La trascrizione nei Pubblici Registri Immobiliari del Rent to Buy

Come accennato, grazie alle modifiche normative, del rent to buy viene consentita la trascrizione nei registri immobiliari.

La trascrizione serve, innanzitutto, a proteggere il conduttore–futuro acquirente da disavventure che possano accadere in capo al locatore–venditore anteriormente al passaggio di proprietà, con l'importante novità che l'efficacia di questa trascrizione non dura per tre anni al massimo, come accade nel caso della trascrizione del contratto preliminare di compravendita immobiliare, ma può durare per tutta la durata del contratto di rent to buy.

Sempre grazie alla regolamentazione, la parte dei canoni imputabile a prezzo è garantita da un privilegio speciale immobiliare sull'immobile concesso in godimento.

Infine, la trascrizione rende opponibile il contratto, che duri oltre 9 anni, agli eventuali aventi causa dal locatore, ai quali abbia ceduto l'immobile in questione.

I rapporti tra il locatore e il conduttore vengono regolati con le norme del Codice civile che disciplinano i rapporti tra usufruttuario e nudo proprietario: le spese di manutenzione ordinaria sono a carico del conduttore, a quelle di manutenzione straordinaria deve provvedere il locatore.

Ma cosa succede nei casi di inadempimento o fallimento del concedente?

Innanzitutto c'è da dire Il contratto di rent to buy si risolve in caso di mancato pagamento, anche non consecutivo, di un numero minimo di canoni, determinato dalle parti, non inferiore a un ventesimo del loro numero complessivo.

In caso di risoluzione per inadempimento del locatore, lo stesso deve restituire la parte dei canoni imputata al corrispettivo, maggiorata degli interessi legali.

In caso di risoluzione per inadempimento del conduttore, invece, il locatore ha diritto alla restituzione dell'immobile e acquisisce interamente i canoni a titolo di indennità, se non è stato diversamente convenuto nel contratto.

Infine, in caso di fallimento del locatore il contratto prosegue ed è assai limitata l'esperibilità dell'azione revocatoria: in caso di fallimento del conduttore, invece, il locatore può sciogliersi dal contratto e, in tal caso, il conduttore ha diritto alla restituzione dell'immobile e acquisisce interamente i canoni a titolo d'indennità, se non è stato diversamente stabilito nel contratto.

Questi i principi in linea generale: cerchiamo di approfondirli.

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