Dal pignoramento alla vendita della casa - il procedimento esecutivo

Ogni processo in materia civile - e anche il procedimento esecutivo - è costruito sul rispetto di determinati termini. Per le parti processuali è fondamentale osservare questi termini. Così se ad es. non viene osservato il termine entro il quale è possibile chiedere la conversione del pignoramento ex articolo 495 codice di procedura civile, tale richiesta non può essere più avanzata.

Precetto ed atto di pignoramento

Il creditore che vuole iniziare un pignoramento immobiliare deve essere in possesso di un valido titolo esecutivo. Rappresenta un titolo esecutivo - come già detto - non soltanto una sentenza, un decreto ingiuntivo, un assegno bancario o una cambiale ma, per quel che riguarda i debiti pecuniari, anche una scrittura privata autenticata.

Il precetto

Con il precetto - che deve essere notificato personalmente al debitore - quest‘ultimo viene intimato al pagamento della somma dovuta entro 10 giorni dalla notifica del precetto. Se il debitore non paga entro 10 giorni o se non solleva opposizione circa la correttezza formale del precetto entro 20 giorni dalla notifica, il creditore può iniziare il pignoramento entro il termine di 90 giorni dalla notifica del precetto. Il precetto diviene inefficace, se nel termine di 90 giorni non viene avviata l'esecuzione; eventualmente dovrà essere notificato un precetto in rinnovazione al debitore.

L'atto di pignoramento contiene una serie di avvertimenti importanti per il debitore, come ad es. l'avvertimento che può essere chiesta la conversione del pignoramento o l'invito ad effettuare presso la cancelleria del giudice dell'esecuzione la dichiarazione di residenza o di elezione del domicilio.

Consiglio: seguite in ogni caso in questa fase del procedimento l'invito dell'ufficiale giudiziario di eleggere domicilio presso la cancelleria delle esecuzioni. Se non vi attivate in tal senso, le successive notifiche o comunicazioni a voi dirette saranno effettuate presso la cancelleria e non potrete più avere alcuna conoscenza diretta delle ulteriori fasi del procedimento. Ciò può comportare effetti negativi soprattutto in relazione all‘esercizio del diritto di opposizione contro le azioni promosse.

Attenzione: Il precetto è più di una semplice monitoria. Con il precetto si inizia l'esecuzione forzata!

Istanza di vendita

L'istanza di vendita deve essere depositata in Tribunale entro 90 giorni dalla notifica dell'atto di pignoramento. Entro 120 giorni dal deposito dell'istanza il creditore procedente deve depositare presso la cancelleria i documenti necessari. Il termine può essere prorogato per una sola volta ed al massimo per ulteriori 120 giorni.

Il Tribunale nomina un esperto per la redazione della perizia, con la quale viene stabilito il valore dell'immobile pignorato. La perizia deve essere depositata in Tribunale almeno 45 giorni prima della data fissata per la prima udienza e notificata sia al debitore che al creditore

Consiglio: collaborate con l'esperto, altrimenti il Tribunale può nominare un custode dell'immobile che, in seguito, può procedere alla liberazione dell'immobile pignorato.

Prima udienza

La prima udienza si tiene entro 90 giorni dal deposito della documentazione relativa all‘istanza di vendita. Il Tribunale dispone l'ordinanza di vendita e fissa inoltre i due termini per la vendita senza incanto e la vendita con incanto. In alternativa può delegare le operazioni di vendita anche ad un libero professionista. Il Tribunale inoltre può decidere sull'eventuale divisione dell'immobile, nominare un ccustode o disporre la liberazione dell'immobile, negando il diritto di abitazione al debitore.

Gli obblighi del custode sono molteplici e consistono soprattutto nell‘amministrazione dell'immobile pignorato. Inoltre deve permettere agli interessati di poter visitare l'immobile e controllare se viene pagato l‘eventuale affitto. Procede alla liberazione dell'immobile in caso di mora nel pagamento o nel caso di scadenza dell'affitto.

Ordinanza di vendita

Il Tribunale o la ditta incaricata di vendere l'immobile fissano il prezzo di vendita dell'immobile, l‘ammontare della cauzione, la forma della pubblicazione, il termine entro il quale devono essere proposte offerte d'acquisto irrevocabili ed un termine entro il quale devono essere esaminate le offerte d‘acquisto proposte. Se perviene soltanto un‘offerta d'acquisto, sarà subito accolta.

Qualora l'offerta d'acquisto non superi il prezzo base del 20%, i creditori procedenti o il giudice dell‘esecuzione possono optare per la vendita con incanto. In tal caso l‘offerta viene restituita. Se sono state presentate più offerte si procede con la gara e l‘aggiudicazione del bene avviene in modo definitivo. Non esiste infatti alcuna possibilità di aumentare l‘offerta formulata.

Se non è stata presentata alcuna offerta la vendita del bene oggetto di pignoramento avviene con incanto. In caso di esito negativo i creditori possono chiedere l'aggiudicazione diretta dell'immobile. L'istanza per l'aggiudicazione diretta deve essere presentata in Tribunale 10 giorni prima dell'udienza fissata per la vendita con incanto. Nel caso in cui l‘istanza in questione non venga depositata e l'immobile non possa essere venduto il Tribunale ha diverse possibilità.

