Regolamentazione della proprietà esclusiva

In un condominio si distinguono le parti comuni dalle parti di proprietà esclusiva. A questi si aggiungono i diritti di utilizzazione esclusiva, che possono esistere per es. in un giardino o in parcheggi.

Sulla utilizzazione della proprietà esclusiva (abitazione) decide il proprietario in maniera assoluta, indipendentemente se occupa personalmente l'abitazione, lo affitta o la pone in vendita. L'utilizzo per scopi commerciali di una abitazione dovrebbe essere disciplinato dal Regolamento condominiale, anche per via dei rumori, odori e traffico di persone, di norma collegati.

Anche l'affittanza dell'abitazione può essere in certi casi soggetta ad autorizzazione (si pensi a dormitori per immigrati). Un divieto di vendita generalizzato (assoluto) sarebbe comunque illegale, mentre limitazioni per destinazioni non conformi possono essere previste nel regolamento condominiale.

Limitazioni di utilizzazione previste dal regolamento acquistano una particolare importanza all'atto della vendita , in quanto comportano una certa diminuzione del valore commerciale. Un divieto di vendita, per es. a forestieri, a famiglie numerose o comunità, sarebbe in contrasto con la legislazione vigente.

Ogni condomino dovrebbe cercare di rimanere nell'utilizzo della propria proprietà esclusiva nell'ambito di una civile e ordinata convivenza. In caso di lite ogni proprietario-condomino che si sente disturbato da un altro condomino può intraprendere una azione legale, anche senza il consenso degli altri condomini.

Un caso particolare rivesta se i disturbi vengono provocati da un affittuario. La denuncia dei condomini disturbati non costituisce motivo sufficiente per il proprietario per una risoluzione immediata del contratto. Ai condomini rimane la possibilità di una diretta azione legale contro l'affittuario.

Norme restrittive possono essere previste da convenzioni, che i condomini hanno deliberato a sua tempo all'unanimità. Sarebbe oltremodo consigliabile consultare il libro verbali prima di procedere all'acquisto di un appartamento. Ogni condomino ha il diritto di chiedere una modifica dei diritti d'uso in vigore, fermo restando che non vengano lesi in maniera sostanziale i diritti degli altri condomini.

Succede spesso che un condomino è sottoposto ad interventi nella sua proprietà esclusiva per evitare danni al condominio. Per esempio quando lavori di riparazione in altri appartamenti o nella proprietà comune possono essere eseguiti solo passando per la proprietà esclusiva. Una violazione dell'obbligo di passaggio potrebbe essere risarcibile.

Se gli interventi di riparazione o lavori edili alle parti comuni provocano danni alle proprietà esclusive, il Condominio risponde in pieno degli stessi. In via di principio ogni condomino è responsabile dello stato di manutenzione della propria parte esclusiva e deve sostenere gli oneri relativi.

Se la mancata manutenzione di una proprietà esclusiva provoca danni agli altri condomini o alle parti comuni, esiste l'obbligo di risarcimento. Naturalmente anche il singolo proprietario ha il diritto di chiedere il risarcimento per danni arrecati alla sua parte esclusiva.

2 luglio 2008 · Antonio Scognamiglio

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