Il rent to buy come alternativa al mutuo

In questi tempi di recessione e crisi economica, accedere ai finanziamenti per l'acquisto della prima casa è divenuta ormai un'impresa. Sono sempre meno le banche che concedono il mutuo e gli italiani stanno scoprendo vie alternative per acquistare un immobile. Scopriamo il rent to buy.

Negli utlimi anni è stata forte la crescita delle formule di compravendita alternative, genericamente definite rent to buy.

Il fenomeno, non quantificabile con dati ufficiali, è alimentato dai costruttori, che provano così a muovere lo stock di invenduto, e dalle difficoltà delle famiglie ad accedere a un mutuo e quindi condurre un acquisto tradizionale.

Non solo, certo: perché c'è anche chi ad esempio sceglie di cambiar casa nell'attesa di vendere la vecchia abitazione.

L'idea alla base del rent to buy è quella di un contratto di locazione sul quale si innesta, con varie modalità, un contratto di compravendita.

Per derogare alla prassi secondo la quale la stipula di una compravendita immobiliare coincide con il pagamento del saldo al venditore.

In questo quadro lavorano e si ingegnano gli operatori per offrire la formula giusta e accompagnare all'acquisto gli interessati, ma con una serie di garanzie che aiutino a superare le possibili reticenze.

La parola rent to buy, usata anche in Italia per definire l'affitto con riscatto, comprende infatti diversi schemi giuridici e soluzioni, che creano spesso confusione.

Eppure anche da qui, dall'affitto con riscatto, da un nuovo incontro di domanda e offerta, passa il rilancio del settore immobiliare. Ma a condizione di regole certe e un alleggerimento dal punto di vista fiscale.

Su questi contratti alternativi vertono alcune delle proposte avanzate dal Consiglio nazionale del Notariato.

A partire dall'introduzione nel nostro ordinamento di una disciplina dei contratti di godimento in funzione della successiva vendita di immobili meglio noti come rent to buy.

Una disciplina civilistica e tributaria adeguata a una serie di fattispecie contrattuali, oggi prive di regolamentazione specifica, che nella pratica si presentano in modi diversi.

La tutela civilistica si esplica nei confronti sia dell'acquirente sia del venditore fin dalla fase di godimento, rispetto al rischio di reciproco inadempimento degli obblighi relativi al futuro trasferimento di proprietà.

Quella tributaria, invece, prevede incentivi anche sul piano fiscale attraverso un meccanismo di recupero dei tributi già assolti durante la fase di godimento, limitatamente ai canoni imputati in tutto o in parte al corrispettivo dovuto per la successiva compravendita.

Il secondo punto riguarda il contratto di vendita a rate con riserva di proprietà, ove il passaggio di proprietà è legato al saldo del prezzo.

Qui si propone di dare al venditore la facoltà di cedere a una banca il credito relativo al pagamento delle rate: a sua volta la banca potrà cedere il credito nell'ambito di un'operazione di cartolarizzazione.

Una terza proposta è poi quella di ridurre il carico fiscale dell'ipoteca legale a garanzia di dilazioni di pagamento del prezzo delle compravendite.

Spesso, infatti, i venditori sono disposti ad accettare il rischio di concedere una dilazione nel pagamento del prezzo all'acquirente a fronte di adeguate garanzie.

Ma una di queste, che è appunto l'iscrizione dell'ipoteca legale, rimane inutilizzata a causa dell'eccessivo costo.

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