Non sottovalutare i costi del prefinanziamento del mutuo

L'iscrizione dell'ipoteca sull'immobile da acquistare è garanzia essenziale per ottenere un mutuo. Nella maggior parte dei casi la banca non eroga il mu­tuo finché non è sicura dell'iscrizione dell'ipoteca.

L'ipoteca esiste solo dal momento in cui il notaio la iscrive nell'apposito ufficio, ma questo si può fare solo dopo la stipula del mutuo; spesso la banca non eroga la somma finanziata fino a quando la pratica non è stata espletata, il che significa dover aspetta­re due o tre settimane prima di poter disporre del denaro.

La banca può anche decidere di erogare la somma al momento del rogito e, quindi, in questa occasione saranno necessari gli assegni circolari per pagare chi vende. Se il mutuo è erogato solo dopo il rogito sarà necessario un prefinanziamen­to che copre il periodo tra il rogito e l'erogazione del mutuo: ed è su questo prestito che gli interessi possono essere salati.

Chiedete alla banca a quanto ammonta il tasso di interesse su questa cifra. Il pre­finanziamento di solito dura fino alla fine del mese in cui il notaio consegna alla banca la relazione sul­l'iscrizione dell'ipoteca e dal mese successivo inizia l'ammortamento del mutuo.

L'alternativa al prefinanziamento è l'ordine di bo­nifico irrevocabile, fatto dalla banca a favore della parte venditrice, ma vincolato al consolidamento dell'ipoteca. I soldi non sono a disposizione del mutuatario, ma sono gestiti dalla banca e dal no­taio nell'interesse del venditore e del compratore, per cui se non ci sono problemi sull'ipoteca, la somma sarà accreditata direttamente dalla banca sul conto corrente indicato dal venditore.

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  • Annapaola Ferri 24 giugno 2012 at 19:20

    Non tutti lo sanno, ma la data concordata con il notaio per il rogito sull'acquisto della casa e l'atto di stipula del finanziamento può incidere notevolmente sugli interessi del mutuo. Infatti all'aumentare del tempo trascorso dalla data di stipula a quella di decorrenza, ovvero l'inizio effettivo del piano di rimborso, aumentano anche gli interessi di preammortamento tecnico.

    La data di decorrenza viene stabilita da ciascuna banca in modo differente. Alcuni istituti fanno partire il piano di ammortamento il primo giorno del mese, con un periodo massimo di preammortamento pari a 30 giorni. Altri, invece, prevedono più date di decorrenza nel mese e quindi un periodo di preammortamento massimo di dieci giorni. Vi sono infine banche che fissano la decorrenza a partire dal primo giorno del secondo mese solare successivo alla data stipula, esponendo così il cliente al rischio di pagare fino a 60 giorni di interessi di preammortamento.

    Chiaramente ciascuna banca fisserà una data di decorrenza a seconda delle proprie esigenze di tesoreria e della valutazione dei rischi in caso di mancato pagamento della rata. Non si dimentichi, infatti, che al momento della stipula, l'istituto di credito ha già prestato il capitale, ma il piano di restituzione non è ancora partito. Proprio per questo, a differenza di altri costi accessori legati ai mutui, sul preammontamento tecnico le banche si mostrano piuttosto intransigenti. A ciò va aggiunto che, in tempi di crisi, con un calo delle erogazioni dei mutui pari al 45%, come riportato dai dati Crif, è possibile che alcune banche cerchino di alzare il periodo di preammontamento.

    Il consiglio, dunque, di scegliere una data di stipula del mutuo il più possibile vicina a quella dell'inizio del piano di ammortamento, in modo tale da ridurre o addirittura azzerare i giorni in cui maturano gli interessi di preammortamento tecnico.