Il diritto di riscatto nella vendita di immobile urbano locato ad uso commerciale - differenza fra vendita in blocco e vendita cumulativa

In tema di locazione di immobili urbani ad uso diverso da quello abitativo, in caso di vendita, con un unico atto o con più atti collegati, ad uno stesso soggetto di una pluralità di unità immobiliari, tra cui quella oggetto del contratto di locazione, presupposto fondamentale perché sorga il diritto di prelazione e il correlato diritto di riscatto è la perfetta identità tra il bene venduto e quello condotto in locazione.

Poiché tale identità viene meno quando detta vendita riguarda una pluralità di immobili, in una tale eventualità occorre distinguere a seconda che si sia in presenza di una vendita in blocco (che esclude il sorgere in capo al conduttore dei detti diritti) o, invece, di una vendita cumulativa (che è irrilevante al fine dell'esercizio del diritto di prelazione, limitatamente al bene oggetto del contratto di locazione).

In particolare, perché ricorra la vendita in blocco non è indispensabile che la vendita riguardi l'intero edificio in cui è compreso quello locato ma è sufficiente che i vari beni alienati, tra loro confinanti, costituiscano un unicum e siano venduti (o promessi in vendita) non come una pluralità di immobili casualmente appartenenti ad un unico proprietario e ceduti (o cedendi) ad un soggetto diverso da colui che conduce in locazione uno di essi, ma come complesso unitario, costituente entità diversa da quella risultante dalla mera somma delle singole unità immobiliari.

A tale riguardo l'eventuale indagine giudiziale di merito non deve essere condotta solo sulla base della situazione oggettiva, di fatto, esistente al momento della vendita ma deve, altresì, tener conto del tenore del contratto di vendita (o del preliminare) e di eventuali altri contratti che, pur se intervenuti tra soggetti parzialmente diversi, possano dirsi collegati al primo, e sulla base di questo il giudice deve apprezzare se le parti hanno o meno considerato la vendita dei vari cespiti (anche, eventualmente, per motivi soggettivi) di un complesso unitario non frazionabile.

Quando il contratto ha ad oggetto una serie di immobili facenti parte dello stesso stabile (tra cui quello oggetto del rapporto di locazione) costituenti un unicum, un complesso unitario distinto e diverso dal bene oggetto della locazione, si tratta di vendita in blocco.

Con contenuti analoghi sono state formulate le motivazioni della sentenza della Corte di cassazione 25036/15.

15 dicembre 2015 · Chiara Nicolai

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Stai leggendo Il diritto di riscatto nella vendita di immobile urbano locato ad uso commerciale - differenza fra vendita in blocco e vendita cumulativa Autore Chiara Nicolai Articolo pubblicato il giorno 15 dicembre 2015 Ultima modifica effettuata il giorno 19 giugno 2016 Classificato nella categoria contratti di locazione - affitti in nero e sanzioni per il locatore - sfratti e diritto alla casa - morosità incolpevole Inserito nella sezione mutui per acquisto casa e affitti del sito la comunità dei debitori e dei consumatori italiani.

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