Il mutuo – quanto mi costa? quale posso permettermi? quali i migliori oggi sul mercato? la rata è stata calcolata correttamente? una guida per rispondere a queste e ad altre domande …

Il mutuo – Quanto mi costa, quale posso permettermi, quali i migliori oggi sul mercato, se la rata è stata calcolata correttamente: ecco una guida per rispondere a queste e ad altre domande

Il mutuo è un finanziamento destinato all'ac­quisto o alla ristrutturazione di un immobile residenziale, concesso da un istituto finanziario e garantito da un'ipoteca sull'immobile stesso.

Il mutuo è ripagato con rate periodiche (mensili, tri­mestrali o semestrali) costituite da una quota capi­tale e da una quota interessi, calcolate applicando al capitale finanziato e non ancora rimborsato, un tasso di interesse che può essere fisso, variabile o misto.

È importante capire la differenza.

Mutuo a tasso fisso

È fissato al momento della stipula del mutuo e non cambia per tutta la durata del finanziamento. In questo modo ci si salvaguarda dagli aumenti dei tassi di interesse, ma allo stesso tempo non si be­neficia delle riduzioni dei tassi.

Si stabilisce al mo­mento della firma del contratto di mutuo in base al valore dell'Eurirs (Euro Interest Rate Swap - il tasso di interesse medio al quale i principali istituti di credito europei stipulano uno strumento finanzia­rio derivato, lo swap, una sorta di assicurazione a copertura del rischio che i tassi salgano molto nell'arco della durata del mutuo) a cui si aggiun­ge lo spread (il guadagno della banca) previsto dal contratto.

Mutuo a tasso variabile

È un tasso di interesse ricalcolato periodicamente (in genere con la stessa periodicità della rata del mutuo) aggiungendo all'Euribor, individuato dal mercato monetario, uno spread che viene deciso dalla banca.

L'Euribor è il tasso medio a cui le banche si prestano soldi tra loro ed è quindi un tasso di riferimento (con quotazioni che possono essere a 1 mese, 3 mesi, 6 mesi o 12 mesi) non contrattabile con la banca, mentre lo spread si può negoziare.

Tasso misto Consente di cambiare una o più volte nel corso del contratto di mutuo e a scadenze prestabilite la modalità di calcolo degli interessi (si può passare dal fisso al variabile o viceversa).

Negli ultimi anni a queste tipologie classiche di mutuo si sono affiancati altri prodotti come il mutuo variabile a rata costante (la rata resta uguale per tutta la durata del mutuo, ma i maggiori interessi dovuti alla crescita dell'Euribor incidono sulla durata del finanziamento) e il mutuo variabile con tetto massimo o cap (la rata non può salire oltre una certa somma stabilita, c'è una maxirata finale dove confluiscono i maggiori interessi).

Ipoteca a garanzia del contratto di mutuo

Tutti i contratti di mutuo sono garantiti da un'ipote­ca sull'immobile da acquistare (articolo 38 del Testo uni­co in materia bancaria decreto legislativo 385/1993). L'ipoteca garantisce l'istituto che ha erogato il finanziamento in caso di insolvenza: infatti, gli dà la possibilità di espropriare il bene e di rivenderlo nel caso in cui il cliente non rimborsi il suo debito.

Oltre all'ipoteca possono essere chieste garanzie aggiuntive, come la fideiussione di un terzo e il pegno su titoli.

L'im­porto erogato del mutuo effettivamente concesso al mutuatario sarà pari all'importo finanziato, su cui sono calcolate le rate, meno l'imposta sostitutiva sul finanziamento pari allo 0,25% del capitale finanzia­to (al 2% per acquisto, costruzione o ristrutturazio­ne di immobili diversi dalla prima casa).

Quota capitale del mutuo

Una delibera del Cicr (Comitato interministeriale per il credito e il risparmio - 22/4/1995) ha stabi­lito che l'ammontare massimo dei finanziamenti di mutuo debba essere pari all'80% del valore dei beni ipotecati o del costo delle opere da esegui­re sugli stessi.

Questa percentuale può arrivare al 100% del valore dei beni se sono fornite garanzie integrative rispetto all'ipoteca (come fideiussioni o pegni su titoli). Ci sono sempre più banche, che, anche senza garanzie aggiuntive, concedono mu­tui fino al 100% del valore dell'immobile.

Durata del mutuo

I contratti di mutuo sul mercato hanno una durata compresa tra i 5 e i 40 anni. Negli ultimi anni si è assi­stito a un allungamento della durata dei mutui: sono sempre più frequenti i mutui a 40 anni. All'aumentare della durata aumenta anche il Tan (Tasso annuo no­minale) richiesto dalla banca, perché diminuisce per l'istituto di credito la capacità di prevedere il rimbor­so delle rate (è più probabile che nel lungo termine le rate non siano pagate e, quindi, la banca fa pagare al cliente il suo maggior rischio nel lungo periodo).

