali del direttore della filiale, ma potrà esigere una revisione del tasso o l'abbattimento dello spread, dato che l'intesa sottoscritta obbliga tutti a venire incontro alle richieste del cliente. Ovviamente la rinegoziazione sarà su base bilaterale, quindi la banca farà comunque una sua proposta che terrà conto anche delle condizioni originarie del mutuo. Starà poi al cliente decidere se accettare o meno.

Portabilità senza costi neppure di notaio

Per chi non accetta, o ha già trovato condizioni migliori da parte di altri istituti, sarà favorita la portabilità del mutuo, in particolare utilizzando la surroga. La surroga, ossia la sostituzione nell'ipoteca di un istituto di credito con un altro, infatti, è un'operazione che ormai è totalmente senza spese per il cliente, dato che è stato di fatto abolito il ricorso al notaio per l'annotazione sull'ipoteca del nome della banca che subentra a quella che originariamente aveva concesso il mutuo. Tutta la procedura potrà essere fatta, quindi, dagli stessi funzionari della banca, e non si dovrà pagare nulla per questa operazione. E questo vale anche se la banca dovesse decidere di rivolgersi comunque a un notaio: anche in questo caso, infatti, le spese saranno a suo carico e non potranno essere addebitate al cliente.

La rata "calmierata" e l'allungamento della durata del rimborso

Infine per chi è più in difficoltà, e non può negoziare magari perché è già in ritardo con il pagamento delle rate e rischia di vedersi la casa pignorata, scatta l'opzione di rinegoziazione con la rata calmierata. Questa opzione garantisce la riduzione delle rate con scadenza successiva al 1° gennaio 2009, che diventeranno a tasso fisso, calcolato in base alla media dei tassi del 2006. La differenza tra rata dovuta in base all'andamento dei tassi di mercato e rata fissa ridotta, potrà arrivare anche a qualche centinaio di euro al mese a seconda dell'importo del mutuo. La differenza tra la rata variabile originaria e quella a tasso fisso pagata dal 2009, verrà addebitata su uno specifico conto accessorio. Anche su questo conto si pagheranno interessi, anche in questo caso al tasso fisso pari all'IRS a dieci anni, maggiorato di uno spread fino a 0,50 punti percentuali (attualmente un po' meno del 6%). Il rimborso del conto accessorio, però, scatterà solo al termine della durata originaria del mutuo

Le variazioni dei tassi

Alla sua scadenza, infatti, si faranno i conti: se i tassi dovessero continuare a salire ancora per molto tempo il conto accessorio risulterà fatalmente a debito e il suo importo dovrà essere rimborsato al tasso fisso prestabilito. Quindi si continuerà a pagare fino ad aver esaurito anche il debito sul conto accessorio. Se invece durante la vita del mutuo i tassi dovessero scendere, la differenza tra rata rinegoziata e rata dovuta si potrebbe annullare. In questo caso, una volta cancellato il debito sul conto accessorio grazie al buon andamento dei tassi, si riprenderà a pagare il mutuo con il nuovo tasso variabile più favorevole senza più correre il rischio di un allungamento della durata del periodo di rimborso.

Condizioni migliorative e rinegoziazione anche per la rata calmierata

In ogni caso le banche che aderiscono all'accordo possono proporre condizioni migliorative rispetto al testo base. Alcune lo stanno già facendo con la riduzione del tasso sul conto accessorio. La rata calmierata, poi, non è obbligatoriamente una scelta "a vita": anche dopo aver iniziato a pagare le nuove rate, si potrà infatti chiedere una rinegoziazione del mutuo come pure la sua portabilità. Possibile anche l'estinzione anticipata, in tutto o in parte, del mutuo o del solo conto di finanziamento accessorio. Il tutto senza il pagamento di nessun tipo di penalità, neppure sull'importo residuo del mutuo.

Un'offerta valida per tutti i mutui e anche per chi non è in regola con i pagamenti

Possono usufruire della rinegoziazione anche i contratti frutto di accollato, i mutui del costruttore, e quelli cartolarizzati. Inoltre la rinegoziazione con rata calmierata è possibile anche per chi, alla data del 28 maggio scorso, non era in regola con tutti i pagamenti, purché il contratto sia ancora in essere. Quindi può avere un mutuo ridotto al momento anche chi non ha pagato le ultime sei rate del mutuo, e in altre circostanze sarebbe a rischio di pignoramento.

Tre mesi per decidere per la rata calmierata

Come verrà precisato nella lettera inviata a domicilio, si potrà aderire alla proposta di rinegoziazione a rata calmierata solo entro tre mesi. A fine ottobre non ci sarà più tempo per dire sì a questa formula mentre restano aperte tutte le altre opzioni. In sostanza chi deciderà che non ha convenienza alla rata calmierata potrà evitare di rispondere alla lettera della banca, ma si potrà recare poi in qualunque momento allo sportello per rinegoziare o per fare la surroga.

Andare allo sportello per una consulenza personalizzata è sempre la scelta migliore

Per fare la scelta migliore, comunque, il consiglio non può che essere uno solo: andare allo sportello e chiedere un appuntamento per una consulenza personalizzata. Nessuna banca potrà dire di no e nessun impiegato potrà accampare difficoltà o sostenere che mancano le norme attuattive. L'accordo, infatti, rappresenta per molti versi un'effettiva rivoluzione: "costringe" le banche a trovare tutte le soluzioni che favoriscano il cliente, anche la portabilità. Nessuna "beneficenza", ma l'esigenza di evitare una situazione che crea un danno non solo a chi è in oggettiva difficoltà per arrivare alla fine del mese, ma anche alle stesse banche. La nuova spinta alla trasparenza e alla concorrenza, in sostanza, è un modo per evitare una crisi dei mutui come quella americana.

di Antonella Donati

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30 luglio 2008 · Piero Ciottoli

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  • karalis 12 settembre 2008 at 10:27

    Vorrei sapere dove si può scaricare il testo della lettera che stanno mandando le banche, che hanno aderito al decreto Tremonti. grazie.

    Commento di patrizia | Venerdì, 12 Settembre 2008

    Lo trovi qui

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