Recupero crediti per proprietario di immobili

Lei scrive di voler procedere alla vendita di uno dei locali di proprietà.

Si deduce che ve ne possieda anche altri.

Questo potrebbe essere sufficiente ad un creditore determinato per non venire a patti con lei, debitore, e concederle un accordo transattivo. Ma, è anche vero che un creditore determinato le avrebbe già ipotecato uno dei suoi immobili.

Quindi, tutto sta a vedere con che tipo di creditore lei ha a che fare. Alcune società di recupero crediti neanche si premurano di fare ricerche anagrafiche di rintraccio perché dovrebbero pagare una imposta di bollo di 14 euro circa. Figuriamoci se procedono a visure ipocatastali.

In mancanza di ulteriori elementi nulla di più si può dire a proposito dell'accordo stragiudiziale.

E' importante invece la consapevolezza di poter incorrere in una revocatoria della vendita, che potrebbe mettere nei pasticci sia lei che l'acquirente, quest'ultimo consapevole o meno del tentativo di sottrarre l'immobile alla disponibilità dell'azione esecutiva del creditore (sempre nell'ipotesi che questi sia un Creditore con la C maiuscola).

In tale contesto, mutuando i principi propri dell'azione revocatoria fallimentare, possiamo ritenere che sicuramente non possono essere soggetti ad azione revocatoria le vendite ed i preliminari di vendita immobiliare conclusi a giusto prezzo ed aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo, destinati a costituire l'abitazione principale dell'acquirente o di suoi parenti e affini entro il terzo grado.

Il legislatore ha voluto così tutelare l'acquirente nel caso in cui è ragionevolmente presumibile che egli non sia a conoscenza dell'incombente fallimento in cui è coinvolto il venditore.

Pagare il giusto prezzo (prezzo di mercato) per un immobile da destinare ad abitazione propria o dei familiari per un immobile il cui proprietario sia oberato dai debiti (quindi, con il rischio di essere coinvolto in una azione di revocatoria) dovrebbe garantire, questo la ratio della norma, qualsiasi aspetto fraudolento, di commistione fra venditore ed acquirente o speculativo. Ed assicurare ragionevoli margini di sicurezza della transazione.

26 novembre 2012 · Chiara Nicolai

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