Spese da sostenere per ottenere un mutuo

Per ottenere un mutuo bisogna sostenere diverse spese: l'istruttoria, la perizia, le spese assicurati­ve per la polizza incendio/scoppio sulla casa, i costi notarili dell'atto di mutuo con l'iscrizione dell'ipo­teca sull'immobile oltre alle tasse.

Negli ultimi tem­pi è frequente anche la sottoscrizione di una polizza vita a garanzia per la banca del rimborso del capitale residuo, nel caso in cui il mutuatario muoia, perda il lavoro oppure diventi gravemente invalido.

Confrontare le offerte di mutuo con il prospetto ESIS

Per scegliere il mutuo bisogna raccogliere il maggior numero di informazioni possibili sui prodotti presenti sul mercato visitando più banche e chiedendo a ciascuna di loro l'Esis (European Stan­dard Information Sheet) che è un modulo standardiz­zato e personalizzato in cui per il mutuo richiesto è indicato l'Isc, indicatore sintetico di costo, calco­lato con gli interessi e tutte le spese.

Tasso del mutuo fisso o variabile?

Il primo scoglio da superare è la scelta tra tasso variabile e fisso. Il tasso variabile è da preferire in periodi in cui si prevedono riduzioni nei tassi d'in­teresse di mercato.

E comunque, quando si sceglie il variabile, bisogna sempre essere consapevoli che si tratta di un prodotto rischioso e che la sua rata può aumentare nel tempo. Per questo motivo il consiglio è di scegliere il tasso variabile solo se po­tete permettervi una crescita eventuale dell'attuale rata mensile fino al 30%.

Mutuo - I calcoli da fare per determinare l'ISC (Indicatore Sintetico di Costo)

La scelta finale deve essere fatta confrontando l'Isc (Indicatore sintetico di costo) delle varie offerte di mutuo.

Per calcolare l'Isc dovete considerare oltre che il tasso a regime del mutuo anche tutti gli oneri ac­cessori del contratto.

A cosa fare attenzione quando si sceglie un mutuo

Molto spesso le banche e gli altri intermediari approfittano della complessità tecnica che comporta l'erogazione di un mutuo per appioppa­re ai clienti spese non dovute o attirarli con tassi "civetta" che restano validi solo nei primi mesi di vita del mutuo.

Per non cadere nelle trappole e sce­gliere consapevolmente bisogna sapere a cosa fare attenzione. Ecco qualche dritta.

La rata del mutuo deve essere sostenibile

Quale mutuo posso permettermi: è questa la domanda che bisogna farsi prima di chiedere il pre­stito alla banca. Capitale finanziato e durata del mutuo sono le incognite da sciogliere. Come? Il capitale offerto dalla banca o dalla finanziaria è pari solitamente a un massimo dell'80% del valore di perizia dell'immobile da acquistare.

Il capitale ottenibile è legato alla rata mensile massima che la banca è disposta a concedere e che il mutuatario può sostenere considerando il suo reddito. Infatti, la rata non può superare il 33% del reddito mensi­le. Per valori più alti sono necessarie altre garanzie come la fideiussione di un terzo garante.

La durata del mutuo va senza problemi dai 5 anni ai 30 anni; alcuni operatori arrivano anche a 40 anni. Ovviamente maggiore è la durata minore sarà la singola rata, ma gli interessi saranno superiori sia perché si allunga il piano di ammortamento sia perché è più alto lo spread (cioè la percentuale che rappresenta il guadagno della banca sulla rata).

Mutuo - Attenzione al tasso d'ingresso e al tasso a regime

Spesso gli istituti di credito pubblicizzano tassi ci­vetta che restano validi solo nei primi mesi di vita del mutuo. Bisogna scegliere il mutuo sulla base del tasso a regime che deve essere indicato nel mo­dulo Esis e nel foglio informativo.

Non confondere il periodo di preammortamento del mutuo con quello di ammortamento

È facile confondere il periodo di preammortamen­to con quello di ammortamento. Il preammorta­mento può essere previsto all'inizio del mutuo ed è caratterizzato da rate ridotte perché costituite solo dalla quota interessi, cioè la parte della rata desti­nata a pagare gli interessi del finanziamento. Men­tre, il periodo di ammortamento serve a ripagare tutto il finanziamento, quindi, le rate saranno più alte perché costituite dalla quota capitale e dalla quota interessi.

Il vero costo del mutuo è l'ISC non il TAN

Il Tan rappresenta il tasso d'interesse applicato dal­la banca sul capitale finanziato. Non è però esau­stivo di tutti i costi del finanziamento. L'ISC (Indica­tore sintetico di Costo) rappresenta il costo globale ed effettivo del finanziamento visto che oltre agli interessi tiene conto delle spese. Quindi, non fer­matevi al TAN, ma confrontate le offerte di mutuo disponibili sul mercato sulla base dell'Isc.

