Prestito vitalizio ipotecario: il ritorno di fiamma » La nuova proposta presentata in Parlamento
Sta tornando in auge l'istituto del prestito vitalizio ipotecario, già esistente nella nostra normativa, con una proposta di riforma avviata da parte del Ministero dello sviluppo economico
Il prestito vitalizio ipotecario è una particolare forma di finanziamento senza rate che consente alle persone anziane, con più di 65 anni, se proprietarie di immobili, di ottenere denaro liquido ipotecando una parte dell'immobile posseduto.
Il prestito vitalizio ipotecario, nato in Gran Bretagna nel 1999 e poi diffusosi in tutto il mondo anglosassone, è stato introdotto in Italia con la Legge numero 248 del 2005.
La formula costituisce un’alternativa alla nuda proprietà, la quale consente alla persona anziana di ricevere denaro mentre è in vita, sfruttando il possesso della propria casa, ma privando eventuali eredi di qualsiasi diritto su quella proprietà.
Questo tipo di prestito è un finanziamento a lungo termine assistito da ipoteca di primo grado, ovvero emessa per prima rispetto a eventuali altre, sull'immobile di residenza.
Il prestito vitalizio ipotecario è ideato in modo tale da non prevedere rimborsi di alcun tipo, nemmeno per gli interessi, fino alla morte del contraente: praticamente non è necessario pagare alcuna rata per tutta la durata del prestito.
Durante il prestito, le spese e gli interessi vengono capitalizzati, cioè vanno ad aumentare l’importo del prestito, e sono dovuti solo a scadenza. Il rimborso è a carico degli eredi, a meno di estinzione volontaria anticipato da parte del sottoscrittore.
Sono autorizzati ad erogare il finanziamento sia banche che finanziarie regolarmente iscritte nei rispettivi registri pubblici.
L'importo del prestito è generalmente compreso tra un minimo del 15 per cento ed un massimo del 50 per cento del valore dell'immobile, in base all'età del mutuatario rispetto al valore dell'immobile.
Più è alta, maggiore è l'importo del finanziamento: quest’ultimo viene di solito determinato con una perizia realizzata su indicazione del soggetto finanziatore.
Il prestito deve essere rimborsato in un'unica soluzione dagli eredi, se vogliono conservare l'abitazione, normalmente entro i 10-12 mesi successivi alla scomparsa del più longevo dei contraenti.
In caso contrario, la proprietà potrà essere venduta per risarcire il soggetto finanziatore.
La sottoscrizione del prestito vitalizio ipotecario, però, fino ad oggi comporta alcuniva forti vincoli:
- l'immobile non può essere venduto;
- non può essere soggetto a modifiche sostanziali;
- deve essere mantenuto in buono stato di conservazione;
- non ne è possibile l'affitto.
Inoltre, gli eredi si dovevano accollare una grossa restituzione di capitale che con gli anni cresceva velocemente, a causa dell'anatocismo, meccanismo per cui gli interessi maturano anche sugli interessi già scaduti.
Pertanto, gli interessi maturati sul prestito producevano a loro volta altri interessi, causando una crescita esponenziale del debito.
Proprio per questo, l'istituto del prestito vitalizio ipotecario tentennava a decollare: ora, però, Il disegno di legge, in via di approvazione, potrebbe cambiare le cose.
Punto cruciale della proposta di legge all'approvazione della Camera, infatti,è il costo delle imposte ipotecarie calcolate sulla somma erogata che, rappresentavano un ostacolo ai prestiti vitalizi, e che il testo trasforma in una imposta sostitutiva dello 0,25 per cento.
Inoltre, altra importante novità presente nel DDL, è quella per cui se il valore dell'abitazione diminuisce nel tempo e il debito, cioè il prestito vitalizio più gli intessi, diventa superiore al valore della casa, la banca non può pretendere più di quanto verrà ricavato dalla vendita dell'appartamento.
Il progetto di riforma presentato in Parlamento prevede, infine, che gli interessi siano capitalizzati periodicamente sul finanziamento originario.
È previsto inoltre che gli eredi al decesso del proprietario si trovino di fronte a tre possibilità:
- ripagare il debito nei confronti della banca e liberare l'immobile dall'ipoteca;
- vendere l'immobile ipotecato;
- lasciare che sia la banca mutuataria a vendere l'immobile per rimborsare il proprio credito.
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