Portabilità del mutuo - problematiche attuative

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La cosiddetta legge Bersani bis, negli articoli 8 e 8 bis, ha dettato disposizioni sulla portabilità del mutuo e la surrogazione, eliminando (in gran parte) i costi per il soggetto debitore, che conserva anche i benefici fiscali.

L'istituto della surrogazione (per volontà del debitore) - che logicamente presuppone un debito già in essere - trova la sua regolamentazione normativa, per la verità quasi disapplicata nella pratica attesa la scarsa fortuna della figura codicistica, nell'articolo 1202 del Codice civile, ai sensi del quale “il debitore, che prende a mutuo una somma di denaro ... al fine di pagare il debito, può surrogare il mutuante nei diritti del creditore, anche senza il consenso di questo.

La surrogazione ha effetto quando concorrono le seguenti condizioni:

1) che il mutuo e la quietanza risultino da atto avente data certa;
2) che nell'atto di mutuo sia indicata espressamente la specifica destinazione della somma mutuata;
3) che nella quietanza si menzioni la dichiarazione del debitore circa la provenienza della somma impiegata nel pagamento. Sulla richiesta del debitore, il creditore non può rifiutarsi di inserire nella quietanza tale dichiarazione”.

L'articolo 2843 del codice civile disciplina, invece, l'annotazione di surroga prevedendo che “la trasmissione ....dell'ipoteca per...surrogazione....si deve annotare in margine all'iscrizione dell'ipoteca...
Per l'annotazione deve essere consegnata al conservatore copia del titolo e, qualora questo sia una scrittura privata...si applicano le disposizioni degli articoli 2835...”.

In tale contesto, si sono inseriti l'articolo 8 del D. legge 31 gennaio 2007 numero 7 convertito con la legge 40/2007 che ha disposto che “l'annotamento di surrogazione può essere richiesto al conservatore senza formalità, allegando copia autentica dell'atto di surrogazione stipulato per atto pubblico o scrittura privata” e l'articolo 8 bis secondo il quale “... è fatto assoluto divieto di addebitare al cliente spese relative” alle operazioni in questione.

Le nuove norme mirano a favorire la concorrenza all'interno del sistema bancario, consentendo al cliente - che spunti condizioni migliori di prestito con altro istituto di credito - di sganciarsi dalla prima banca mutuante grazie alla “sostituzione” del nuovo creditore a quello originario, nuovo creditore che trova garanzia nella stessa ipoteca già concessa all'originario creditore, con lo stesso grado.

Il decreto Bersani privilegia l'aspetto del subingresso del mutuante surrogato nelle garanzie accessorie, personali e reali al credito surrogato piuttosto che nel credito (cfr. articolo 8 , II comma). Con la surroga, si estingue il debito originario, cambia il soggetto mutuante e non vi è una iscrizione di nuova ipoteca.

Nonostante la formulazione legislativa non brilli per chiarezza, la ratio - tra l'altro da condividere - è immediatamente percepibile. Si tratta di una misura per la promozione della concorrenza nel mondo bancario, ideata per la tutela dei consumatori, che ancora una volta ha trovato i notai schierati al fianco dei consumatori.

Ma quali sono gli atti necessari per realizzare l'operazione di portabilità dell'ipoteca?
Un nuovo mutuo tra banca subentrante e cliente che dia atto della destinazione della somma ( mutuo di scopo), la quietanza di pagamento della banca originaria ed il consenso alla surrogazione espresso dal debitore, da annotarsi a margine dell'iscrizione ipotecaria originaria.

Grazie all'annotazione il procedimento di portabilità si chiude e la nuova banca acquisisce, con efficacia erga omnes, la garanzia ipotecaria preesistente.

Il vero problema è quello di assicurare la presenza in atto della banca originaria (che deve rilasciare quietanza ed obbligarsi a non richiedere la cancellazione dell'ipoteca iscritta), sicuramente mancante di un interesse economico a partecipare all'operazione che la vede sostituita nella posizione creditoria.

Trovare una banca

Più semplice, invece, appare trovare una banca disposta al subentro, la quale si pronuncerà sulla fattibilità del finanziamento, previa istruttoria della pratica e "contatti" con la banca originaria tendenti ad acquisire contezza sul debito residuo del cliente (secondo l'accordo ABI - notariato, il "primo" istituto di credito deve rispondere entro 15 giorni dalla ricezione della richiesta).