Non sottovalutare i costi del prefinanziamento del mutuo

L'iscrizione dell'ipoteca sull'immobile da acquistare è garanzia essenziale per ottenere un mutuo. Nella maggior parte dei casi la banca non eroga il mu­tuo finché non è sicura dell'iscrizione dell'ipoteca.

L'ipoteca esiste solo dal momento in cui il notaio la iscrive nell'apposito ufficio, ma questo si può fare solo dopo la stipula del mutuo; spesso la banca non eroga la somma finanziata fino a quando la pratica non è stata espletata, il che significa dover aspetta­re due o tre settimane prima di poter disporre del denaro.

La banca può anche decidere di erogare la somma al momento del rogito e, quindi, in questa occasione saranno necessari gli assegni circolari per pagare chi vende. Se il mutuo è erogato solo dopo il rogito sarà necessario un prefinanziamen­to che copre il periodo tra il rogito e l'erogazione del mutuo: ed è su questo prestito che gli interessi possono essere salati.

Chiedete alla banca a quanto ammonta il tasso di interesse su questa cifra. Il pre­finanziamento di solito dura fino alla fine del mese in cui il notaio consegna alla banca la relazione sul­l'iscrizione dell'ipoteca e dal mese successivo inizia l'ammortamento del mutuo.

L'alternativa al prefinanziamento è l'ordine di bo­nifico irrevocabile, fatto dalla banca a favore della parte venditrice, ma vincolato al consolidamento dell'ipoteca. I soldi non sono a disposizione del mutuatario, ma sono gestiti dalla banca e dal no­taio nell'interesse del venditore e del compratore, per cui se non ci sono problemi sull'ipoteca, la somma sarà accreditata direttamente dalla banca sul conto corrente indicato dal venditore.

Mutuo - Attenzione alle assicurazioni vita "obbligatorie"

Molte banche e finanziarie costringono il mutuata­rio a stipulare, soprattutto in caso di mutui a lun­ga durata o di valore superiore all'80% del valore dell'immobile, un'assicurazione vita che garantisca loro il pagamento del capitale residuo del mutuo nel caso in cui questi muoia o perda il suo impie­go.

Attenzione, se le assicurazioni sono obbliga­torie per l'erogazione del mutuo il loro costo deve essere incluso nel calcolo dell'Isc. Verificatelo.

Mutuo - Anche  l'assicurazione incendio/scoppio casa rappresenta un costo

Tutti gli istituti di credito chiedono per l'erogazione del mutuo un'assicurazione che protegga la casa su cui viene iscritta l'ipoteca dal rischio di incendio e scoppio.

Nella maggior parte dei casi si tratta di un'assicu­razione in convenzione di cui è beneficiario l'isti­tuto erogatore, ma che è pagata dal mutuatario. Il premio assicurativo può essere pagato una sola volta all'inizio del contratto di finanziamento (pre­mio unico) oppure come quota a parte in ogni rata mensile.

Attenzione, essendo obbligatoria, il suo costo deve essere incluso nel calcolo dell'Isc (indicatore sintetico di costo) del mutuo. Verificatelo.

Mutuo a tasso variabile -  come cambia la rata

Al momento della stipula, la banca consegna al mu­tuatario il piano di ammortamento del mutuo che in­dica il numero di rate da pagare (per ogni rata la quo­ta capitale), la quota interessi e il capitale residuo.

La maggior parte dei piani di ammortamento prevede che la parte della rata destinata a pagare gli interessi decresca, mentre quella dedicata a rimborsare il capi­tale finanziato cresca nel corso del tempo.

In pratica, si rimborsano prima gli interessi che sono molto rilevanti soprattutto nei primi anni del finanziamento.

Il piano di ammortamento di un mutuo a tasso variabile è una fotografia del presti­to al momento della sua stipula per cui tutte le rate sono ipotizzate uguali a quella iniziale e, quindi, gli interessi, la quota capitale e il capitale residuo sono ipotetici.

Nella realtà succede che, periodica­mente, secondo la frequenza e le modalità indica­te nel contratto, la rata è ricalcolata sulla base del parametro di riferimento che ha una quotazione diversa ogni giorno.

Quindi, è importante verificare periodica­mente a quanto ammontano le rate del mutuo se è a tasso indicizzato anche per capire se la banca ha fatto i calcoli giusti.

Per porre una domanda sul contratto di mutuo in generale, sulle tipologie di mutuo, sulle normative vigenti e su tutti gli argomenti correlati, clicca qui.

3 febbraio 2009 · Piero Ciottoli

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Stai leggendo Il mutuo – Quanto mi costa? Quale posso permettermi? Quali i migliori oggi sul mercato? La rata è stata calcolata correttamente? Una guida per rispondere a queste e ad altre domande … Autore Piero Ciottoli Articolo pubblicato il giorno 3 febbraio 2009 Ultima modifica effettuata il giorno 25 marzo 2017 Classificato nella categoria mutui casa - domande e risposte del sito la comunità dei debitori e dei consumatori italiani.

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