La rata del mutuo deve essere sostenibile

Che mutuo posso permettermi? È questa la do­manda che bisogna farsi prima di chiedere il pre­stito alla banca. Capitale finanziato e durata del mutuo sono le incognite da sciogliere. Come? Il capitale offerto dalla banca o dalla finanziaria è pari solitamente a un massimo dell'80% del valore di perizia dell'immobile da acquistare.

Il capitale ottenibile è legato alla rata mensile massima che la banca è disposta a concedere e che il mutuatario può sostenere considerando il suo reddito. Infatti, la rata non può superare il 33% del reddito mensi­le. Per valori più alti sono necessarie altre garanzie come la fideiussione di un terzo garante.

La durata del mutuo va senza problemi dai 5 anni ai 30 anni; alcuni operatori arrivano anche a 40 anni. Ovviamente maggiore è la durata minore sarà la singola rata, ma gli interessi saranno superiori sia perché si allunga il piano di ammortamento sia perché è più alto lo spread (cioè la percentuale che rappresenta il guadagno della banca sulla rata).

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  • Annapaola Ferri 24 giugno 2012 at 19:20

    Non tutti lo sanno, ma la data concordata con il notaio per il rogito sull'acquisto della casa e l'atto di stipula del finanziamento può incidere notevolmente sugli interessi del mutuo. Infatti all'aumentare del tempo trascorso dalla data di stipula a quella di decorrenza, ovvero l'inizio effettivo del piano di rimborso, aumentano anche gli interessi di preammortamento tecnico.

    La data di decorrenza viene stabilita da ciascuna banca in modo differente. Alcuni istituti fanno partire il piano di ammortamento il primo giorno del mese, con un periodo massimo di preammortamento pari a 30 giorni. Altri, invece, prevedono più date di decorrenza nel mese e quindi un periodo di preammortamento massimo di dieci giorni. Vi sono infine banche che fissano la decorrenza a partire dal primo giorno del secondo mese solare successivo alla data stipula, esponendo così il cliente al rischio di pagare fino a 60 giorni di interessi di preammortamento.

    Chiaramente ciascuna banca fisserà una data di decorrenza a seconda delle proprie esigenze di tesoreria e della valutazione dei rischi in caso di mancato pagamento della rata. Non si dimentichi, infatti, che al momento della stipula, l'istituto di credito ha già prestato il capitale, ma il piano di restituzione non è ancora partito. Proprio per questo, a differenza di altri costi accessori legati ai mutui, sul preammontamento tecnico le banche si mostrano piuttosto intransigenti. A ciò va aggiunto che, in tempi di crisi, con un calo delle erogazioni dei mutui pari al 45%, come riportato dai dati Crif, è possibile che alcune banche cerchino di alzare il periodo di preammontamento.

    Il consiglio, dunque, di scegliere una data di stipula del mutuo il più possibile vicina a quella dell'inizio del piano di ammortamento, in modo tale da ridurre o addirittura azzerare i giorni in cui maturano gli interessi di preammortamento tecnico.