Tutto ciò che c'è da sapere sul prestito vitalizio ipotecario

Prestito vitalizio ipotecario: dal 6 maggio 2015 è legge » Cenni storici, informazioni dettagliate, pro e contro

A partire dal 6 maggio 2015, nel nostro ordinamento giuridico è diventato operativo il prestito vitalizio ipotecario: di cosa si tratta?

Come anticipato in apertura, dallo scorso 6 maggio 2015 è realtà la nuova normativa sul prestito vitalizio ipotecario, con l’entrata in vigore della legge 44/2015.

La novità, in linea piuttosto generale, interessa gli over 60 che possono trasformare la propria casa in una sorta di “bancomat” per ottenere liquidità immediata al fine di fronteggiare determinate spese per sé o per i familiari, ipotecando l’immobile ma continuando a mantenere il diritto ad abitarlo e rimanendone proprietari.

Ma nel dettaglio, come funziona la disciplina del prestito vitalizio ipotecario? Come mai solo oggi viene introdotta? A chi è utile? Quali sono vantaggi e svantaggi?

A queste e ad altre domande risponderemo nei paragrafi a venire.

Introduzione al prestito vitalizio ipotecario: linee guida

In linea generale, che cos'è il prestito vitalizio ipotecario: di cosa si tratta e sopratutto, chi può beneficiarne?

Il prestito vitalizio ipotecario ha per oggetto la concessione da parte di banche, nonché di intermediari finanziari, di finanziamenti a medio e lungo termine, riservati a persone fisiche con età superiore a sessanta anni compiuti.

Quest’ultima soglia rappresenta quella minima, ragion per cui ogni banca potrà eventualmente fissare limiti di età superiori.

L’aspetto più interessante di questa forma di prestito è data dal fatto che è previsto il rimborso integrale in un'unica soluzione:

Ciò significa, quindi, che il finanziato potrà tranquillamente destinare la liquidità ottenuta alle sue esigenze senza necessità di dover pensare al rimborso della rata prevista, come invece potrebbe accadere qualora si decidesse di optare per un contratto di mutuo.

Questo comporta, inoltre, che il finanziato sarà sicuramente al riparo da azioni esecutive da parte della banca fino alla sua morte, proprio perché non è tenuto a restituire alcunché.

Come è stato già anticipato, questa forma contrattuale prevede il pagamento degli interessi alla scadenza del contratto, applicando la capitalizzazione su base annua.

Ciò vuole dire che ogni anno gli interessi vengono calcolati e si aggiungo al capitale nel calcolo degli interessi dell’anno successivo.

Al momento della morte del finanziato, la banca, o gli eredi, potranno vendere l’immobile per rimborsare il finanziamento, comprensivo di capitale, spese, interessi e interessi sugli interessi.

In altre parole, in questo caso il Legislatore espressamente ammette quello che, per gli altri tipi di finanziamenti non è consentito: l’anatocismo.

Dunque, la somma da rimborsare potrebbe essere molto più elevata di quella originariamente presa a prestito, soprattutto ove la restituzione avvenga a differenza di molti anni.

Ecco il motivo per il quale il Legislatore ha ammesso la possibilità, per il finanziato, di concordare, al momento della stipulazione del contratto, modalità di rimborso graduale della quota di interessi e delle spese, sfuggendo quindi alla capitalizzazione annuale degli interessi.

Tuttavia, in caso di inadempimento, la banca può invocare come causa di risoluzione del contratto il ritardato pagamento quando lo stesso si sia verificato almeno sette volte, anche non consecutive. A tal fine costituisce ritardato pagamento quello effettuato tra il trentesimo e il centottantesimo giorno dalla scadenza della rata.

Cenni storici sul prestito vitalizio ipotecario

Dal 6 maggio 2015, con l'entrata in vigore della legge 44/2014, è stato reso operativo l'istituto del prestito vitalizio ipotecario: la disciplina però, era già stata introdotta da un'intervento legislativo precedente.

Come accennato, la Legge 44/2015 ha riformulato uno strumento finora scarsamente utilizzato nel nostro Ordinamento, il quale potrebbe però diventare una buona scelta per i soggetti che hanno più di 60 anni, al fine di poter accedere alla necessaria liquidità: stiamo parlando del prestito vitalizio ipotecario.

Infatti, la disciplina in oggetto è stata introdotta per la prima volta con la Legge n.248/2005: la sua iniziale formulazione, tuttavia, non era particolarmente interessante, tanto che pochissimi sono stati i casi in cui si è fatto ricorso a questo strumento.

