Il nuovo contratto del prestito vitalizio ipotecario

Cosa cambia, in sostanza, con la nuova disciplina del prestito vitalizio ipotecario regolarizzato dalla legge 44/2015.

Concretamente il prestito ipotecario vitalizio è strutturato in modo da offrire al mutuatario la disponibilità di una certa liquidità con un termine di adempimento dell'obbligo di rimborsarla coincidente normalmente con la sua morte e con la possibilità per i suoi eredi di recuperare l'immobile ipotecato in garanzia rimborsando il credito alla banca.

Pare, dunque, un'alternativa per i proprietari di immobili abitativi che intendano ricorrere al credito alla vendita della nuda proprietà con riserva dell'usufrutto vita natural durante.
Rispetto a tale tipologia contrattuale, il nuovo contratto è privo di quelle che ne vengono ritenute le sue criticità costituite dal fatto che:

  1. con esso si trasferisca definitivamente la proprietà dell'immobile, impedendo agli eredi in futuro (e allo stesso anziano) qualsiasi forma di esercizio del diritto riscatto e/o riacquisto;
  2. l'immobile venga venduto ad un prezzo calcolato in base alla prospettiva di vita del venditore, impedendo di godere di ogni futura potenziale rivalutazione del prezzo di mercato.

Il nuovo testo precisa che il prestito vitalizio ipotecario ha ad oggetto un finanziamento a medio o lungo termine concesso da banche, nonché da intermediari finanziari.

La legge non prevede alcuna modalità di erogazione del finanziamento, per cui si può pensare che possa essere concesso in un'unica soluzione, o sotto forma di rendita periodica.
Un tale accesso al credito è riservato, ora, alle persone fisiche di età superiore ai 60 anni e non più dunque solo agli over 65.

Come prima, deve intendersi ulteriormente limitato a quanti tra essi siano proprietari di un immobile a destinazione residenziale, data l'espressa previsione che la garanzia del mutuante debba essere costituita da un'ipoteca di primo grado solo su tale tipologia di bene.

Pare altresì che tale diritto reale di garanzia possa gravare un solo immobile (con relative pertinenze ex art. 818, comma 1, c.c.) dato che il comma 12 quater prevede un divieto d'iscrizione contemporanea su più immobili di proprietà del finanziato.

Non è peraltro precisato che debba necessariamente essere quello abitato dal mutuatario, anche se la funzione dell'istituto parrebbe richiederlo.

Sono state previste due varianti del finanziamento. La prima prevede la capitalizzazione annuale di interessi e di spese. È infatti stabilito che gli interessi e le spese relative siano capitalizzati periodicamente sul finanziamento originario e rimborsati, unitamente al capitale, alla data di decesso del mutuatario.

Si tratta di una deroga secondo cui gli interessi anatocistici (o composti), in mancanza di usi contrari, possono a loro volta produrre interessi solo dal giorno della domanda giudiziale o per effetto di una convenzione posteriore alla loro scadenza e sempre che si tratti di interessi dovuti da almeno 6 mesi.

Al creditore non è infatti normalmente consentito pretendere gli interessi composti, nel senso che quelli maturati in ciascun anno siano aggiunti alla somma dovuta per capitale e che gli interessi dovuti per ogni anno successivo siano computati sulla somma dovuta per capitale maggiorato degli interessi maturati nell'anno precedente.

L'apertura della successione del soggetto finanziato costituisce il termine di adempimento dell'obbligo di rimborso del finanziamento.

Nel corso della durata del prestito e fino alla morte del mutuatario nulla è dovuto alla banca. Ne consegue che vivente il mutuatario, ove lo stesso, come si dirà tra breve, non decada dal suindicato termine per l'adempimento, non v’è alcuna possibilità di insolvenze relative al finanziamento.

Non è pertanto previsto alcun piano di ammortamento. Tuttavia l'associazione bancaria italiana e alcune associazioni dei consumatori hanno sottoscritto il 27 giugno 2014 un protocollo di intesa volto a sensibilizzare gli operatori a tener conto di alcuni principi di tutela del consumatore nell'offerta del prestito ipotecario vitalizio da disciplinarsi a livello contrattuale.

Tra questi v’è anche quello che prevede l'opportunità, a fini di una sua maggiore comprensione e consapevolezza in merito alle caratteristiche del finanziamento che, in fase precontrattuale, sia fornito al mutuatario sia consegnata un'informativa dettagliata che rappresenti il prospetto degli importi, inclusivi di capitale, interessi ed eventuali oneri e spese che devono essere rimborsati, prendendo in considerazione un arco temporale di almeno 10 anni.

La seconda variante del contratto consente al soggetto finanziato di optare, in sede di stipula del finanziamento, per un rimborso graduale, in vita, della quota di interessi e delle spese, senza alcuna loro capitalizzazione.

Rimane invece fermo il termine di adempimento, per il rimborso del capitale e dell'eventuale residua quota di interessi e spese, alla morte del soggetto finanziato.

Non essendo più previsto in tale variante un unico termine di adempimento finale, ma anche più termini parziali, è previsto che il contratto possa essere risolto per il ritardato pagamento delle rate (effettuato tra il trentesimo e il centottantesimo giorno dalla scadenza della rata) verificatosi almeno sette volte, anche non consecutive.

Per entrambe le fattispecie è tuttavia previsto che il finanziato decada da ogni termine di adempimento e il contratto si risolva qualora egli trasferisca, in tutto o in parte, la proprietà o altri diritti reali, o costituisca diritti di godimento o reali di garanzia sull'immobile ipotecato, oppure compia altri atti che ne riducano, comunque, significativamente il valore.

La norma rinvia ad un successivo regolamento del Ministro dello sviluppo economico, da adottarsi entro 3 mesi dall'entrata in vigore della legge, l'individuazione dei sopra accennati casi e formalità che siano ritenute tali da comportare una riduzione significativa del valore di mercato dell'immobile concesso in garanzia.

Nulla peraltro si dice sul se e come tali atti, stante l'ipoteca di primo grado iscritta in favore del finanziatore, possano concretamente pregiudicarne il diritto e la capacità di vendere l'immobile per il caso di inadempimento all'obbligo di rimborso di quanto dovutogli.

Sul punto infatti pare costituire una sufficiente tutela l'art. 2812 c.c..

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