Quando l'acquirente, accortosi dell'esistenza di difformità nella realizzazione edilizia dell'immobile, può considerare nullo il preliminare di compravendita e legittimamente rifiutarsi di stipulare il definitivo

La legge sancisce nullità degli atti tra vivi con i quali vengano trasferiti diritti reali su immobili ove essi non contengano la dichiarazione degli estremi della concessione edilizia dell'immobile oggetto di compravendita, ovvero degli estremi della domanda di concessione in sanatoria, sanzionando specificamente la sola violazione di un obbligo formale, imposto al venditore al fine di porre l'acquirente di un immobile in condizione di conoscere le condizioni del bene acquistato e di effettuare gli accertamenti sulla regolarità del bene stesso attraverso il confronto tra la sua consistenza reale e quella risultante dalla concessione edilizia, ovvero dalla domanda di concessione in sanatoria.

Pertanto nessuna invalidità deriva al contratto dalla difformità della realizzazione edilizia rispetto alla licenza o alla concessione e, in generale, dal difetto di regolarità sostanziale del bene sotto il profilo del rispetto delle norme urbanistiche.

Più in particolare, secondo la giurisprudenza di legittimità, non sussiste l'obbligo di concludere un contratto di compravendita non solo qualora l'immobile sia stato costruito senza licenza o concessione edilizia (e manchi la necessaria documentazione alternativa: concessione in sanatoria o domanda di condono corredata della prova dell'avvenuto versamento delle prime due rate dell'oblazione) ma anche quando l'immobile sia caratterizzato da totale difformità della concessione (ad esempio sia presente una scala esterna) e manchi la sanatoria.

Nel caso in cui, invece, l'immobile, munito di regolare concessione e di permesso di abitabilità, non annullati né revocati, abbia un vizio di regolarità urbanistica non oltrepassante la soglia della parziale difformità rispetto alla concessione (ad esempio, per alcune modifiche interne non autorizzate, che non ne hanno mutato per nulla la volumetria), non sussiste alcuna preclusione al perfezionamento del contratto di trasferimento della proprietà perché esso non sarebbe nullo ed è, pertanto, illegittimo il rifiuto del promissario acquirente di dare corso alla stipula del definitivo, sollecitata dal promittente venditore.

Questo il pensiero dei giudici della Corte di cassazione che hanno redatto la sentenza 24852/15.

10 dicembre 2015 · Roberto Petrella

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