Il testo, all'epoca in vigore, stabiliva, difatti, che esso avesse ad oggetto la concessione, da parte di aziende ed istituti di credito e di intermediari finanziari, di finanziamenti a medio e lungo termine con capitalizzazione annuale di interessi e spese, e rimborso integrale in unica soluzione alla scadenza, assistiti da ipoteca di primo grado su immobili residenziali, riservati a persone fisiche con età superiore ai sessantacinque anni compiuti.

L’istituto delineato consisteva, nella sostanza, in una forma di finanziamento garantito da una proprietà immobiliare residenziale, che consentiva al proprietario di convertire parte del valore dell’immobile in contanti al fine di soddisfare esigenze di liquidità, senza che lo stesso fosse tenuto a lasciare l’abitazione ovvero a ripagare il capitale e gli interessi sul prestito fino alla scadenza del contratto.

Di fatto, tale norma, più che disciplinare l’istituto del prestito vitalizio ipotecario, si limitava ad una sua mera descrizione, priva di alcuna disposizione operativa.

Forse proprio per tale motivo il provvedimento non è stato sufficiente a promuovere l’avvio ed il regolare sviluppo dell’operatività bancaria su questa nuova tipologia di prodotto.

L'articolo della nuova legge, invece, supplendo a tale iniziale carenza normativa, ha modificato le lacune.

Dunque, la vera data di nascita del contratto tipico di prestito vitalizio ipotecario può dunque essere considerata solo quella dell’introduzione della sua disciplina, ovvero il 2 aprile 2015 (se non quella della sua entrata in vigore e quindi il 6 maggio 2015).

Anche la nuova disciplina, causa la sua sinteticità e lacunosità, fa tuttavia insorgere diverse perplessità e lascia irrisolti alcuni interrogativi resi ancor più gravi dal fatto che essa appare coinvolgere o derogare a diversi principi fondamentali del sistema di diritto italiano (non a caso si tratta di un prodotto sorto in terra anglosassone).

Il nuovo contratto del prestito vitalizio ipotecario

Cosa cambia, in sostanza, con la nuova disciplina del prestito vitalizio ipotecario regolarizzato dalla legge 44/2015.

Concretamente il prestito ipotecario vitalizio è strutturato in modo da offrire al mutuatario la disponibilità di una certa liquidità con un termine di adempimento dell’obbligo di rimborsarla coincidente normalmente con la sua morte e con la possibilità per i suoi eredi di recuperare l’immobile ipotecato in garanzia rimborsando il credito alla banca.

Pare, dunque, un’alternativa per i proprietari di immobili abitativi che intendano ricorrere al credito alla vendita della nuda proprietà con riserva dell’usufrutto vita natural durante.
Rispetto a tale tipologia contrattuale, il nuovo contratto è privo di quelle che ne vengono ritenute le sue criticità costituite dal fatto che:

  1. con esso si trasferisca definitivamente la proprietà dell’immobile, impedendo agli eredi in futuro (e allo stesso anziano) qualsiasi forma di esercizio del diritto riscatto e/o riacquisto;
  2. l’immobile venga venduto ad un prezzo calcolato in base alla prospettiva di vita del venditore, impedendo di godere di ogni futura potenziale rivalutazione del prezzo di mercato.

Il nuovo testo precisa che il prestito vitalizio ipotecario ha ad oggetto un finanziamento a medio o lungo termine concesso da banche, nonché da intermediari finanziari.

La legge non prevede alcuna modalità di erogazione del finanziamento, per cui si può pensare che possa essere concesso in un’unica soluzione, o sotto forma di rendita periodica.
Un tale accesso al credito è riservato, ora, alle persone fisiche di età superiore ai 60 anni e non più dunque solo agli over 65.

Come prima, deve intendersi ulteriormente limitato a quanti tra essi siano proprietari di un immobile a destinazione residenziale, data l’espressa previsione che la garanzia del mutuante debba essere costituita da un’ipoteca di primo grado solo su tale tipologia di bene.

Pare altresi' che tale diritto reale di garanzia possa gravare un solo immobile (con relative pertinenze ex art. 818, comma 1, c.c.) dato che il comma 12 quater prevede un divieto d’iscrizione contemporanea su più immobili di proprietà del finanziato.

Non è peraltro precisato che debba necessariamente essere quello abitato dal mutuatario, anche se la funzione dell’istituto parrebbe richiederlo.