Lo stesso può:

  • ordinare l'amministrazione giudiziaria;
  • fissare una nuova udienza per la vendita con l'incanto lasciando il prezzo base inalterato;
  • abbassare il prezzo base del 25% e fissare nuovi termini (tra 60 e 90 giorni) per la presentazione di nuove offerte;
  • ordinare un nuovo incanto, nel quale il prezzo base rimane inalterato ma altre condizioni mutano (ad es. il termine di pagamento).

Quando l'immobile viene venduto all'incanto è possibile aumentare l'ultima offerta.

L'offerta può essere formulata da chiunque ma deve pervenire entro 10 giorni all'aggiudicazione e risultare superiore al prezzo di aggiudicazione di almeno un a quinto (20%). Verrà depositata in un plico chiuso e sarà necessariamente accompagnata da una cauzione pari al doppio di quella originaria. Il giudice dell'esecuzione dispone la pubblicazione della nuova ordinanza di vendita, fissa un termine entro il quale possono essere presentate altre offerte e la data della gara. Alla gara possono partecipare tutti i partecipanti del primo incanto tranne la persona che ha depositato l'offerta aumentata e quella che si è aggiudicata il bene al primo incanto. Condizione essenziale è che la cauzione originaria venga raddoppiata.

Possibilità di regolazione nell'esecuzione forzata

L'esecuzione forzata può essere sospesa se

  • il debitore paga l'intero debito entro il giorno dell'asta e tutti i debitori depositano in Tribunale una dichiarazione di rinuncia;
  • il debitore, prima che venga disposta la vendita o l‘aggiudicazione, deposita una istanza di conversione del pignoramento in pagamento rateale. Presupposto fondamentale è che il 20% dei debiti vengano pagati immediatamente ed il resto del debito in massimo 18 rate. Ciò vale non solo per il pignoramento mobiliare ed immobiliare ma anche per il pignoramento presso terzi. I relativi moduli si trovano nella cancelleria delle esecuzioni presso il Tribunale;
  • tutti i debitori in possesso di titolo esecutivo chiedono almeno 20 giorni prima dell'asta la sospensione dell'esecuzione per un massimo di 24 mesi. Se non c‘è una dichiarazione di rinuncia o una istanza di sospensione, è possibile ottenere un rinvio della esecuzione solo con il consenso degli offerenti;
  • • nessuno prosegue il procedimento di divisione avviato dal Tribunale (articolo 630 codice di procedura civile); entro 10 giorni dalla decadenza del termine di sospensione del procedimento non viene depositata l'istanza da parte dei creditori procedenti ai fini della riassunzione del procedimento.

Per il debitore è importante sapere che:

  • se non riesce a procurarsi l'intero importo è comunque sensato che faccia una proposta seria ai creditori. Normalmente i creditori sono disposti a trattare, soprattutto usando il valore dell'immobile risulti pari o inferiore all'importo dovuto ai creditori;
  • vale la pena di agire presto: più tempo passa, più spese ci sono. Sono a carico del debitore tutte le spese del procedimento e le spese legali dei procuratori delle controparti. Ad es. se si trova un accordo con i creditori prima che il consulente tecnico abbia redatto la sua perizia è possibile evitare di pagare la nota spese del consulente che può raggiungere sino al 3% del valore stimato dell'immobile. Nel caso in cui l'asta venga tempestivamente evitata si risparmia sulle spese di pubblicazione della stessa (fino ad Euro 1.500,00 per pubblicazione);
  • è consigliato trattare con tutti i creditori che possono chiedere la vendita dell'immobile, ossia i creditori in possesso di titolo esecutivo (sentenza, decreto ingiuntivo), di atto ricevuto da notaio (ad es. contratto di mutuo), di cambiali, assegni altri titoli privati autenticati. Basta non raggiungere l‘accordo anche con un solo creditore perché quest‘ultimo possa chiedere l'esecuzione forzata dell'immobile;
  • per essere certi di aver contattato tutti i creditori è opportuno verificare presso il Tribunale se altri creditori siano intervenuti nel procedimento o abbiano promosso un procedimento separato;
  • gli accordi trovati con i creditori devono avere forma scritta e riportare la sottoscrizione di entrambe le parti, così da evitare spiacevoli sorprese;
  • se il debitore non è in grado di procurarsi i soldi necessari è consigliabile che si attivi personalmente per trovare un acquirente dell‘immobile. Così la prima asta non andrà deserta ed il prezzo ridotto del 25%. Ciò è utile soprattutto nei casi in cui il valore dell'immobile sia più alto dell'importo dovuto ai creditori.

Per eventuali comproprietari è importante sapere che quando l‘immobile pignorato risulti in comproprietà - sebbene vi siano comproprietari privi di debiti - il Tribunale può vendere l'intero immobile (cioè anche la quota del comproprietario) ai sensi dell'articolo 600 codice di procedura civile. Questo caso si verifica quando non venga chiesta o non sia possibile la divisione materiale del bene.

Quando il Tribunale dispone la divisione significa che appare probabile la vendita della quota per il valore stimato.

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12 giugno 2012 · Chiara Nicolai

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Commenti e domande dei lettori

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  • caracciolo donatella 3 marzo 2011 at 08:05

    pagamento extragiudiziale per risarcimento danni: ai fini dell'antiriciclaggio la Banca ha l'obbligo di segnalare i movimenti (euro 60.000,00); come si deve comportare chi paga? e quale documento tutela? la semplice richiesta della controparte o serve un documento ufficiale?

    • cocco bill 3 marzo 2011 at 08:10

      Salve Donatella. Il suo quesito andrebbe riproposto nella sezione "debiti e sovraindebitamento" del nostro forum.

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