L'atto unico - contenente le tre descritte operazioni - avrà un costo effettivamente ridotto, in perfetta sintonia con la volontà del legislatore "Bersani". E, sulla scorta dell'indicazione dell'articolo 8 D. legge 31 gennaio 2007 numero 7 che richiede - in ossequio alle norme codicistiche - per l'annotamento di surrogazione una copia autentica dell'atto di surrogazione stipulato per atto pubblico o scrittura privata, l'intervento del notaio nel procedimento di portabilità darà le necessarie garanzie anche per le altre evidenziate fasi.

Lo sviluppo del nostro sistema economico non può attuarsi, però, sulla base di regole che sembrano più orientate verso la demagogia che tendenti alla soluzione dei problemi connessi all'inserimento in un quadro normativo organico di nuove disposizioni, spesso ispirate a principi tipici di altri ordinamenti, difficilmente coordinabili con il nostro sistema giuridico.

Se condivisibile è il divieto di penali di estinzione anticipata, la semplificazione del procedimento di cancellazione ipotecaria (seppur attuata in modo "distorto"), la logica della "portabilità" dei mutui, il legislatore avrebbe dovuto tener conto della natura della surrogazione, alcune volte pericolosamente vista come costitutiva e, conseguentemente, capace di riconoscere rilevanza alle formalità pregiudizievoli successive all'iscrizione originaria e precedenti l'esecuzione dell'annotazione di subentro.

Ipotizzare di ritenere - come è stato fatto da taluni - l'annotazione di surrogazione equivalente ad una nuova iscrizione ipotecaria e non riconoscere significato alla mera anteriorità del titolo che dà diritto all'annotazione, significa far nascere malata la disciplina di una giusta esigenza del mercato, rispetto alla quale - ancora una volta - si è preferito porre l'accento nel testo di legge sulla semplice mancanza di onerosità, di più facile presa sui consumatori. Al punto che l'Agenzia del Territorio, con la circolare numero 9/2007 del 21 giugno 2007, è stata "costretta" a richiamare l'attenzione degli uffici sull'esigenza di curare tempestivamente l'esecuzione della formalità in esame.
La Finanziaria potrebbe fornire qualche chiarimento in tema, nella speranza che la norma venga scritta da tecnici consapevoli della delicatezza dell'argomento.

Il vero problema

Il problema, allora, come è facile immaginare, non è quello dell'autonomia delle banche rispetto alle indicazioni fornite dall'ABI, della possibilità di cambiare banca "senza formalità" o di evitare la "triangolazione" (come chiede l'antitrust), ma di un testo di legge che indichi - quanto meno - il termine entro il quale la prima banca deve fornire risposta sullo "stato" del mutuo, il termine dell'annotazione di surroga (riduzione dei 90 giorni e, quanto meno, loro parificazione ai trenta giorni previsti per la cancellazione semplificata) e stabilisca la non debenza delle penali di estinzione anticipata anche per i vecchi mutui, oggi surrogati.

Se poi si andasse oltre e si prevedesse, anche con un'interpretazione autentica, la diversa natura dell'annotazione di surrogazione (non costitutiva) rispetto ad una nuova iscrizione ipotecaria o il costo dell'intera operazione a carico della nuova banca (senza possibilità di un “accollo” - più o meno occulto - sul cliente), i problemi sarebbero veramente risolti e le liberalizzazioni, più volte annunciate, finalmente effettive.

A conti fatti, dunque, sono ancora poche le operazioni di surroga portate a termine con successo, anche se le principali banche stanno organizzando le procedure e per un giudizio complessivo occorrerà probabilmente attendere qualche mese. Alla richiesta del trasferimento gratuito da una banca all'altra, i risparmiatori si sono spesso sentiti rispondere che l'unica via era la chiusura del rapporto preesistente e l'accensione di un nuovo mutuo. Con il conseguente aggravio delle spese: non più i 600-700 euro da versare al notaio (spesso coperti dalla nuova banca), ma una cifra superiore ai 2mila euro, alla quale sommare imposta sostitutiva dello 0,25% e penali di estinzione.