Sono state previste due varianti del finanziamento. La prima prevede la capitalizzazione annuale di interessi e di spese. È infatti stabilito che gli interessi e le spese relative siano capitalizzati periodicamente sul finanziamento originario e rimborsati, unitamente al capitale, alla data di decesso del mutuatario.

Si tratta di una deroga secondo cui gli interessi anatocistici (o composti), in mancanza di usi contrari, possono a loro volta produrre interessi solo dal giorno della domanda giudiziale o per effetto di una convenzione posteriore alla loro scadenza e sempre che si tratti di interessi dovuti da almeno 6 mesi.

Al creditore non è infatti normalmente consentito pretendere gli interessi composti, nel senso che quelli maturati in ciascun anno siano aggiunti alla somma dovuta per capitale e che gli interessi dovuti per ogni anno successivo siano computati sulla somma dovuta per capitale maggiorato degli interessi maturati nell'anno precedente.

L’apertura della successione del soggetto finanziato costituisce il termine di adempimento dell’obbligo di rimborso del finanziamento.

Nel corso della durata del prestito e fino alla morte del mutuatario nulla è dovuto alla banca. Ne consegue che vivente il mutuatario, ove lo stesso, come si dirà tra breve, non decada dal suindicato termine per l’adempimento, non v’è alcuna possibilità di insolvenze relative al finanziamento.

Non è pertanto previsto alcun piano di ammortamento. Tuttavia l’associazione bancaria italiana e alcune associazioni dei consumatori hanno sottoscritto il 27 giugno 2014 un protocollo di intesa volto a sensibilizzare gli operatori a tener conto di alcuni principi di tutela del consumatore nell'offerta del prestito ipotecario vitalizio da disciplinarsi a livello contrattuale.

Tra questi v’è anche quello che prevede l’opportunità, a fini di una sua maggiore comprensione e consapevolezza in merito alle caratteristiche del finanziamento che, in fase precontrattuale, sia fornito al mutuatario sia consegnata un’informativa dettagliata che rappresenti il prospetto degli importi, inclusivi di capitale, interessi ed eventuali oneri e spese che devono essere rimborsati, prendendo in considerazione un arco temporale di almeno 10 anni.

La seconda variante del contratto consente al soggetto finanziato di optare, in sede di stipula del finanziamento, per un rimborso graduale, in vita, della quota di interessi e delle spese, senza alcuna loro capitalizzazione.

Rimane invece fermo il termine di adempimento, per il rimborso del capitale e dell’eventuale residua quota di interessi e spese, alla morte del soggetto finanziato.

Non essendo più previsto in tale variante un unico termine di adempimento finale, ma anche più termini parziali, è previsto che il contratto possa essere risolto per il ritardato pagamento delle rate (effettuato tra il trentesimo e il centottantesimo giorno dalla scadenza della rata) verificatosi almeno sette volte, anche non consecutive.

Per entrambe le fattispecie è tuttavia previsto che il finanziato decada da ogni termine di adempimento e il contratto si risolva qualora egli trasferisca, in tutto o in parte, la proprietà o altri diritti reali, o costituisca diritti di godimento o reali di garanzia sull'immobile ipotecato, oppure compia altri atti che ne riducano, comunque, significativamente il valore.

La norma rinvia ad un successivo regolamento del Ministro dello sviluppo economico, da adottarsi entro 3 mesi dall'entrata in vigore della legge, l’individuazione dei sopra accennati casi e formalità che siano ritenute tali da comportare una riduzione significativa del valore di mercato dell'immobile concesso in garanzia.

Nulla peraltro si dice sul se e come tali atti, stante l’ipoteca di primo grado iscritta in favore del finanziatore, possano concretamente pregiudicarne il diritto e la capacità di vendere l’immobile per il caso di inadempimento all'obbligo di rimborso di quanto dovutogli.

Sul punto infatti pare costituire una sufficiente tutela l’art. 2812 c.c..

Il funzionamento del prestito vitalizio ipotecario nel dettaglio

La forma del contratto del prestito vitalizio ipotecario: vi spieghiamo il funzionamento dell'istituto nel dettaglio.

Nel dettaglio, il proprietario della casa chiede un finanziamento, che può essere a tasso fisso o variabile senza però l’obbligo di predeterminarne la scadenza e senza nemmeno l’obbligo di rimborsare quote di capitale o di interessi.

Certo, la legge prevede che il debitore possa concordare un piano di rientro graduale del debito ma guardando le cose con realismo non si capisce come un pensionato che ha il problema di integrare gli introiti mensili possa farsi carico del rimborso successivo di capitale e interessi.

