Alternative al mutuo: le differenze e le similitudini tra il buy to rent ed il rent to buy

Quando, all'inizio del 2009, è stato introdotto il Rent to Buy in Italia, il termine suddetto risultava alla maggior parte delle persone totalmente nuovo, così come il concetto commerciale allo stesso collegato.

Oggi, invece, essendo ormai esplosa la necessità di formule di compravendita alternative a quella tradizionale del mutuo, tutti vogliono cavalcare l'onda, senza però, di fatto, proporre nulla di nuovo.

Ecco così che il vecchio affitto con riscatto viene riscoperto e ribattezzato con il nome di Rent to Buy, usurpando un nome che non gli compete ed ingenerando una notevole confusione nei consumatori.

Analogamente altre forme contrattuali, da sempre presenti nel nostro ordinamento giuridico, vengono ribattezzate con termini inglesi, evidentemente più freschi ed accattivanti.

E' questo il caso del preliminare ad effetti anticipati, ora pubblicizzato come Help to Buy e del contratto di vendita con patto di riservato dominio (o con riserva di proprietà), oggi pubblicizzato come Buy to Rent.

Il Rent to Buy, in realtà, non è propriamente il comune affitto con riscatto.

Il rent to buy, infatti, viene utilizzato soprattutto in caso di vendita diretta da parte di costruttori e prevede la stipula di due contratti: uno di locazione e un preliminare di vendita.

Si va subito ad abitare la casa ma non se ne entra ancora in possesso. Grazie al preliminare di compravendita viene fissato il prezzo della casa e la modalità di pagamento.

Il contratto di locazione è del tipo standard, quindi di durata 4+4 per le abitazioni e 6+6 per negozi ed uffici, e il canone annuo è fissato liberamente tra le parti.

Il contratto preliminare prevede il versamento di una caparra iniziale e versamenti successivi mensili a titolo di acconto prezzo. Nel preliminare deve essere riportato il termine entro cui dovrà essere stipulato l'atto definitivo.

Tale lasso di tempo, che deve servire all'acquirente ad accumulare l'importo necessario per l'acquisto, di solito non va oltre i 3 anni, ovvero la durata massima dell'effetto prenotativo del preliminare di compravendita trascritto.

Complessivamente l'affittuario-acquirente si trova a pagare:

  • un acconto iniziale a titolo di caparra per l'acquisto (generalmente dal 5 fino al 20%);
  • pagamenti mensili (canoni) di cui una parte a titolo di locazione e una parte a titolo di acconti prezzo.

Il Rent to buy permette ad una famiglia con ridotte disponibilità economiche iniziali, di comprare casa e di andarci a vivere immediatamente.

In un periodo di 2-3 anni, la famiglia riesce a versare al venditore una quantità di denaro (in conto prezzo) sufficiente per poi ottenere un mutuo casa e avere così la disponibilità finanziaria per l'acquisto della casa e per le spese connesse.

Altre volte, il periodo di 2-3 anni serve alla famiglia per vendere con calma la propria casa o altre proprietà.

In caso di inadempienza contrattuale, il venditore potrà trattenere sia la caparra che i successivi acconti prezzo fino ad allora versati.

La famiglia, però, potrà continuare ad abitare nella casa grazie al contratto di locazione.

Si tratta, quindi, di una formula studiata per presentare dei vantaggi sia per il venditore che per l'acquirente.

Il Buy to Rent, invece, è già esso stesso un contratto di compravendita, quindi il compratore entra subito in possesso della proprietà dell'immobile, che verrà pagato a rate.

Ma nel contratto è prevista una clausola a garanzia del venditore in caso di inadempienza dell'acquirente.

Si tratta più precisamente di un contratto di vendita con condizione risolutiva di inadempimento, articolo 1353 CC. Se l'acquirente è inadempiente nei pagamenti, il contratto si risolve e l'originario proprietario ne rientra in possesso.

E' possibile stabilire nel contratto se le somme versate verranno restituite in tutto o in parte.

In entrambi i casi, comunque, il pagamento avviene in maniera dilazionata, per cui le formule si rivelano adatte a supportare chi non dispone della somma sufficiente per saldare subito l'importo, né riesce ad ottenere un mutuo da parte delle banche.

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