Conclusioni

Di chi la colpa di tutto questo? La stessa legge Bersani qualche equivoco fra i risparmiatori l'ha involontariamente creato: la surroga necessità comunque del passaggio del notaio (che genera un costo, se pur ridotto) ed è rivolta soltanto a chi non ha necessità di incrementare il finanziamento. Per tutti gli altri (e sono la maggior parte) resta la via più onerosa dell'estinzione e la conseguente accensione di un nuovo rapporto. Bisogna poi considerare le inevitabili difficoltà interpretative della legge, che il confronto fra banche, associazione consumatori e notai sta tuttora cercando di risolvere, non senza difficoltà.
Non c'è dubbio, infine, che comportamenti criticabili siano avvenuti anche agli stessi sportelli, dove è capitato che indicazioni provenienti dai vertici stessi degli istituti bancari o dall'Abi siano state disattese, naturalmente a svantaggio del cliente. Sotto questo aspetto, quello dei mutui cartolarizzati (ceduti dalla banca a un terzo soggetto, spesso all'insaputa dello stesso risparmiatore) è soltanto l'ultimo dei nodi al pettine: sono numerosi i lettori che si sono visti negare surroga o rinegoziazione proprio a causa di questo problema e che per cambiare parametri hanno dovuto accendere un nuovo finanziamento (con conseguente aggravio delle spese).
Eppure sul tema era intervenuta la stessa circolare Abi del 17 dicembre scorso chiarendo che, in caso di mutuo cartolarizzato, le normali attività di amministrazione, gestione, incasso e recupero del credito per conto della società veicolo spettano alla banca originaria, alla quale va indirizzata anche la richiesta del calcolo dell'importo del debito residuo. Parole dalle quali si deduce che la surroga è possibile anche in caso di mutuo cartolarizzato.

C’è anche da segnalare una sorta di effetto boomerang legato alla legge Bersani. Dietro alle invitanti offerte di trasferimento del mutuo senza spese si celano infatti a volte pericolose insidie. Capita che i prodotti legati alla surroga abbiano tassi più elevati rispetto a quelli ottenibili con mutui di nuova accensione, oppure che la concessione del finanziamento sia all'atto pratico subordinata alla stipula di un'assicurazione per coprire il pagamento delle rate al verificarsi di casi estremi come la perdita del posto di lavoro, l'invalidità o il decesso. Uno strumento, quest’ultimo, la cui utilità è indiscutibile ma che, oltre a essere particolarmente oneroso, è facoltativo e non può in nessun modo risultare vincolante per la concessione del prestito.

Difficile stabilire se l'aumento degli spread sia più una conseguenza della crisi subprime o una risposta delle banche alla liberalizzazione dettata da Bersani. Ma il risultato non va certo a favore delle 530mila famiglie italiane che, secondo l'Antitrust, si trovano in difficoltà con i mutui e che attendono di poter usufruire della momentanea sospensione del pagamento delle rate (per 18 mesi, due volte durante il piano di ammortamento) prevista dalla Finanziaria 2008. Per attivare il fondo di solidarietà manca però ancora il regolamento attuativo, che dovrebbe arrivare entro fine aprile. Se tutto va bene.

Indagine Adiconsum del gennaio 2008

Da una indagine condotta dall'Adiconsum risulta che trasferire il prestito ipotecario senza spese è ancora un miraggio: a carico del cliente permangono ancora i costi dovuti all'intervento del notaio, chiamato in causa per spostare la garanzia ipotecaria dalla vecchia banca a quella subentrante. In certi casi, poi, continuano a comparire spese e commissioni: l'esatto contrario dello spirito della Finanziaria, che in caso di trasferimento del mutuo non ammette oneri a carico del cliente.

Tra gli istituti di credito interpellati sulle misure varate per la surroga, tre colossi del mercato prendono tempo. Nonostante la norma sia in vigore già dall'aprile 2007, grazie alle legge Bersani (n° 40/2007), le banche non sono in grado di offrire prodotti ad hoc. Unicredit, Bnl e Intesa-Sanpaolo dichiarano di essere ancora ferme: stanno definendo le condizioni della portabilità del mutuo alla luce delle indicazioni ribadite dalla Finanziaria. Più veloci, Banca Sella e Ing Direct si dicono pronte alla surroga, ma tra i costi a carico del cliente continuano a contemplare le spese notarili. Ad alimentare la confusione contribuiscono le proposte di Monte dei Paschi di Siena e Carige, che prevedono persino le spese di istruttoria, non ammesse nella procedura di surroga.