Se il proprietario non effettua i rimborsi al decesso agli eredi viene lasciata l’opzione da esercitarsi entro un anno di rimborsare integralmente il debito più gli interessi semplici maturati nel frattempo.

Quest’ultima disposizione è migliorativa rispetto alla norma precedente, che prevedeva anche la capitalizzazione degli interessi.

Il tasso di interesse nel prestito vitalizio ipotecario

Come funziona l'applicazione dei tassi di interesse sui mutui nella disciplina del prestito vitalizio ipotecario.

In alcuni casi può accadere che se il debito risulta di lunga durata e gli eredi non sono di primo grado e quindi con franchigie generose sulle imposte di successione non eserciteranno il riscatto.

I mutui possono essere a tasso fisso o variabile e per l’esperienza fin qui maturata hanno tassi in media tra i tre e i quattro punti superiori a quelli ordinari e si pongono appena al di sotto della soglia di legge dell’usura, che attualmente è del 9,62% per i tassi fissi e dell’8,33% per il variabile.

Il tasso dipende oltre che dal valore e dalla commerciabilità della casa dall'età del debitore (o detto più brutalmente dalle sue speranze statistiche di vita) e dalla presenza o meno di un coniuge che al decesso avrebbe il diritto di abitazione.Va da sé che in molti casi se il debito risulta di lunga durata e gli eredi non sono di primo grado e quindi con franchigie generose sulle imposte di successione non eserciteranno il riscatto.

I mutui possono essere a tasso fisso o variabile e per l’esperienza fin qui maturata hanno tassi in media tra i tre e i quattro punti superiori a quelli ordinari e si pongono appena al di sotto della soglia di legge dell’usura, che attualmente è del 9,62% per i tassi fissi e dell’8,33% per il variabile.

Il tasso dipende oltre che dal valore e dalla commerciabilità della casa dall'età del debitore (o detto più brutalmente dalle sue speranze statistiche di vita) e dalla presenza o meno di un coniuge che al decesso avrebbe il diritto di abitazione.

Il rimborso nel prestito vitalizio ipotecario

Come funziona il rimborso nella disciplina del prestito vitalizio ipotecario recentemente introdotta.

La disciplina dà alle parti la possibilità di concordare modalità di rimborso graduale di interessi e spese, anziché corrisponderle contestualmente alla scadenza del finanziamento. Ribadiamo che non è prevista la capitalizzazione annuale degli interessi.

Il soggetto finanziatore può invocare come causa di risoluzione del contratto il ritardato pagamento, cioè quello avvenuto tra il 30° e il 180° giorno dalla scadenza della rata, se verificatosi almeno sette volte, anche non consecutivamente.

Qualora il soggetto non concordi le modalità di rimborso graduale, la legge prevede tre casi per il rimborso integrale, cioè in un'unica soluzione:

Qualora, a distanza di 12 mesi dal verificarsi di una di queste condizioni, il finanziamento non venisse rimborsato, il finanziatore vende l'immobile al valore di mercato, valore che si decurta del 15% per ogni dodici.

Il recupero dell'immobile da parte degli eredi nel prestito vitalizio ipotecario

Come funziona il recupero dell'immobile da parte degli eredi nel prestito vitalizio ipotecario.

Come già accennato, alla morte del beneficiario, nel caso in cui lo stesso non abbia provveduto al rimborso anticipato del prestito, agli eredi è concessa una doppia possibilità: estinguere il debito rientrando nel pieno possesso dell’immobile e cancellando l’ipoteca, oppure vendere il bene, personalmente o affidandosi alla banca mutuataria, entro e non oltre i 12 mesi successivi al decesso del de cuius.

Il pagamento delle imposte durante il prestito vitalizio ipotecario

Come funziona il pagamento delle imposte dopo aver messo in atto il beneficio del prestito vitalizio ipotecario.

Il beneficiario del prestito dovrà continuare a pagare le imposte patrimoniali relative all'abitazione, cioè Imu e Tasi, oltre alla tassa sul consumo dei rifiuti, dal momento che egli resta il proprietario dell’immobile.

Viene inoltre applicata un’aliquota sostitutiva del 0,25% sull'ammontare complessivo dei finanziamenti, che accorpa imposte di bollo, imposte di registro, ipotecarie, catastali e tasse di concessioni governative.

La vendita dell'immobile in caso di inadempienza nel prestito vitalizio ipotecario

Come va effettuata la vendita dell'immobile in caso di inadempienza nel prestito vitalizio ipotecario.

