Tutto ciò che bisogna conoscere sul buy to rent

Il buy to rent deve le sue origini agli Usa, nato sulle ceneri dello sboom immobiliare dei mutui subprime, ed è stato utilizzato soprattutto dalle banche per riavviare il mercato dell'edilizia.

Si tratta di contratti tagliati su misura di chi vuole comprare ma non ha i soldi o si vede negare il mutuo dalla banca, e di chi vuol riuscire a vendere in un momento difficile.

Il buy to rent, entra in atto quando il venditore ha necessità di cedere subito l'immobile: una compravendita definitiva ma con incasso differito.

L'acquirente, infatti, diventa subito proprietario: paga magari un piccolo anticipo e salda il resto dell'importo con un versamento mensile da locazione o poco più.

Sono due gli schemi giuridici astrattamente idonei, che garantiscono al venditore una tutela reale, per recuperare l'immobile ceduto nell'ipotesi di definitivo inadempimento del compratore: la vendita con patto di riscatto (articolo 1500 seguenti del codice civile) e la vendita con condizione risolutiva di inadempimento (articolo 1353 seguenti del codice civile).

Quest'ultima per molti è la più adatta, con modifiche che permettano di configurare una condizione bilaterale (cioè nell'interesse di entrambe le parti).

Il venditore, dunque, si riserva il diritto di riavere la proprietà del bene venduto mediante la restituzione del prezzo ricevuto.

Il termine per esercitare questo diritto di riscatto è però limitato per gli immobili a un massimo di cinque anni dalla data di conclusione del contratto.

Il termine è perentorio, non si può derogare, e quindi usando questo schema la rateazione del prezzo concessa all'acquirente non può superare il quinquennio.

In caso di riscatto, non si può neanche pattuire un compenso (rimborso) dell'acquirente al venditore, a titolo di godimento dell'immobile nel periodo in cui è stato abitato ("come", cioè, fosse stato in affitto).

Il venditore che esercita il riscatto deve infatti rimborsare al compratore il prezzo pagato fino a quel momento e anche tutte le spese derivanti dalla compravendita (ad esempio le imposte di acquisto, o il compenso del mediatore), quelle legate alle "riparazioni necessarie" o che abbiano aumentato il valore dell'immobile.

La vendita con patto di riscatto è però praticamente scomparsa dalla pratica degli affari.

17 luglio 2014 · Andrea Ricciardi

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