Condominio e solidarietà condomini: in definitiva

Nel caso in cui un creditore del condominio intenda agire per il recupero delle somme da questi vantate nei confronti del condominio medesimo, da oggi dovrà prima rivalersi nei confronti dei condomini morosi e poi nei confronti degli altri condomini in regola con le quote condominiali.

Questo principio si chiama beneficio della preventiva escussione.

In entrambi i casi, però, il creditore può agire solo pro quota, ossia nei limiti dei millesimi di ognuno.

Pertanto, egli non potrà chiedere tutto il pagamento ad un solo condomino.

Solo se le azioni esecutive nei confronti dei condomini morosi si rileveranno infruttuose, i “virtuosi” dovranno rispondere delle obbligazioni condominiali.

Per rendere tutto ciò effettivo, l'amministratore di condominio è tenuto a fornire al creditore, con la massima trasparenza, ogni informazione utile perché questi possa agire.

Dovrà quindi informarlo su chi sono i condomini morosi e sui rispettivi millesimi di proprietà.

L'obbligo per l'amministratore di agire entro tempi prefissati servirà a ridurre i casi in cui il creditore debba attivarsi per il recupero del credito, sobbarcandosi oneri e compiti propri dell'organizzazione condominiale.

In definitiva, l'applicazione della nuova norma può portare ai seguenti casi:

  1. Qualora il condominio abbia regolarmente deliberato il pagamento delle somme pretese dal creditore e vi siano condomini morosi, questi saranno primariamente escussi dal creditore, ma ognuno entro i limiti della quota spettante e deliberata.
  2. Qualora l'escussione abbia esito negativo, il Creditore potrà agire contro i condomini virtuosi, ma anche in questo caso entro il limite delle quote dovute in ragione dei millesimi di proprietà, per cui la somma da recuperare, che non è stato possibile escutere dai condomini morosi, andrà ripartita tra i condomini virtuosi in misura proporzionale ai millesimi di proprietà di ciascuno.
  3. Qualora il condominio non abbia regolarmente deliberato il pagamento delle somme pretese dal creditore e questi ottenga valido titolo esecutivo, sarà possibile agire per l'escussione contro tutti i condomini in ragione delle rispettive quote calcolate in base ai millesimi di proprietà (cioè esattamente nello stesso modo sancito dalle Sezioni Unite in epoca ante riforma).

22 novembre 2013 · Tullio Solinas

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