Qualora, a distanza di 12 mesi dal verificarsi degli eventi che comportano la risoluzione del contratto, il finanziamento non venisse rimborsato integralmente, il creditore puo' alienare l’immobile al valore di mercato, valore che si decurta del 15% per ogni dodici mesi, sino al momento in cui la vendita si perfeziona.

Più in dettaglio, in deroga alle regole in materia di esecuzione forzata immobiliare e' il creditore a vendere l’immobile, ad un valore pari a quello di mercato, cosi' come determinato da un perito indipendente incaricato dal creditore stesso. L’importo ricavato dalla transazione viene utilizzato per estinguere il credito vantato in dipendenza del contratto di prestito vitalizio ipotecario. Trascorsi ulteriori dodici mesi senza che sia stata perfezionata la vendita, tale valore viene decurtato del 15 per cento per ogni dodici mesi successivi fino al perfezionamento della vendita dell’immobile.

Le eventuali somme residue a credito, una volta estinto il prestito, sono riconosciute al debitore o ai suoi eredi. Nel caso in cui, invece, il ricavato dalla vendita non coprisse l’importo a debito (capitale, interessi, costi iniziali e di espropriazione) il residuo (che non puo' in alcun modo superare il ricavato della vendita del bene, al netto delle spese sostenute) resta a carico del debitore o dei chiamati all'eredita' che non avessero rinunciato.

Per quanto attiene il regime fiscale, il prestito vitalizio ipotecario, purché erogato da istituti che esercitano il credito a medio e lungo termine, puo' essere esentato dal versamento dell’imposta di registro, dell’imposta di bollo e delle imposte ipotecarie e catastali e soggetto ad una sola imposta sostitutiva. Nel contratto di finanziamento si puo' infatti optare per il versamento della sola imposta sostitutiva: in mancanza di indicazioni, tuttavia, dovranno invece essere versate le imposte di registro, di bollo, ipotecarie e catastali e le tasse sulle concessioni governative (si tratta, dunque di una opzione liberamente esercitabile in caso di maggiore convenienza).

I rischi derivanti dal contratto di prestito vitalizio ipotecario

Quali sono i rischi derivanti dal contratto di prestito vitalizio ipotecario.

Come qualsiasi tipo di contratto anche quello vitalizio ipotecario ha i suoi pro e i suoi contro.

Se risulta molto vantaggioso per il contraente il fatto di poter usufruire di un prestito senza avere l’onere del rimborso d’altra parte esistono dei fattori svantaggiosi sia per il soggetto sottoscrittore che per i suoi eventuali eredi:

Risulta ovviamente come un altro svantaggio il fatto che gli eredi del contraente, qualora volessero tenere l’immobile, dovranno effettuare il rimborso del finanziamento entro 10-12 mesi in un’unica soluzione. Nel caso essi non possano contare su questa importante somma di liquidità saranno loro malgrado costretti a vendere l’immobile per ricavare il denaro con cui pagare il rimborso.

Ultimo ma non meno importante contro di questo tipo di contratto è il fatto che sia l’unico contratto su cui potranno maturare gli interessi sugli interessi.

Le nostre considerazioni sul prestito vitalizio ipotecario

Le considerazioni dello staff del blog indebitati.it sulla nuova disciplina del prestito vitalizio ipotecario.

I più noti quotidiani nazionali, vendono la notizia come l'ennesima, geniale trovata del nostro premier Matteo Renzi.

Ma la realtà è che il provvedimento fotografa con qualche anno di anticipo quella che sarà la triste situazione di milioni di italiani che dopo una vita di lavoro si troveranno di fatto senza pensione.

O con assegni di anzianità sufficienti a pagare la pappa al gatto e qualche bolletta.

Saranno costretti, quegli italiani che poi siamo noi tra vent'anni, a vendere la propria abitazione di proprietà (per i fortunati che ce l'hanno) alla banca per ottenere in cambio denaro contante col quale tirare la carretta.

O garantirsi nel migliore dei casi un tenore di vita appena più gratificante della semplice sopravvivenza.

11 maggio 2015 · Gennaro Andele

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Stai leggendo Tutto ciò che c'è da sapere sul prestito vitalizio ipotecario Autore Gennaro Andele Articolo pubblicato il giorno 11 maggio 2015 Ultima modifica effettuata il giorno 13 marzo 2017 Classificato nella categoria contratti di prestito e di garanzia Inserito nella sezione contratti di prestito - microcredito usura e sovraindebitamento del sito la comunità dei debitori e dei consumatori italiani.

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