“La situazione è estremamente chiara”, dice Fabio Picciolini, segretario nazionale di Adiconsum. “Sia la legge Bersani che la Finanziaria stabiliscono espressamente che in caso di surroga nessuna spesa può essere a carico del cliente. È vero che il notaio è necessario per trasferire l'ipoteca tra la vecchia banca e quella subentrante. Ma tale spesa deve essere gestita dalla banca che acquisisce il cliente. In tutto ciò, sarebbe stato utile specificare che tra gli oneri inammissibili rientrano anche quelli notarili”.

Tra le altre possibilità di cambiare un mutuo diventato troppo costoso, qualcosa si muove. Sul fronte della rinegoziazione, vale a dire la modifica del tasso e della durata del prestito allo scopo di ridurre la rata, restando con la stessa banca, si moltiplicano le adesioni all'appello lanciato da Cittadinanzattiva nei mesi scorsi. Dopo Unicredit e Monte dei Paschi di Siena, che per primi hanno annunciato la rinegoziazione senza spese per i loro clienti, si sono mossi in questa direzione numerosi altri istituti. L'operazione è senza costi. Occorre comunque valutare bene la proposta della banca. “Allungare oggi la durata del mutuo ha come effetto immediato la riduzione della rata mensile, ma significa pagare complessivamente di più alla fine del piano di ammortamento”, avverte l'Adusbef, che invita le famiglie con mutuo a tasso variabile a pesare bene i pro e i contro dell'operazione, con un esempio concreto: “Prolungare di 10 anni la durata di un mutuo decennale, lasciando invariato il tasso al 5 per cento, abbatte subito la rata da 1.060 a 660 euro. In cambio di una riduzione mensile di 400 euro, però, si finisce per pagare al termine del prestito oltre 31mila euro in più di interessi”.

In attesa di chiarimenti sulla surroga e aspettando l'avvio del Fondo di sostegno, i mutuatari in difficoltà che non trovano proposte convenienti presso il proprio istituto possono rivolgersi altrove, ricorrendo a un mutuo di sostituzione. Questo prodotto è studiato ad hoc per trasferire il prestito a una nuova banca e consente di modificare non solo la durata e il tipo di tasso, ma anche l'importo del finanziamento. “È la soluzione più adatta a chi, oltre al prestito immobiliare, ha acceso anche altri finanziamenti, perché consente di riunire i diversi rimborsi in un'unica rata”, spiega Roberto Anedda, responsabile marketing di Mutui on line, il principale broker italiano.

Un'accortezza, quando si guarda a queste proposte: il vantaggio di aumentare l'importo del mutuo di sostituzione oltre quello del vecchio prestito comporta una serie di costi e oneri (penalità per estinzione anticipata del mutuo, nuova perizia, istruttoria, oneri notarili, ecc…).

“Se la surroga fosse già una realtà, non sarebbe più necessario ricorrere alla sostituzione”, dice Piccolini, segretario nazionale Adiconsum, esprimendo il pensiero di tante famiglie.

Seguono due tabelle riepilogative inerenti le spese per la sostituzione e la surroga del mutuo, alla data del 7 gennaio 2008 (fonte Mutuionline).

Per ingrandire le immagini basta cliccare su di esse.

29 novembre 2007 · Piero Ciottoli

Commenti e domande dei lettori

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  • PromotoreMutui 30 luglio 2008 at 19:25

    Ai fini della rinegoziazione dovuta all'accordo ABI-MEF, è ininfluente la cartolarizzazione, anche in caso di non adesione della società veicolo.
    Se la società veicolo aderisce, sarà la società veicolo a daprire il conto accessorio, in caso contrario sarà la banca "originator" a corrispondere alla società veicolo la rata secondo il piano di ammortamento originale (che non viene modificato dall'accordo di rinegoziazione, solo le rate venogno integrate dal finanziamento accessorio) integrandole grazie al finanziamento accessorio aperto presso di sé a quel fine.

    @Silvio:
    Perciò per quanto ti riguarda riceverai la lettera in cui ti viene proposta la rinegoziazione in base alla convenzione, ed altre forme di modifica del tuo mutuo in base alla portabilità del mutuo. In tutta franchezza la rinegoziazione secondo l'accordo ABI-MEF va considerata come "ultima spiaggia" in caso di mutate condizioni economiche (che non ti permetterebbero di accedere ad un altro mutuo in sostituzione dell'attuale) o in caso di pregressi, ma recenti, ritadi nel pagamento di qualche rata (che ti farebbero rifiutare la pratica da parte di qualsiasi banca).

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